12月1日，萬(wàn)科披露今年的營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)超過(guò)1000億。12月5日，王石董事長(zhǎng)宣布萬(wàn)科10年內(nèi)做到規(guī)模超3000億。

2010年1—11月，不少公司都取得了較好的業(yè)績(jī)。保利1—11月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積626.19萬(wàn)平方米、簽約金額571.49億元，分別同比增長(zhǎng)28.88%、41.58%；佳兆業(yè)銷售收入約人民幣85億元，同比增長(zhǎng)67%；恒大預(yù)計(jì)將有接近80%的增長(zhǎng)。隨著越來(lái)越多的百億甚至千億房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)，如何繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的邊際效益，如何使其高成長(zhǎng)性持續(xù)下去成為業(yè)內(nèi)最關(guān)心的話題。

“如果按照20%的復(fù)合增長(zhǎng)率計(jì)算，到2014年萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入將超過(guò)2000億，如果按25%的復(fù)合增長(zhǎng)率計(jì)算就是2400億�！蓖跏�如此分析萬(wàn)科3000億的合理性。他認(rèn)為假定未來(lái)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢，復(fù)合增長(zhǎng)率從25%降到10%，到2020年萬(wàn)科的規(guī)模將超過(guò)3000億。

從1000億走向3000億，用十年完成，那么這段路如何走呢？

解決規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)

千億后的管理平臺(tái)需要在千億前搭建好。

而這一準(zhǔn)備是萬(wàn)科放棄了三年的發(fā)展才完成的。在萬(wàn)科達(dá)到500億規(guī)模的2006年，總裁郁亮就注意到萬(wàn)科在規(guī)模和管理上的脫節(jié),“那是不正常的速度,哪里顧得上整理自己的管理模式和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),大家都只顧賣樓。”而這直接導(dǎo)致了萬(wàn)科2006年、2007年費(fèi)用快速增長(zhǎng)。2006年的年報(bào)顯示,隨著銷售規(guī)模的擴(kuò)大,萬(wàn)科的管理費(fèi)用和營(yíng)業(yè)費(fèi)用也快速增長(zhǎng),增幅分別達(dá)到34.19%和63.88%,管理費(fèi)用由5.6億元升至8.5億元。這一現(xiàn)象在2007年并未好轉(zhuǎn),兩項(xiàng)費(fèi)用繼續(xù)增加到11.9億和17.6億,增長(zhǎng)幅度達(dá)到90.91%和105.22%,兩項(xiàng)費(fèi)用占總收入的8.3%。而同樣在當(dāng)年迅猛擴(kuò)張的保利地產(chǎn),此類費(fèi)用只占總收入的5.5%。

“當(dāng)一個(gè)企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)已經(jīng)不能抵消克服管理難度上升的成本時(shí),這個(gè)企業(yè)就到了增長(zhǎng)的極限。”2007年萬(wàn)科在年報(bào)中陳述了自己的擔(dān)憂。萬(wàn)科轉(zhuǎn)向“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，其中重要一項(xiàng)就是完善增長(zhǎng)的管理架構(gòu)，降低規(guī)模引發(fā)的費(fèi)用上升，以擴(kuò)大規(guī)模的邊際效益，使規(guī)模真正成為一種優(yōu)勢(shì)。

郁亮提出的新管理模式為：萬(wàn)科集團(tuán)總部和區(qū)域總部之間的業(yè)務(wù)不重疊，區(qū)域管理的事務(wù)集團(tuán)不參與，集團(tuán)管理的事務(wù)區(qū)域就不插手。

相對(duì)過(guò)去總部決策、區(qū)域執(zhí)行的格局，郁亮將目前的架構(gòu)比喻為一支球隊(duì)：集團(tuán)總部管理土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)、融資和高層人員變動(dòng)等重大事項(xiàng)，相當(dāng)于“裁判員”；4個(gè)區(qū)域總部承擔(dān)了部分過(guò)去由集團(tuán)總部擔(dān)任的職能，被賦予了一定的獨(dú)立性,例如如何取得土地，在哪些城市發(fā)展，區(qū)域開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及區(qū)域內(nèi)部的人事權(quán)，相當(dāng)于“教練員”，剩下的一線“運(yùn)動(dòng)員”則負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的開發(fā)。

“一個(gè)區(qū)域總部管10個(gè)城市不成問(wèn)題，今年開發(fā)范圍達(dá)到34個(gè)城市，年底到40個(gè)城市。將人力資源分出去20%進(jìn)入新的擴(kuò)展區(qū)，這樣的話不至于失血。同時(shí)，抽一些血出去,團(tuán)隊(duì)會(huì)更為活躍，這樣才能解決進(jìn)入更多城市、進(jìn)入更多市場(chǎng)所帶來(lái)的壓力。”萬(wàn)科使用這種方式，大舉進(jìn)入二、三線城市，效果超過(guò)了郁亮的預(yù)想，提前4年達(dá)到了1000億。

“萬(wàn)科自身感覺(jué)這次調(diào)整效果非常好，達(dá)到目標(biāo)很順利，而且可持續(xù)�！币晃簧虾５乃侥蓟�金經(jīng)理在萬(wàn)科調(diào)研后表示。

“為千億后的經(jīng)營(yíng)做準(zhǔn)備，目前的管理平臺(tái)能夠支持公司繼續(xù)成長(zhǎng)�！比f(wàn)科董秘譚華杰表示。現(xiàn)階段萬(wàn)科實(shí)施的正是戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線的三級(jí)管理架構(gòu)過(guò)渡。經(jīng)過(guò)三年的實(shí)踐，已經(jīng)形成了比較成熟的運(yùn)作模式。