在銀行嚴(yán)控土地的開發(fā)貸款后,信托融資已經(jīng)成為眼下這個階段,不少房企最重要的輸血手段。而在7月2日傳出銀監(jiān)會要求信托公司從事的銀信合作業(yè)務(wù)項(xiàng)目全部暫停后,更是讓不少人擔(dān)心房企門的這條輸血管道很可能出現(xiàn)“堵塞”的情況。

信托融資未堵死

漸成房企融資主渠道

有業(yè)內(nèi)人士就表示,今年以來銀信合作的信托理財(cái)產(chǎn)品有相當(dāng)一部分的投資去向?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,今年上半年,新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款,成立規(guī)模超過350億元。而2009年全年也只有181款房地產(chǎn)的投資信托,規(guī)模為327億元。顯然,如果信托融資的渠道被封死,那么不少房企將很可能出現(xiàn)“斷糧”的窘境。

不過,讓急需融資的房企稍感寬慰的是,這次監(jiān)管層叫停的銀信合作產(chǎn)品主要是銀信業(yè)務(wù)中的初級“通道”類型的業(yè)務(wù),信托公司的主動管理型的信托產(chǎn)品不受限制,房地產(chǎn)企業(yè)目前仍可以通過這一高成本融資渠道進(jìn)行融資。

今年以來,至少有超過18家的上市房地產(chǎn)公司通過信托融資渠道獲得資金合計(jì)超過90億元。尤其是在房地產(chǎn)新政實(shí)施后,宣布通過信托融資的上市房企更是持續(xù)增長,包括中華企業(yè)、福星股份、浙江廣廈、獐子島、香江控股、天業(yè)股份等,它們合計(jì)公布了至少30余億元的信托融資計(jì)劃。而7月的頭一周,更是有中南建設(shè)、中航地產(chǎn)、陽光城三家上市房企宣布了信托融資計(jì)劃,融資金額達(dá)到了12.7億元。

此外,記者在這幾日的統(tǒng)計(jì)中就發(fā)現(xiàn),上市房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的年費(fèi)率已經(jīng)是越來越高。5月8日中華企業(yè)公告表示,其通過上海國際信托發(fā)行的24個月期信托產(chǎn)品擬發(fā)總額3.5億元,綜合成本為8.8%/年;6月30日上實(shí)發(fā)展公告表示,將通過信托貸款的方式與中誠信托簽訂《信托貸款合同》,信托貸款金額10億元,期限為一年,利率為4.779%。

而相比上實(shí)發(fā)展與中華企業(yè),稍后宣布融資計(jì)劃的中南建設(shè)與中航地產(chǎn)的融資成本則是快速飆升。有信托業(yè)人士就稱,今年年初的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年化收益率還可以做到10%以下。而現(xiàn)在,一般開發(fā)商從信托渠道融資,利率高達(dá)15%—17%,優(yōu)質(zhì)開發(fā)商信托融資利率也達(dá)到12%左右�！�

融資成本越來越高

7月6日,2009年5月剛借殼成功的地產(chǎn)新軍中南建設(shè)再度進(jìn)行信托融資,宣布與中鐵信托有限責(zé)任公司合作,由中鐵信托以信托資金對其進(jìn)行增資擴(kuò)股,籌資5億元。不過,其融資的成本年息高達(dá)12%,2年后需要多付的資金高達(dá)1.3億元,融資成本占到了開發(fā)商融資額的26%以上。而此前有媒體報(bào)道,在2007年那輪宏觀調(diào)控中,由于監(jiān)管部門收緊房地產(chǎn)信貸,當(dāng)時的最高紀(jì)錄是一款信托貸款類產(chǎn)品的融資成本占到了開發(fā)商融資額的30%。而這也表示,今年房地產(chǎn)信托的火爆程度已經(jīng)與2007年的最高峰相差無幾。同時這也是中南建設(shè)今年以來第二次進(jìn)行信托融資。今年3月31日,中南建設(shè)與新時代信托簽訂股權(quán)收益權(quán)買賣合同,融資金額達(dá)到6億元。

7月7日,中航地產(chǎn)也發(fā)布公告稱,公司通過江南地產(chǎn)向興業(yè)銀行借款4.6億元。江南信托受興業(yè)銀行委托向公司發(fā)放的信托貸款合計(jì)金額為人民幣4.6億元,其中兩筆信托貸款合計(jì)1.9億元專項(xiàng)用于南昌中航城市廣場項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè),其余三筆信托貸款合計(jì)2.7億元專項(xiàng)用于成都中航城市廣場項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。中航地產(chǎn)表示,上述信托貸款期限為兩年,從2010年7月5日起至2012年7月5日止,貸款采用浮動利率方式,為同期同檔次國家基準(zhǔn)利率上浮54%,目前年利率為8.3%。

此外,中航地產(chǎn)此次年費(fèi)率以央行基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)也意味著,只要央行加息,中航地產(chǎn)的貸款利率也將“水漲船高”,進(jìn)一步加大貸款的成本。而種種跡象表明,未來2年我國進(jìn)入加息周期是大概率事件。

對此有專家就認(rèn)為,信托融資相對銀行貸款等融資的渠道而言,本身成本就比較高,而如今這種成本負(fù)擔(dān)越來越高,對房企的財(cái)務(wù)又形成了一層壓力。不過,北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示,相比于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤,12%的年費(fèi)率在房地產(chǎn)企業(yè)中并不算高,一些通過民間資本的借貸費(fèi)用更是高達(dá)20%-25%,也說明在信托年費(fèi)率這方面,今后很可能繼續(xù)上漲。