近年來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲已經(jīng)成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，房?jī)r(jià)暴漲對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到底能帶來(lái)哪些影響是值得研究的重大問(wèn)題。無(wú)數(shù)事實(shí)證明，房?jī)r(jià)暴漲與經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁無(wú)力總是相伴而生的，房?jī)r(jià)暴漲是以犧牲經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展為代價(jià)的，只有正確的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控才能保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。

　　房?jī)r(jià)暴漲與經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁無(wú)力總是相伴而生的

　　上世紀(jì)90年代，海南房地產(chǎn)泡沫破滅過(guò)后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)力至今猶存，日本經(jīng)濟(jì)、香港經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)的持續(xù)低迷就與之前的房地產(chǎn)暴漲過(guò)后泡沫破滅有直接關(guān)系。

　　從上世紀(jì)70年代開(kāi)始積累，到90年代初期破裂的日本地價(jià)泡沫，是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫，從1991年地價(jià)泡沫破滅到近些年，日本經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)十余年沒(méi)有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰(zhàn)后日本的又一次“戰(zhàn)敗”。從1986年起，日本房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了5年的持續(xù)上漲時(shí)期。短短5年間日本地價(jià)上漲了2倍多，其中上漲最猛烈的1987年，商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的年上升率甚至超過(guò)了76%的異常水平。1991年2月，日本的房地產(chǎn)泡沫破滅，地價(jià)開(kāi)始下降，1991、1992和1993年，日本國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的實(shí)際增長(zhǎng)率也呈逐年銳減之勢(shì)，分別為3.8%、1.0%和0.3%，1997年跌至1980年代初水平，從泡沫破滅到近些年的十余年間，日本有幾十家金融機(jī)構(gòu)倒閉，幾千家企業(yè)破產(chǎn)，日本經(jīng)濟(jì)至今處于低迷狀態(tài)。

　　上世紀(jì)末，香港房地產(chǎn)泡沫屬于典型的房地產(chǎn)投資投機(jī)泡沫。90年代初期，國(guó)際游資及本地炒家開(kāi)始瘋狂炒買香港房地產(chǎn)，樓價(jià)、地價(jià)飚升，嚴(yán)重脫離居民購(gòu)買力。從1991年到1997年房?jī)r(jià)上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇算起，到1997年時(shí)房?jī)r(jià)已上升了9-10倍。1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時(shí)13年，下跌過(guò)程長(zhǎng)達(dá)6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。

　　上世紀(jì)末，海南省曾是房地產(chǎn)“泡沫”的重災(zāi)區(qū)。海南房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)1992年、1993年的泡沫期后，從1994年到1998年的沉寂，再到1998年到2002年的開(kāi)始復(fù)蘇，以至2003年的高漲。20世紀(jì)90年代初，占全國(guó)人口6%的海南島積壓商品房卻占到了全國(guó)的10%。房地產(chǎn)狂熱而無(wú)序的投資開(kāi)發(fā)，造成企業(yè)資金被“壓死”，民間資金被“套牢”，嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在1992年到1998年之間，全國(guó)GDP峰谷落差平均為4個(gè)百分點(diǎn)，而海南省為35.9個(gè)百分點(diǎn)，大起大落，位居全國(guó)之首。房地產(chǎn)泡沫留給海南的是數(shù)目巨大而不詳?shù)慕鹑诓涣假Y產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)后勁乏力。

　　房?jī)r(jià)暴漲是以犧牲經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展為代價(jià)的

　　在一定時(shí)期，房?jī)r(jià)適度上漲對(duì)于啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)確實(shí)可以發(fā)揮一定作用，但是，房?jī)r(jià)持續(xù)不斷的上漲則對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其正面影響。具體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)暴漲對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展會(huì)造成以下主要不良影響。

　　一是洗劫民間財(cái)富，減少未來(lái)社會(huì)需求。房?jī)r(jià)暴漲是以犧牲買房人的其他消費(fèi)能力為代價(jià)的。對(duì)于工薪階層來(lái)說(shuō)，高房?jī)r(jià)可能要花掉其數(shù)十年或半輩子工薪收入，據(jù)對(duì)2004年城市居民可支配收入測(cè)算，一個(gè)三口之家購(gòu)買一套簡(jiǎn)約兩居室(70平方米)需要年限：上海21.17年、杭州20.26年、南京17.5年、青島17.13年、天津16.99年、大連16.73年。因此，房?jī)r(jià)暴漲將產(chǎn)生對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，損失其他方面的購(gòu)買消費(fèi)能力和未來(lái)的社會(huì)需求，最終社會(huì)消費(fèi)需求不足的問(wèn)題將始終無(wú)法解決，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡和畸形發(fā)展，制約社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)合理健康發(fā)展。

　　二是不利人才聚集，阻礙城市長(zhǎng)期發(fā)展。房?jī)r(jià)暴漲使工作生活的居住成本迅速上升，外地人才進(jìn)入的安居成本因房?jī)r(jià)升高而迅速增加，因而對(duì)人才的吸引力下降。

　　三是提高城市成本，不利創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展。房?jī)r(jià)暴漲導(dǎo)致投資環(huán)境成本迅速上升，投資者創(chuàng)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本因房?jī)r(jià)升高而迅速增加，創(chuàng)業(yè)投資難以進(jìn)一步發(fā)展。同樣，城市房?jī)r(jià)暴漲必然使那些想去投資辦廠的外商或外地投資者猶豫，就會(huì)尋找成本更低的地方，因而，對(duì)外商和外地經(jīng)營(yíng)者的吸引能力也會(huì)逐步下降，招商引資的難度越來(lái)越大，外來(lái)投資逐漸下降。

　　四是推動(dòng)兩極分化，激化社會(huì)各種矛盾。房?jī)r(jià)暴漲從兩個(gè)方面加劇社會(huì)兩極分化，一是讓部分房地產(chǎn)商及其相關(guān)人員短期暴富，二是讓沒(méi)有住房群體與有住房群體的收入差距迅速擴(kuò)大。房地產(chǎn)暴漲盤剝的重點(diǎn)對(duì)象不是富人階層，而是普通老百姓。本來(lái)解決百姓居住問(wèn)題是政府應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，房?jī)r(jià)暴漲卻將百姓財(cái)富盤剝的所剩無(wú)幾，既威脅到普通老百姓的生存條件，又與黨的“立黨為公，執(zhí)政為民”理念背道而馳，損害了人民群眾的利益，加劇社會(huì)矛盾和對(duì)立。

　　增加供給與遏制投資投機(jī)雙管齊下才能穩(wěn)定房?jī)r(jià)

　　盡管近年來(lái)國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但是，房?jī)r(jià)卻繼續(xù)一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。飛漲的房?jī)r(jià)雖然能夠帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的一時(shí)繁榮，但一旦房?jī)r(jià)暴跌來(lái)臨，其背后所隱藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該引起各地政府部門的高度重視，這正是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。當(dāng)務(wù)之急是國(guó)家要調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有關(guān)政策。

　　1. 調(diào)整銀行房地產(chǎn)信貸政策。前些年，房地產(chǎn)信貸政策是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的重要?jiǎng)恿χ�一。近些年�?lái)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控信貸政策的調(diào)整，如提高購(gòu)房首付比例，對(duì)抑制房地產(chǎn)需求有一定作用。但是，房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整更多的是限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，對(duì)住房供給的抑制作用明顯強(qiáng)于對(duì)需求的抑制作用。如國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，要求進(jìn)一步發(fā)揮信貸政策的調(diào)控作用，嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件。銀監(jiān)會(huì)一再要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，要全過(guò)程監(jiān)控開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資本金水平及其變化，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。

　　所以，下一步房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)整思路是：通過(guò)收縮需求增加供給的房地產(chǎn)信貸政策，發(fā)揮有效調(diào)控作用。一方面，銀行應(yīng)當(dāng)收緊購(gòu)房貸款，尤其是收緊第二、三、四套投資投機(jī)性購(gòu)房貸款，以減少房地產(chǎn)需求。另一方面，應(yīng)當(dāng)改變當(dāng)前不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸政策，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，尤其是針對(duì)中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、租賃房的開(kāi)發(fā)貸款，以增加房地產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　2. 調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策。目前的房地產(chǎn)稅收政策對(duì)抑制房地產(chǎn)供給的作用明顯強(qiáng)于抑制需求的作用，下一步，房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策改革應(yīng)當(dāng)有利于增加住房供給和抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。一是政府出資建立住房保障體系。政府建設(shè)廉租房和租賃房，保證低收入階層的基本居住條件。二是區(qū)分自住房與投資投機(jī)房實(shí)施不同稅收政策。如對(duì)非自己居住的投資投機(jī)購(gòu)房者征收相應(yīng)稅收，對(duì)自住購(gòu)房者則相應(yīng)減免稅。三是適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅。征收物業(yè)稅的目的就是要遏制囤積二三套以上住房的投資投機(jī)購(gòu)房，以減少房地產(chǎn)需求，達(dá)到調(diào)控住房供求關(guān)系的目的。

　　3.盡快調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策。前些年，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本上由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商壟斷開(kāi)發(fā)，這是造成今天房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的重要原因。因此，打破住房開(kāi)發(fā)壟斷局面，增加住房的開(kāi)發(fā)和供應(yīng)數(shù)量，是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。要打破目前依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)住房的壟斷格局，建立多元化的住房投資開(kāi)發(fā)機(jī)制。一是大力推廣住房合作社和集資合作建房。政府應(yīng)當(dāng)支持企業(yè)利用自用土地集資建房，或者組織職工參加住房合作社建房，解決職工住房困難。由住宅合作社集資合作建設(shè)的住房享受經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)政策。二是通過(guò)政策調(diào)整讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成為經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)主體。建議實(shí)行商品房開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)比例政策，即凡是獲得土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都必須拿出一定比例(如20%-30%)作為經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)這一部分土地，政府也應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)適用房的土地價(jià)格政策對(duì)待。三是政府建設(shè)部門也應(yīng)當(dāng)積極加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。同時(shí)，政府要制定好政策，明確經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象條件、程序、監(jiān)督等法律依據(jù)。

　　4.增加單位土地面積住房供給量。首先，加大土地管理與清查力度，對(duì)開(kāi)發(fā)商手中囤積的“圈而不開(kāi)”的土地超過(guò)兩年的堅(jiān)決按照有關(guān)規(guī)定予以收回。其次，對(duì)中心城市尤其大中城市應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展高層住宅。今后凡是商務(wù)辦公用房必須至少20層以上，居民住宅用房必須至少10層以上(靠近山、海及特殊區(qū)域除外)。

　　5.建立房地產(chǎn)信息監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制。一是建立房地產(chǎn)業(yè)的信息收集、發(fā)布、分析系統(tǒng)，將所有的房地產(chǎn)交易活動(dòng)納入統(tǒng)一的政府控制系統(tǒng)之中。二是建立科學(xué)土地供應(yīng)和房地產(chǎn)供應(yīng)系統(tǒng)，包括政府直接參與部分房地產(chǎn)(如經(jīng)濟(jì)適用房、特殊群體住房)供應(yīng)建設(shè)。三是建立房地產(chǎn)需求調(diào)節(jié)機(jī)制，根據(jù)需求變化適時(shí)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系。四是發(fā)揮城市規(guī)劃的調(diào)控作用，在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目。