銷(xiāo)售增長(zhǎng)僅為82.1%，其余為資產(chǎn)增值

　　良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和上半年結(jié)算收入的增加，給保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司（下稱(chēng)“保利地產(chǎn)(600048行情,股吧)”）（600048）首季報(bào)告增添了不少喜色。據(jù)其近日公告的2008年一季度報(bào)告顯示，公司首季凈利潤(rùn)增長(zhǎng)253%至2.76億元，收入同比增長(zhǎng)90%至11.59億元。

　　但在其凈利潤(rùn)超高速增長(zhǎng)的同時(shí)，業(yè)內(nèi)分析人士卻并不看好其未來(lái)的前景。分析稱(chēng)，扣除保利地產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目的資產(chǎn)增值外，銷(xiāo)售收入的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)僅為82.1%。

　　銷(xiāo)售面積和金額同比下降

　 “保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng)，除正常房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，主要是由于產(chǎn)生了非經(jīng)常性損益1.75億元，扣除稅收影響后增加凈利潤(rùn)1.34億元，占當(dāng)期凈利潤(rùn)的48.6%。”平安證券分析師劉細(xì)輝說(shuō)。

　　對(duì)于保利地產(chǎn)增幅達(dá)253%的凈利潤(rùn)，保利地產(chǎn)品牌事業(yè)部經(jīng)理譚勝指出，除了銷(xiāo)售收入外，還主要得益于公司收購(gòu)的相關(guān)項(xiàng)目，在收購(gòu)價(jià)基礎(chǔ)上的資產(chǎn)增值。

　　劉細(xì)輝表示，如果扣除該非經(jīng)常性損益，則歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)僅為82.1%。也就是說(shuō)，保利地產(chǎn)一季度業(yè)績(jī)大增并非來(lái)源于銷(xiāo)售良好，而是其他資產(chǎn)的升值所造成。

　  數(shù)據(jù)顯示，2008年一季度，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積36.1萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額25.94億元，分別同比增長(zhǎng)16.5%和8.48%，增速與去年同期相比出現(xiàn)明顯下滑；而且其單位面積售價(jià)為7186人民幣，同期下降6.9%，比2007年全年的平均售價(jià)則下滑16%。

　　而保利地產(chǎn)顯然正在旗下項(xiàng)目的銷(xiāo)售上下功夫。據(jù)記者了解，為了促銷(xiāo)旗下樓盤(pán)，保利地產(chǎn)將在五一期間于廣州最繁華的商業(yè)中心——正佳廣場(chǎng)首層舉行盛大的項(xiàng)目聯(lián)展，屆時(shí)還會(huì)接送客戶(hù)前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

　　“部分樓盤(pán)這個(gè)時(shí)間登記購(gòu)買(mǎi)，還可享受額外96折的優(yōu)惠�！北＠�地產(chǎn)一人士告訴記者。

　　 不過(guò)，劉細(xì)輝認(rèn)為，保利地產(chǎn)的樓盤(pán)多集中于房地產(chǎn)行業(yè)震蕩最為顯著的廣州、深圳，難免深受影響。

　　資金被土地套牢？

　　盡管銷(xiāo)售形勢(shì)未顯大礙，但作為2007年的地王之一，保利地產(chǎn)的瘋狂拿地行為卻成為一些分析人士不看好的主因。

　　2007年，保利已經(jīng)儲(chǔ)備土地超過(guò)1000萬(wàn)平米。在2008年一季度，公司又獲得新項(xiàng)目6個(gè)，規(guī)劃建筑面積255.18萬(wàn)平米，平均樓面地價(jià)1103元/平米。

　　“2008年保利地產(chǎn)拿地的價(jià)格已經(jīng)明顯低于2007年，但是保利地產(chǎn)手中的土地基本上都是在土地市場(chǎng)處于中高價(jià)格水平時(shí)所獲得的。”京展擔(dān)保地產(chǎn)分析師戴曉光指出。

　 他表示，目前土地市場(chǎng)價(jià)格走跌，地王退地傳聞不斷，堪稱(chēng)地王之一的保利地產(chǎn)，雖然得到了母公司的強(qiáng)力支持，但其資金很可能將被土地徹底套牢。

　　“不僅如此，保利地產(chǎn)一季度新增貸款44億元，但對(duì)建筑工程款和土地出讓金的支出增長(zhǎng)較快，同時(shí)受宏觀調(diào)控和公司一季度可售資源限制，項(xiàng)目銷(xiāo)售回款速度低于支出。由于2008年在建面積有較大增長(zhǎng)，公司有一定資金壓力。”國(guó)金證券分析師曹旭說(shuō)。

　　“雖然今年的地產(chǎn)形勢(shì)普遍不好，但保利地產(chǎn)一定是地產(chǎn)企業(yè)中處境很好的。”譚勝認(rèn)為。他指出，2007年保利地產(chǎn)雖然拿地頻頻，但全年平均成本不高，而一季度銷(xiāo)售情況受整體形勢(shì)影響雖不比去年，但銷(xiāo)售放量卻增加了，而且回款迅速，

　　“另外，保利地產(chǎn)銀行資信優(yōu)良，貸款仍有一定額度，而且新增貸款利率還能低于基準(zhǔn)利率�！弊T勝說(shuō)。