資金鏈緊張，已經(jīng)從房地產(chǎn)開發(fā)商蔓延到炒樓的投資客。

　　轉(zhuǎn)眼又到了推盤集中的“五一”，而今年“五一”前后推盤量仍然龐大，樓盤降價(jià)之風(fēng)會(huì)不會(huì)再延續(xù)?沒有長(zhǎng)假的“五一”能否如常迎來銷售高峰? 市場(chǎng)在觀察即將到來的“五一”能否恢復(fù)樓市人氣。同時(shí)，被股市深深刺傷的一群投資客也在觀望，現(xiàn)在是不是“入市抄底”的良機(jī)。樓價(jià)現(xiàn)在雖然沒有像股價(jià)一樣一瀉千里，但各方力量正在艱難地博弈著�！�

　　資金鏈緊張買賣雙方觀望“五一”

　　日前，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹拋出了“房地產(chǎn)業(yè)百日內(nèi)將發(fā)生劇變”的論調(diào)，資金鏈的空前緊張迫使開發(fā)商“降價(jià)”售樓以快速回籠資金。而由于房?jī)r(jià)持續(xù)回落，近日又驚曝珠三角百億元炒樓資金深度套牢，退房或斷供的現(xiàn)象已有出現(xiàn)。更重要的是，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控措施繼續(xù)出臺(tái):上周，央行今年第三次公布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至歷史高峰16%，房地產(chǎn)能從銀行得到的貸款再次減少；近日國(guó)稅總局修正房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳計(jì)稅基數(shù)確定標(biāo)準(zhǔn)，提前預(yù)繳力度的加強(qiáng)，對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高。”

　　縱觀近期廣州樓市“價(jià)格戰(zhàn)”，既有“一次性付款可獲7折優(yōu)惠”的出籠，也重現(xiàn)了6年前“二手房貴過周邊一手房”的景象。房?jī)r(jià)下跌的腳步似乎還沒有停下來的跡象。至于成交量，數(shù)據(jù)顯示，自春節(jié)以來至3月中旬，全國(guó)各重要城市的樓市成交量穩(wěn)步回升，然而，到了到清明假期前至4月中旬，多個(gè)重點(diǎn)城市出現(xiàn)了成交量“集體剎車”的現(xiàn)象。

　　時(shí)近“五一”假期，由于今年的“五一”比往年的黃金周縮短了不少，前后只有3天假期，加之4月成交量時(shí)有反復(fù)，業(yè)界擔(dān)心該假期對(duì)樓市的拉動(dòng)可能弱于此前預(yù)期。不過，經(jīng)過最近幾年發(fā)展之后，“五一黃金周”實(shí)際上已經(jīng)變成了“五一黃金月”，普遍認(rèn)為這一黃金周期是從4月中下旬開始算起，也就是從現(xiàn)在起，一直會(huì)持續(xù)到5月下旬。

　　經(jīng)歷過半年的樓市“價(jià)跌量縮”之后，包括開發(fā)商、購(gòu)房者等在內(nèi)的市場(chǎng)博弈各方，無不考慮其“五一”樓市計(jì)劃和策略。

　　調(diào)控繼續(xù)收緊量?jī)r(jià)尚未復(fù)蘇

　　清明假期前的一個(gè)星期里，廣州樓市僅成交352套住宅，僅是此前一周成交的917套的38%，成交量跳水式直插入谷底，接近春節(jié)時(shí)每周成交300套的“冰點(diǎn)”。即使清明假期后，往年慣例上的“旺季”也未能如約而至。與廣州情況相似的還有北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市。

　　“雖然廣東人有‘清明不買房’的說法，但是多個(gè)重點(diǎn)城市成交量同時(shí)突然萎縮，還是跟收緊信貸和加強(qiáng)監(jiān)管有關(guān)�！庇袠I(yè)內(nèi)人士如是表示，各地樓市在春節(jié)后的連續(xù)復(fù)蘇、部分樓盤售價(jià)的明降暗升，以及此前市場(chǎng)頻傳的“第二套房貸操作松動(dòng)”等消息，引發(fā)了管理層對(duì)既有規(guī)定加強(qiáng)監(jiān)督、進(jìn)一步收緊信貸，從而影響到各地市場(chǎng)的交易。“春節(jié)至清明期間成交量的持續(xù)放大，部分是受到按揭貸款‘擦邊球’操作的推動(dòng)，真實(shí)的復(fù)蘇力度可能比我們所見的要弱�！�

　　所謂的“擦邊球”操作，其中之一就是自2月份起，廣州、深圳樓市頻現(xiàn)分期首付的做法，通過開發(fā)商墊款的形式令購(gòu)房者首付款降低至兩成或以下，甚至達(dá)到“零首付”。據(jù)悉，最近，廣東銀監(jiān)局已經(jīng)正式開始摸底銀行是否存在個(gè)人住房貸款分期首付的情況，以強(qiáng)調(diào)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

　　不少房地產(chǎn)開發(fā)商在資金缺口上掙扎著。有業(yè)內(nèi)人士為全國(guó)開發(fā)商算了筆賬，稱今年中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口至少達(dá)到1萬(wàn)億元。尤其對(duì)于去年頻頻拍賣出的“地王”，都必須在今年內(nèi)完成支付這些高昂的地價(jià)。

　　在銀行信貸未見松動(dòng)、房企上市或增發(fā)融資受阻，以及外資進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)也受控制的情況下，降價(jià)售樓以快速回籠資金———這幾乎成了房地產(chǎn)開發(fā)商解決資金緊張的最重要選擇。于是，近期廣州東風(fēng)路某樓盤推出“10天內(nèi)一次性付款購(gòu)房可享受七折優(yōu)惠”，而按揭貸款則總價(jià)幾乎無優(yōu)惠。而房?jī)r(jià)調(diào)整之快，使得廣州不少一手房?jī)r(jià)低于周邊具可比性的二手房，上一次出現(xiàn)如此現(xiàn)象還是在2002年房?jī)r(jià)低谷時(shí)。

　　根據(jù)廣深兩地房管部門發(fā)布的今年一季度商品住宅成交數(shù)據(jù)，相比去年第四季度，今年一季度廣州商品住房成交均價(jià)下調(diào)約15%，3月份均價(jià)9316元/m2，比去年的房?jī)r(jià)最高峰10月份的15774元/m2，降幅達(dá)15.6%；深圳市場(chǎng)6個(gè)月內(nèi)經(jīng)歷了比較深度的調(diào)整，市場(chǎng)的整體調(diào)整幅度相對(duì)于最高點(diǎn)已經(jīng)達(dá)到20%左右，而部分區(qū)域包括龍崗、寶安個(gè)別樓盤的調(diào)整幅度甚至達(dá)到了30%—40%，其中，深圳3月份整體房?jī)r(jià)較2月份下降16%，成交均價(jià)13627元/m2，接近去年同期水平。

　　房?jī)r(jià)在下調(diào)，不過，目前對(duì)于開發(fā)商而言，成交量的重要性遠(yuǎn)大于價(jià)格，因?yàn)檫m當(dāng)降低價(jià)格只會(huì)讓其利潤(rùn)空間受到影響，但如果沒有成交量，卻意味著資金鏈的斷裂。在廣州市場(chǎng)，從3月整體成交來看，住宅成交套數(shù)比去年同期下降21.8%，比較2月同比71%的降幅已經(jīng)有顯著改善，但把3月份成交的限價(jià)房扣除出去的話，3月同比降幅依然高達(dá)41.7%；深圳3月整體成交較2月大幅增加343%，而3月份成交規(guī)模雖有回升，但尚未及1月份的水準(zhǔn)，實(shí)際上2月成交下挫幅度更大。

    “五一”供給多投資樓市需三思

　　“五一”周前后廣州全市十區(qū)新推貨量約有1.2萬(wàn)套，加上之前已經(jīng)登場(chǎng)亮相但尚未被市場(chǎng)消化的一手商品住宅，屆時(shí)樓市總的可售貨量預(yù)計(jì)將達(dá)到3.3萬(wàn)套左右，這一數(shù)字與去年同期相比減少了8%，但與今年3月份相比，卻有著15%—20%的增幅。而深圳各區(qū)在“五一”前后半個(gè)月內(nèi)新開盤或有新產(chǎn)品推出的樓盤有22個(gè)，共8400套新貨，新盤數(shù)量和新貨總量都與去年“五一”相當(dāng)。

　　今年“五一黃金月”似乎注定是一場(chǎng)鏖戰(zhàn)。經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金認(rèn)為，前一階段房貸新政引發(fā)的觀望效應(yīng)并未完全消除，不少開發(fā)商還在為是否將旗下產(chǎn)品和盤托出而猶豫不決，最終決定可能會(huì)在接近五一黃金周的最后時(shí)刻才會(huì)作出。

　　春節(jié)過后，廣深兩地開發(fā)商在售樓過程中紛紛使盡渾身解數(shù)作促銷:推特價(jià)房、直接降價(jià)、送裝修、團(tuán)購(gòu)價(jià)、送家具電器，還有備受爭(zhēng)議的“零首付”和“補(bǔ)差價(jià)”，等等。今年五一樓市風(fēng)向如何?合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江向本報(bào)記者表示，由于6、7月份是傳統(tǒng)的節(jié)后淡季，8月份有奧運(yùn)會(huì)分薄客源，直到“金九銀十”的9月底才可能會(huì)迎來新一波的消費(fèi)高潮，“但開發(fā)商不會(huì)把寶押在今年的‘金九銀十’上，所以在‘五一’期間就會(huì)出盡法寶搶市場(chǎng)�！蓖瑫r(shí)他認(rèn)為，“五一”期間及此后，房?jī)r(jià)還是會(huì)往下調(diào)整。

　　回首

　　2007年的房?jī)r(jià)狂飆，就是從“五一”黃金周后開始啟動(dòng)的。反而，樓市慣例上旺季的9月、10月，卻因?yàn)槿ツ甑摹?·27”房貸新政實(shí)施，導(dǎo)致這個(gè)“金九銀十”變得黯淡無光。

　　供給相對(duì)增加了，那么，對(duì)于消費(fèi)者而言，“五一”是否一個(gè)購(gòu)房的好時(shí)機(jī)?廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為“現(xiàn)在投資抄底很傻很天真”。不過，也有人認(rèn)為樓市是剛性需求，現(xiàn)在是介入的好機(jī)會(huì)。

　　在樓市弱勢(shì)未改的情況下，投資樓市的“勇者”需要為自己確定相關(guān)的原則和攻略，以免深陷泥沼而不能自拔。