記者近日在廣州、深圳等地采訪了解到，樓市調控新政策實施三個月，珠三角樓市成交價格出現(xiàn)一定幅度的下降，中高檔樓盤成交比重明顯減少，樓市格局由原來的“價堅強”轉向“量價齊跌”。

在國家調控政策效應持續(xù)顯現(xiàn)的同時，“學位房”“地鐵房”等概念房受到入市者的青睞。專家認為，相比樓市成交的低迷，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然是一片火熱，“樓市博弈”進入利益糾結的“深水區(qū)”。建議拓寬社會資金投資渠道，立足長遠加強市場機制建設，避免游資四處炒作，出現(xiàn)“按下葫蘆浮起瓢”的被動局面。

 
珠三角樓市量價齊跌

在樓市新政策實施百日之際，珠三角一些地區(qū)房價創(chuàng)下年度新低，市場格局發(fā)生變化。

近期，廣州樓市出現(xiàn)了“量價齊降”的態(tài)勢。廣州市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２０１０年６月，廣州十區(qū)一手住宅交易面積為５２．５２萬平方米，環(huán)比減少４．３％；交易登記均價為每平方米１２５６０元，環(huán)比下降３．０％。

在另一個風向標城市深圳，６月住房價格繼續(xù)下降，與年初房價水平相比下降超過兩成。深圳市房地產(chǎn)研究中心７月２３日公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳市新建商品住宅銷售規(guī)模同比降幅較大，６月成交量為１４．２１萬平方米，比５月略有增加，但環(huán)比４月下降了６０．２％，比去年平均水平下降７４％。６月住房銷售平均價格為每平方米１７８９５元，比５月環(huán)比下降５．８１％，比年初下降２２．６％。

房價墜落的過程中，高端樓盤“傷得較重”。根據(jù)廣州市國土房管局抽取的網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計，６月份每平方米１００００元以下的樓盤成交占網(wǎng)上新建商品住宅備案的３９．３％，該價位區(qū)段所占比重環(huán)比上升２．７個百分點。而每平方米１８０００元以上價位區(qū)段的高端樓盤成交占比下降明顯，環(huán)比下降３．６個百分點。

但記者在采訪中也了解到，在“樓市博弈”期出現(xiàn)兩大消費熱點�！皩W位房”由于配置了優(yōu)質的教育資源，受到市民青睞，價格依然堅挺，有的甚至逆市而上。在“冷風習習”的房地產(chǎn)市場，依托市政工程配套的“地鐵房”也成為時下房地產(chǎn)市場的消費熱點。

下半年樓市或將打破僵局

利空過后是利好。在資本市場上，地產(chǎn)股股價開始從恐慌走向平穩(wěn)。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)業(yè)首席分析師趙強說，樓市調控新政策出臺后，地產(chǎn)股股價曾在恐慌中下跌，從５月下旬開始，地產(chǎn)股股價在震蕩中逐漸回升，包括萬科、保利等的表現(xiàn)均超過大盤，市場對地產(chǎn)類股票開始重新估值。

專家認為，由于房價下降導致更多的剛性需求入場，未來樓市格局將從“量價齊跌”走向“價跌量升”。趙強認為，由于房價下降導致剛性需求進場，未來幾個月的成交量預計將以１０％的環(huán)比增速上升。

合富輝煌集團首席市場分析師黎文江認為，下半年樓市將打破僵持，出現(xiàn)“價跌量升”的趨勢。上市的房地產(chǎn)企業(yè)受到年度業(yè)績的壓力，下半年必然要增加供應。

暨南大學經(jīng)濟學院教授、博導杜金岷表示，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，上下產(chǎn)業(yè)鏈牽涉眾多。短期的信貸調控雖可解一時之急，促成“價跌量升”的短期態(tài)勢，但難以長期奏效，當前調控已進入“深水區(qū)”。

下一階段，房價調控的焦點應聚集在長遠的市場機制建設。這包括構建多層次的房屋租賃市場、發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的調節(jié)功能、理清政府和市場的邊界等�！巴恋亍⒔鹑�、財稅等制度的改革也應盡早列入議事日程�！倍沤疳赫f。

專家認為，應吸取調控屢調屢漲的教訓，從供給和需求兩方面著手深入調控。黎文江說，前三次調控未能抑制房價，反而讓房價報復性反彈。２００３年、２００５年政府為應對供給不足增加了住房和土地供應量，但忽視了控制流動性。２００７年政府專注于控制投機型需求而忽視了增加住房和土地供應。以歷史為鑒，當前控制房價應該從供給和需求兩方面著手，既控制信貸，又應該增強保障性住房的建設，加大土地供應力度。

“資金如水宜疏不宜堵。綠豆、大蒜、黃金，多種商品的價格在游資的沖擊下暴漲。政府應該著力于疏導而不是堵截流動資金，建議拓寬新的投資渠道，使投資者在其他領域也能得到好的回報，否則四溢的流動性只會造成‘按下葫蘆浮起瓢’。”黎文江說。