在調(diào)控后收緊的融資渠道面前,部分開(kāi)發(fā)商仍表態(tài)“不差錢(qián)”。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家以及分析師透露,1-5月的房企資金壓力不大,但充裕度在下降,隨著調(diào)控深入,若融資渠道不暢,房企可能產(chǎn)生資金缺口。面對(duì)收窄的融資渠道,部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)新動(dòng)向,將融資的方向轉(zhuǎn)向了外資銀行。

現(xiàn)象

撤發(fā)頻頻地產(chǎn)大佬稱(chēng)“不差錢(qián)”

7月7日,華業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告,由于受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化影響,資本市場(chǎng)地產(chǎn)板塊調(diào)整顯著,公司股價(jià)大幅下調(diào)。公司董事會(huì)擬撤銷(xiāo)非公開(kāi)發(fā)行股票方案。

華業(yè)地產(chǎn)的撤銷(xiāo)增發(fā)方案并不令業(yè)內(nèi)人士驚奇,在調(diào)控大勢(shì)下,上市房企通過(guò)股市融資受到證監(jiān)會(huì)和國(guó)土局的聯(lián)合審批,且在股市下行的行情下,多個(gè)房企股價(jià)已經(jīng)跌破增發(fā)價(jià)。

6月期間,招商地產(chǎn)公告,股東大會(huì)通過(guò)了撤銷(xiāo)定向增發(fā)方案。雖然鑒于股價(jià)下跌的大勢(shì),招商地產(chǎn)從去年8月擬以每股28.12元增發(fā)價(jià)格下調(diào)至20.6元,但仍未趕上破增發(fā)的步伐,無(wú)奈取消。世茂股份緊隨其后,公告宣布撤銷(xiāo)約17億元的增發(fā)方案。

不過(guò),面對(duì)股權(quán)融資渠道受阻,部分房企仍表態(tài),憑借自有資金、信托融資等其他渠道,并不差錢(qián)。

世茂股份相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示,公司經(jīng)營(yíng)所需資金正常,融資的方式方法較多,公司與金融機(jī)構(gòu)、銀行、信托的合作關(guān)系密切。

5月20日,世茂股份曾公告,通過(guò)信托融資6.03億元,用于蘇州公司項(xiàng)目的發(fā)展。不過(guò),該信托貸款利率第一年為7.1%、第二年為7.8%。

對(duì)于仍未被放行的萬(wàn)科112億元增發(fā)案,萬(wàn)科執(zhí)行副總肖莉?qū)τ浾弑硎?萬(wàn)科目前仍有170多億元現(xiàn)金,沒(méi)有考慮其他融資渠道,若以現(xiàn)在的資金狀況支持2-3年沒(méi)有問(wèn)題。

追問(wèn)

房企資金充裕度下降

面對(duì)地產(chǎn)大佬一直宣稱(chēng)的“不差錢(qián)”,全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生則表示,“不要總認(rèn)為自己不差錢(qián),開(kāi)發(fā)商的資金充裕度在下降�！�

聶梅生表示,檢測(cè)1-5月的數(shù)據(jù),開(kāi)發(fā)商資金充裕度開(kāi)始下降,自有資金率上升明顯。她介紹,房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金占投資比重在去年為49.4%,但在今年5月達(dá)到70.3%。去年房產(chǎn)企業(yè)的月均自有資金是1452億元,到了今年5月份達(dá)到了2082億元。同時(shí),房企資金充裕度明顯下降,今年3月份的充裕度是1:1.67,現(xiàn)在下降到1:1.42。“這個(gè)比例能否撐到年底不好說(shuō)�！�

齊魯證券房地產(chǎn)分析師涂力磊表示,在此輪政策調(diào)控中,擠壓開(kāi)發(fā)商資金,迫使其降價(jià)是手段之一。開(kāi)發(fā)商是不是有降價(jià)壓力,可以通過(guò)簡(jiǎn)單測(cè)算估計(jì)。

涂力磊表示,今年1-5月,開(kāi)發(fā)商利用外資169億元,自籌資金9540億元。國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到5549億元,同比增長(zhǎng)57%�！扒�5月地產(chǎn)信貸投放量過(guò)大,開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在資金面依舊充裕,降價(jià)壓力較小�！�

但據(jù)其推算預(yù)測(cè),今年房企自籌資金需要15220億元,考慮到去年全年接近10000億元的資金富余。按照一定的增長(zhǎng)假設(shè),開(kāi)發(fā)商還需獲得5220億元的自籌資金。這部分資金大部分依靠銷(xiāo)售回籠。按照房企以項(xiàng)目20%凈利率水平測(cè)算,5220億利潤(rùn)所對(duì)應(yīng)的收入應(yīng)該在26100億元左右。從1到5月的房企銷(xiāo)售情況來(lái)看,已經(jīng)實(shí)現(xiàn)15760億。

涂力磊表示,從假設(shè)測(cè)算中可以看出,開(kāi)發(fā)商有銷(xiāo)售壓力,但暫時(shí)還不致命。如果成交繼續(xù)下滑,為保證資金平衡,房企在4季度可能出現(xiàn)更大規(guī)模降價(jià)。

一家股份制銀行地產(chǎn)金融總監(jiān)對(duì)記者表示,雖然開(kāi)發(fā)商上半年銷(xiāo)售為今年積累了不少現(xiàn)金流,但是在調(diào)控繼續(xù)深入的情況下,開(kāi)發(fā)商下半年的銷(xiāo)售不容樂(lè)觀,而且在開(kāi)發(fā)、投資等資金支出方面的需求仍然存在。雖然開(kāi)發(fā)商自有資金能維持一段時(shí)間,但現(xiàn)金流也將越來(lái)越緊。他預(yù)計(jì),房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整,中小企業(yè)支撐不下去,還將出現(xiàn)大魚(yú)吃小魚(yú),房企之間重組兼并的現(xiàn)象。

動(dòng)向

房企轉(zhuǎn)向外資銀行

種種跡象表明,在房地產(chǎn)融資的渠道變得越來(lái)越窄的當(dāng)下,股權(quán)融資受阻和資金有壓力預(yù)期,使房企融資開(kāi)始尋求新的渠道,其中一個(gè)明顯動(dòng)向是外資銀行的身影頻頻顯現(xiàn)。

6月25日,奧園從南洋商業(yè)銀行及中國(guó)銀行澳門(mén)分行獲得5億元的定期貸款融資,資金將用作奧園的一般營(yíng)運(yùn)資金。緊隨其后,恒基兆業(yè)宣布其與18間國(guó)際及本地銀行簽訂一項(xiàng)132.5億元的5年期循環(huán)貸款;雅居樂(lè)也于近期從東亞銀行獲得了8億港元的借款。新世界發(fā)展也獲得了一家銀行7億港元4年期的貸款。

加之今年4月28日,龍湖披露,成功獲得一筆來(lái)自國(guó)際銀團(tuán)最高上限為21.5億港元的貸款。實(shí)際上,包括恒大、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)、人和商業(yè)等在港上市的內(nèi)地房企也紛紛推出了海外融資計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng),龍湖的這一成功案例將對(duì)其他房企融資創(chuàng)新渠道起到風(fēng)向標(biāo)的作用。

■ 調(diào)查

A股市場(chǎng)IPO仍未開(kāi)閘

眾多房企在融資方面最為依賴的A股市場(chǎng),目前卻仍然不甚明朗。去年6月IPO重啟之后,A股市場(chǎng)僅有南國(guó)置業(yè)一家房企成功上市。而更多的房企如龍湖、恒大則選擇在港上市。然而,隨著新政對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控,房企IPO仍未開(kāi)閘,而香港資本市場(chǎng)也對(duì)調(diào)控中的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)購(gòu)的積極性不大,包括融創(chuàng)、太古地產(chǎn)、星河灣都暫停在港IPO的計(jì)劃。眾多房企必須熬過(guò)調(diào)控的艱難考驗(yàn),才有可能如恒大、龍湖般苦盡甘來(lái)。

據(jù)悉,上海旭輝集團(tuán)為上市已準(zhǔn)備了兩年,是A股房企IPO隊(duì)列中靠前的一批,旭輝集團(tuán)一內(nèi)部人士向記者表示:“如果房企IPO重啟,旭輝會(huì)在前列”。他表示,目前仍未接到證監(jiān)會(huì)的通知。

記者從知情人士獲悉,目前房企借殼上市也從6月開(kāi)始暫停了。