7月份前后,一度平淡的土地市場(chǎng)開(kāi)始活躍。在各地舉行的土地拍賣會(huì)上,央企再度頻頻現(xiàn)身,重新成為土地市場(chǎng)的主角。記者從幾大研究機(jī)構(gòu)得到的統(tǒng)計(jì)顯示,新政出臺(tái)后,包括央企在內(nèi)的國(guó)企拿地步伐不僅沒(méi)有放緩,反而比例更大,尤其是一線城市的土地市場(chǎng),央企介入尤為頻繁。在土地、資金等各方面資源均顯劣勢(shì)的情況下,民營(yíng)開(kāi)發(fā)商不得不面臨“被退出”的無(wú)奈境地,并積極尋找應(yīng)對(duì)的策略。

國(guó)企拿地比例明顯上升

 
中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,新政出臺(tái)后,京、滬、廣、深四個(gè)一線城市成交的總價(jià)前十名地塊中,國(guó)企占據(jù)了絕大部分的比重。其中北京、上海分別有9塊土地為國(guó)企開(kāi)發(fā)商獲得,其中分別有3家為央企(或央企參與),其余6家為地方國(guó)企;而深圳和廣州稍低,分別為6家和5家,其中絕大部分為央企,地方國(guó)企分別僅有1家。

中原中國(guó)地產(chǎn)研究中心在分析了調(diào)控新政出臺(tái)前后京、滬、廣、深四大城市所有的成交地塊后發(fā)現(xiàn),央企“抄底”動(dòng)機(jī)愈發(fā)明顯——拿地次數(shù)占比從新政前9%上升至19%,土地儲(chǔ)備占比亦從新政前的17%上升至22%。除了北京新政前,央企拿地的比例在新政前后相差不大外,其他三大城市均明顯上升。例如上海,新政前央企拿地比例為9%,新政后則達(dá)到20%;廣州從新政前的12%上升至30%;而深圳更是從新政前的4%上升至25%。

以上海為例,根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),新政后上海共成交24幅經(jīng)營(yíng)性用地(除工業(yè)用地外),其中,央企拿地5幅,地方國(guó)企拿地7幅,且以住宅用地居多。

民企積極尋找生存空間

“大型民營(yíng)企業(yè)還好些,規(guī)模小的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在此輪的調(diào)控中有遭遇洗牌的危險(xiǎn)。”一家民營(yíng)上市房企營(yíng)銷策劃經(jīng)理告訴記者,該公司有意趁目前市場(chǎng)相對(duì)冷清的時(shí)候拿些土地,但上海等一線城市的地價(jià)還是太高、競(jìng)爭(zhēng)太激烈,即便有資本市場(chǎng)做后盾,民營(yíng)房企仍倍感壓力�！拔覀冇X(jué)得,受惠于區(qū)域振興規(guī)劃的二、三線城市可能機(jī)會(huì)更多,而且拿地成本和風(fēng)險(xiǎn)更低,所以近期公司也在積極前往這些振興規(guī)劃概念輻射區(qū)域的城市開(kāi)拓市場(chǎng)�！�

而對(duì)于一些曾立足上海等一線城市、目前也遭遇發(fā)展瓶頸的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),轉(zhuǎn)型成為當(dāng)務(wù)之急。曾在上海開(kāi)發(fā)中凱城市之光等市中心知名項(xiàng)目的中凱地產(chǎn)近期就正式宣布,公司將轉(zhuǎn)型成為中國(guó)首家專業(yè)房地產(chǎn)“代開(kāi)發(fā)”企業(yè)。

“在土地、資金的獲取越來(lái)越難的情況下,公司已在過(guò)去4年嘗試用中凱20年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),通過(guò)技術(shù)輸出的方式,與三、四線城市當(dāng)?shù)匾恍┯型恋刭Y金但缺乏開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商合作,這是中凱未來(lái)發(fā)展的基本思路�！敝袆P開(kāi)發(fā)管理公司執(zhí)行總裁許仰東告訴記者。每一次的調(diào)控都是一次大浪淘沙,眾多規(guī)模小、品牌弱、資金缺乏的房企面臨生存挑戰(zhàn),投資與開(kāi)發(fā)分離的開(kāi)發(fā)模式或?qū)⒊蔀檫@類企業(yè)的新嘗試。據(jù)了解,今年年內(nèi)，中凱將實(shí)現(xiàn)簽約代開(kāi)發(fā)項(xiàng)目約20個(gè)、面積逾300萬(wàn)平方米。

國(guó)企資源優(yōu)勢(shì)凸顯

就在民企努力尋找生存空間的同時(shí),國(guó)企也在積極尋找更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。一位不愿透露姓名的知名央企地產(chǎn)公司內(nèi)部人士告訴記者,其公司拿地計(jì)劃在新政后并沒(méi)有改變,只是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的要求更高。“國(guó)企的資金實(shí)力比民營(yíng)企業(yè)強(qiáng)得多,尤其是在市場(chǎng)不太好的情況下,民企的資金壓力較大,一方面想逢低拿地,一方面又不得不考慮資金因素,可能會(huì)力不從心�！�

中原中國(guó)地產(chǎn)研究中心總監(jiān)陶琦則認(rèn)為,本輪宏觀調(diào)控對(duì)首付比例、付款要求等土地出讓環(huán)節(jié)的管理更嚴(yán)格,對(duì)資金要求也更高,同時(shí)銀行信貸方面的不斷收緊,使民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力更大,影響其拿地步伐。“市場(chǎng)不好時(shí),國(guó)企的資源優(yōu)勢(shì)越凸顯�！�

中國(guó)指數(shù)研究院研究副總監(jiān)張琪也向記者表示,調(diào)整期中出于對(duì)資金鏈的考慮,土地市場(chǎng)多呈現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)較小、溢價(jià)率較低的局面(以北京為例,新政前總價(jià)前十地塊中,國(guó)企所拿地塊平均溢價(jià)高達(dá)219.4%,但新政后不到30%)。土地是房企必需的生產(chǎn)資料,在自身資金鏈安全的情況下,國(guó)企在調(diào)整期選擇積極拿地。此外,考慮到從拿地到產(chǎn)品上市至少有1-2年的時(shí)間,因此可以說(shuō)明拿地企業(yè)對(duì)后市判斷依然樂(lè)觀。