童話世界里,《白雪公主》故事中,巫婆拿出亮晶晶的紅蘋果,白雪公主因無法抵擋蘋果的誘惑而沉睡。

在如今的市場(chǎng)中,居民儲(chǔ)蓄利率低,股市低迷,這種情況下,最誘惑投資者的“紅蘋果”應(yīng)該是預(yù)計(jì)年化收益最高的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。至于這些“紅蘋果”是否都是被巫婆施了魔咒,理財(cái)周報(bào)零售銀行實(shí)驗(yàn)室?guī)湍銜?huì)診,在運(yùn)行138款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,看哪個(gè)“紅蘋果”有毒。

選產(chǎn)品重點(diǎn)考慮房地產(chǎn)資金能力與資金去向

銀監(jiān)會(huì)雖然不斷“指導(dǎo)”銀信合作,但該類產(chǎn)品得數(shù)量和預(yù)計(jì)收益不減反增。零售銀行實(shí)驗(yàn)室發(fā)現(xiàn),138款在運(yùn)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最高的年化收益能高達(dá)12%。12%比證券類理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率都高,這很容易讓投資者的眼睛“迷離”了。

零售銀行研究員從多家房產(chǎn)顧問了解到,如今樓市慘淡,至于今年的下半年到明年上半年的房產(chǎn)景氣度也無法預(yù)測(cè),持樂觀的態(tài)度的人士少之又少。

在這種消極的樓市環(huán)境中,去年,金地集團(tuán)因志在必得的心態(tài),以當(dāng)時(shí)地王價(jià)勇敢的拿下“趙巷”地塊,折算出該地塊樓面價(jià)格達(dá)到每平1.45萬元。而現(xiàn)如今趙巷區(qū)域的類別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)是每平2萬元,在該項(xiàng)目周邊又有中海、萬科及龍湖的地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭。金地的“趙巷”項(xiàng)目是否會(huì)因高成本,導(dǎo)致該項(xiàng)目的低利潤,就取決明年項(xiàng)目推出的產(chǎn)品差異性及樓市大環(huán)境。只有在該項(xiàng)目取得高利潤下,金地集團(tuán)的兩款信托產(chǎn)品才不會(huì)虧損投資者的資金,還能取得更高的投資回報(bào)。

對(duì)于開發(fā)商募集資金是解決公司財(cái)務(wù)賬面問題時(shí),投資者就更不能調(diào)以輕心了,如廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司與上海愛建信托合作的產(chǎn)品,在今年8月份到期,即要兌現(xiàn)投資者的回報(bào),本金加收益要返還9000萬金額。一套佘山銀湖別墅市值1500萬,賣出一套兌現(xiàn)500萬給上海愛建信托公司,剩余1000萬算入開發(fā)商財(cái)務(wù),要想完成改產(chǎn)品的預(yù)計(jì)收益率,這就意味著要在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)賣掉8套別墅,不然則會(huì)動(dòng)用公司資金。而此產(chǎn)品募集資金是解決公司財(cái)務(wù)問題,對(duì)是否能兌現(xiàn)投資者的本金或能達(dá)到最初的預(yù)計(jì)收益率,我們就拭目以待吧。

289億信托資金解決開發(fā)商資金問題

房地產(chǎn)受新政的連續(xù)打壓下,開發(fā)商融資越來越困難。雖然銀監(jiān)會(huì)多次公開“指導(dǎo)”銀信合作產(chǎn)品,但是現(xiàn)如今樓市低迷,未來市場(chǎng)不明朗化,資金無法回籠,多項(xiàng)房地產(chǎn)融資渠道收窄的諸多背景下,開發(fā)商通過信托公司融資方式就像冬天里的一團(tuán)火,及時(shí)的給房地產(chǎn)商注入了新“能量”。

零售銀行實(shí)驗(yàn)室收集了在運(yùn)行的138款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,在市場(chǎng)上因信托平臺(tái)上運(yùn)行的資金就多達(dá)289億元。289億的資金中有的是去補(bǔ)充項(xiàng)目資金短缺,有些確是去填補(bǔ)開發(fā)商財(cái)務(wù)報(bào)表問題。

開發(fā)商信托產(chǎn)品眾生相

開發(fā)商通過信托公司的合作,這些募集的資金對(duì)于有些公司來說是雪中送炭,解決公司資金緊張問題,甚至可以盤活開發(fā)商。如綠城國際,在2008年就是通過信托公司中募集到的資金幫助公司度過最拮據(jù)的時(shí)期。有公司確有因?yàn)槟技�資金而導(dǎo)致破產(chǎn)的,眾所周知,曾經(jīng)規(guī)模雄厚的順馳地產(chǎn),因快速擴(kuò)張和巨額負(fù)債而最終崩盤。

上面兩者的反差,可見,成也巨額融資資金,敗也巨額融資資金。開發(fā)商如何去把握和拿捏,及信托公司風(fēng)險(xiǎn)控制的把控,就影響到開發(fā)商的生死。

綠城集團(tuán)因前期嘗到了信托資金的甜頭,現(xiàn)如今繼續(xù)多次與信托公司合作,并且還加大了與銀行合作力度,推出多項(xiàng)產(chǎn)品。在去年最為轟動(dòng)信托界的項(xiàng)目是平安信托與金地集團(tuán)的牽手,金地集團(tuán)以當(dāng)時(shí)地王價(jià)格拿下了上海趙巷地塊,就此地塊向平安信托募集資金就多達(dá)16億。

大開發(fā)商迅速的加大在信托上的融資,小開發(fā)商也按捺不住寂寞,只是在募集資金及產(chǎn)品門檻上加大區(qū)別,有的只募集幾千萬資金。門檻也大大降低,起始購買只需100萬,從而吸引更多購買信托產(chǎn)品的投資者。