在一季度過(guò)熱經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，樓市從冬季中快速回暖，致使房?jī)r(jià)大漲。隨后，4月17日“新國(guó)十條”的緊急出臺(tái)，樓市迅速進(jìn)入冰凍期。以“新國(guó)十條”的頒布為分水嶺，之后的上海樓市，以吸引市區(qū)工薪族為主的外郊環(huán)樓盤(pán)應(yīng)聲下跌，成交量也率先回升。

記者昨天得到的一份最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海一手商品住宅成交量創(chuàng)5年來(lái)最低值，而同期交易價(jià)格卻再攀新高，比去年同期大漲5成。其中，本市上半年新建住宅套均售價(jià)260萬(wàn)；隨著夏季低迷樓市的到來(lái)，預(yù)計(jì)這股“價(jià)跌量升”之風(fēng)會(huì)迅速向外環(huán)線內(nèi)和郊環(huán)外蔓延。

房?jī)r(jià)平均跌幅在20%以?xún)?nèi)

　來(lái)自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，全市共新推出448.84萬(wàn)平方米新房源，環(huán)比下滑45%，成交353.18萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑64%；雖然成交量大幅下滑，但是隨著之前市場(chǎng)上低價(jià)房源銷(xiāo)售殆盡新上市高價(jià)房源越來(lái)越多，去年上漲的房?jī)r(jià)還是逐步獲得體現(xiàn)，上半年平均成交價(jià)格上漲了23.7%，達(dá)到21882元/平方米，套均售價(jià)260萬(wàn)元。

數(shù)據(jù)顯示，去年下半年和今年上半年是近年來(lái)上海房?jī)r(jià)漲幅最大的時(shí)期。2005年至2006年上半年，上海新建商品住宅的套均售價(jià)維持在112-116萬(wàn)元/套之間，之后從2006年下半年至2009年下半年分別是124、142、168、151、159和 210萬(wàn)元/套，今年上半年則達(dá)到了260萬(wàn)元的歷史高位，這是目前上海家庭年均收入7萬(wàn)元左右的37倍之高；就算按上海15萬(wàn)收入的小康家庭標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算，不吃不喝也得17年才買(mǎi)得起一套新房。

不過(guò)，在“新國(guó)十條”的調(diào)控之下，包括國(guó)土部、住建部等部門(mén)在逐步落實(shí)的各項(xiàng)細(xì)則，已經(jīng)使上半年高漲的房?jī)r(jià)走出一個(gè)“過(guò)山車(chē)”行情，進(jìn)入下跌通道。

今年1-6月，本市商品住宅的成交量分別為67、33、76、127、31和42萬(wàn)平方米。隨著成交量的起落房?jī)r(jià)也走過(guò)了一輪“過(guò)山車(chē)”行情——1-6月分別為20933、21143、24023、24273和19635元/平方米。

中房信分析師薛建雄指出，隨著大量新盤(pán)的低價(jià)上市和在售樓盤(pán)的逐步降價(jià)，大量供應(yīng)的積壓和政策對(duì)需求的壓抑作用，將使得樓市保持在供大于求狀態(tài)，四季度成交量上升后價(jià)格有望保持平穩(wěn)。從2008年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，預(yù)期套均房?jī)r(jià)會(huì)從260萬(wàn)下跌到略高于去年下半年的210萬(wàn)/套，因此房?jī)r(jià)平均跌幅應(yīng)在20%以?xún)?nèi)，但是，年初上漲過(guò)快的樓盤(pán)可能會(huì)下跌30%以上。

房企下半年定價(jià)“邊走邊看”

業(yè)內(nèi)人士表示，最嚴(yán)調(diào)控政策逐步落地和土地財(cái)政繼續(xù)無(wú)解是交易量持續(xù)低迷的主因。中國(guó)樓市歷來(lái)政策導(dǎo)向明顯，2009年在激勵(lì)政策的驅(qū)動(dòng)下樓市交易由冷轉(zhuǎn)暖，而2010年大刀闊斧新政層出不窮，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的信貸政策對(duì)剛性需求有所誤傷；“房地產(chǎn)稅”猶抱琵琶半遮面加深樓市觀望氣氛，供求雙方預(yù)期產(chǎn)生分歧。房企認(rèn)為政策調(diào)控是短期行為，謹(jǐn)慎推盤(pán)，造成供應(yīng)緊缺；而購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)為樓市拐點(diǎn)正在形成，對(duì)剛性自住者而言，高額房?jī)r(jià)已越來(lái)越逼近經(jīng)濟(jì)承受底線；而對(duì)投資者而言投資成本上升，風(fēng)險(xiǎn)增加利潤(rùn)下降，投資意愿降低。樓市交易釋放阻礙重重。

具體數(shù)據(jù)表明，6月份上海一手商品住宅交易量略有提升，但二手房交易流量繼續(xù)走平，市場(chǎng)仍處于新政過(guò)后的持續(xù)冷淡期。雖然一手市場(chǎng)在恒大、綠地、萬(wàn)科等品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)帶動(dòng)下出現(xiàn)零星降價(jià)并有范圍擴(kuò)散趨勢(shì)，但調(diào)整幅度也普遍在15%以下，多數(shù)為5%以?xún)?nèi)的小幅優(yōu)惠。整體市場(chǎng)的周度價(jià)格振幅較窄，呈高位持穩(wěn)態(tài)勢(shì)，交易回暖僅集中在個(gè)別深度降價(jià)樓盤(pán)。

龔敏認(rèn)為，鑒于地方財(cái)政無(wú)法擺脫土地依賴(lài)的深層因素，讓多數(shù)資金充裕的開(kāi)發(fā)企業(yè)和投資者對(duì)于本輪調(diào)控的持續(xù)性懷有很大疑慮。盡管交易持續(xù)冷淡已經(jīng)兩個(gè)多月，觀望僵持仍占據(jù)著新政后的主流地位，價(jià)格調(diào)整還沒(méi)有大面積突破的跡象。

業(yè)內(nèi)人士表示，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈格局會(huì)隨著時(shí)間發(fā)生轉(zhuǎn)換。在保持現(xiàn)有政策環(huán)境的情況下，當(dāng)前部分企業(yè)領(lǐng)頭降價(jià)現(xiàn)象有望在第三季度加深分化。存在資金壓力的企業(yè)，將以更加主動(dòng)的價(jià)格定位來(lái)實(shí)現(xiàn)一定量的資金回籠，而不是把某一價(jià)格定位貫穿于項(xiàng)目始終，“邊走邊看”仍會(huì)是穩(wěn)妥且從眾的營(yíng)銷(xiāo)模式。四季度的市場(chǎng)局面可能會(huì)更加明朗，價(jià)格讓渡幅度有可能突破到20-30%，交易量也有望隨之回暖。