掌握房地產(chǎn)投資資金來源狀況是進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的前提。本文立足于１９９７－２００５年的中國房地產(chǎn)資金來源的歷史數(shù)據(jù)，分析了中國房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)歷史演變趨勢和特征，以及現(xiàn)狀反映的問題，并預(yù)測了資金來源結(jié)構(gòu)未來的發(fā)展趨勢，根據(jù)這一預(yù)測提出了深化宏觀調(diào)控，改善中國房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)，規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險的政策建議。

　　一、１９９７－２００５年中國房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)變化趨勢

　　根據(jù)我國現(xiàn)行統(tǒng)計制度，房地產(chǎn)資金來源是按房地產(chǎn)項(xiàng)目來進(jìn)行統(tǒng)計的，包括：（１）國家預(yù)算內(nèi)資金：在計劃體制下，國家和各級地方政府撥給國有房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營基金或?qū)ｍ?xiàng)開發(fā)資金形成企業(yè)資本金。隨著我國投融資體制的改革，政府不再向國有企業(yè)增加財政投入用作企業(yè)資本金，而主要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住宅，加大對住宅市場的投入；（２）國內(nèi)貸款�V面向開發(fā)商的貸款�W；（３）債券（企業(yè)債券）：房地產(chǎn)企業(yè)債券自２０００年以后再未發(fā)行，原有的少量債券也已兌付；（４）利用外資：指境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買土地、房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)；（５）自籌資金；（６）其他資金來源：主要由定金與預(yù)付款、個人按揭貸款等組成。企業(yè)除向銀行貸款外，還向非銀行金融機(jī)構(gòu)如保險公司、證券公司、信托公司、財務(wù)公司融通資金。

　　通過對１９９７年—２００５年間中國房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)分析，我們發(fā)現(xiàn)如下特征：（１）從總體規(guī)模上，１９９７－２００５年，我國房地產(chǎn)業(yè)投入始終保持快速增長的發(fā)展勢頭，特別是２００３年以后，相對于宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資一直在高位運(yùn)行；（２）從資金來源結(jié)構(gòu)來分析，２００３年是分水嶺，１９９７年—２００３年，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在２０％左右的水平，２００３年國家出臺了１２１號文，隨后又實(shí)行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降，２００４年國內(nèi)貸款比２００３年下降了近５個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高；（３）隨著貸款規(guī)模和資金投入規(guī)�？焖僭黾�，資金風(fēng)險不容忽視。盡管經(jīng)過幾年來的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的風(fēng)險整體下降，但由于房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實(shí)際上，這部分資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付３０％計算，有大約７０％來自銀行貸款，以此計算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的比重在５５％以上，定金和預(yù)收款比重的增加加大了消費(fèi)者的購房風(fēng)險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險。

　　二、應(yīng)用成分?jǐn)?shù)據(jù)方法預(yù)測２００６－２０１０年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)

　　在描述性統(tǒng)計分析中�燂瀳D或條形圖是一種極為常用的分析工具，餅圖或條形圖中各份額數(shù)據(jù)的組合又被稱為成分?jǐn)?shù)據(jù)�� 成分?jǐn)?shù)據(jù)是一種被廣泛應(yīng)用的數(shù)據(jù)類型。在社會經(jīng)濟(jì)管理的許多領(lǐng)域中，成分?jǐn)?shù)據(jù)有著非常重要而廣泛的應(yīng)用�熑缈梢杂糜诜治鲅芯繉ο蠼Y(jié)構(gòu)的變化規(guī)律�熁蛘咄茰y研究對象結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨勢等。本文整理了１９９７－２００５年上述６個指標(biāo)的時間序列數(shù)據(jù)，根據(jù)這些歷史數(shù)據(jù)建立預(yù)測模型�煈�(yīng)用成分?jǐn)?shù)據(jù)分析方法預(yù)測出２００６－２０１０年的的成分?jǐn)?shù)據(jù)。得出如下結(jié)論：

　�。保畯目傮w規(guī)模上，我國房地產(chǎn)投入的總量仍然保持較大的規(guī)模，但隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，增長速度減緩，資金構(gòu)成結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化。

　�。玻�房地產(chǎn)投資中國家預(yù)算內(nèi)資金進(jìn)一步減少，每年僅有１０多億元，銀行貸款所占比重未來可能呈下降趨勢，國內(nèi)貸款從１９９７年２３．８７％降低到２００５年１８．１％，模型預(yù)測２００６年以后將降到１０％以下，表明宏觀調(diào)控政策實(shí)施的結(jié)果在逐步顯現(xiàn)，也帶來了房地產(chǎn)資金供給的深刻變化。自籌資金和其他資金來源所占比重逐年增加，其中作為資金主要構(gòu)成的其他資金來源（主要由定金、預(yù)付款、按揭貸款等組成）呈明顯上升態(tài)勢，外資投入的方式和渠道發(fā)生較大變化，也給下一步深化宏觀調(diào)控政策，控制系統(tǒng)性風(fēng)險帶來了一些新問題。

　　三、政策建議

　　１．適當(dāng)加大財政支持，推進(jìn)完善我國住房保障制度。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場最主要的問題是結(jié)構(gòu)性矛盾，相對于國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，固定資產(chǎn)投資和住房建設(shè)總量已經(jīng)偏高，速度偏快，但真正適合中低收入家庭的低價位中小戶型嚴(yán)重不足，住房保障問題日益突出。建議在合理控制住房建設(shè)總量和增長速度的同時，充分運(yùn)用財政支出杠桿，運(yùn)用投資的乘數(shù)效應(yīng)，促進(jìn)和引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)適合中低收入家庭的保障住房，引導(dǎo)居民根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)條件，通過不同的途徑解決居住問題。在政策的具體應(yīng)用方式上，可以根據(jù)各地的不同情況，突破現(xiàn)有的對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)減免稅收的單一模式，探討對保障性住房購房人實(shí)行貨幣補(bǔ)貼、個人抵押貸款貼息等金融政策創(chuàng)新。

　　２．進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道，規(guī)范企業(yè)融資行為，控制融資風(fēng)險。幾年來國家在收緊銀根的同時，并沒有及時有效地進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道，合理引導(dǎo)籌資方式多樣化，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組。隨著時間的推移，部分地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)和空置項(xiàng)目的系統(tǒng)性風(fēng)險加大，可能形成銀行呆、壞帳的集中增加，進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道迫在眉睫。首先，要積極推動資本市場的發(fā)育，鼓勵開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等渠道籌集開發(fā)資金，鼓勵開發(fā)企業(yè)通過證券市場實(shí)施資產(chǎn)重組。國外房地產(chǎn)企業(yè)資金來源通常是４０％的房地產(chǎn)基金，４０％是私募基金�V包括私人投資或者企業(yè)之間的投資�W，剩下２０％才是銀行貸款。其次，要加快研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，出臺產(chǎn)業(yè)基金法，促使蓄勢已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺。再次，要推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)程。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以提高銀行房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的流動性和安全性，降低金融風(fēng)險，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。

　�。常�調(diào)整完善個人抵押按揭政策體系，防范償還風(fēng)險。當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段決定了在較長一段時間內(nèi)，銀行貸款將是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要供應(yīng)渠道。數(shù)據(jù)和模型預(yù)測結(jié)果顯示，幾年來，通過實(shí)施一系列的宏觀調(diào)控措施，對房地產(chǎn)公司的開發(fā)貸款得到了有效控制，貸款金融風(fēng)險降低，但以定金與預(yù)付款、個人抵押貸款為主的其他資金來源增長很快，加大了消費(fèi)者的購房風(fēng)險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險。一方面，要警惕房地產(chǎn)開發(fā)商過度依賴于預(yù)付款、個人抵押貸款等其他資金來源，一旦項(xiàng)目滯銷，將帶來資金斷鏈的巨大風(fēng)險，并采取一定的防范措施降低銀行貸款風(fēng)險。另一方面，要防范個人抵押貸款快速增長可能帶來的違約風(fēng)險。認(rèn)真研究和完善針對購房者的個人抵押貸款政策，嚴(yán)格對個人抵押貸款的審查和貸款發(fā)放后的跟蹤管理，將是今后一段時間內(nèi)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要任務(wù)。

　　４．積極引導(dǎo)，逐步完善外資投資房地產(chǎn)業(yè)的管理法律體系。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，外資參與中國房地產(chǎn)業(yè)的形式和渠道正在發(fā)生根本性的改變，幾年來，在宏觀調(diào)控政策的影響和國際資本流動性過盛，人民幣持續(xù)升值的背景下，外資已經(jīng)從原來的合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式，轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^多種渠道更為廣泛地參與中國的房地產(chǎn)業(yè)，比如通過香港和海外資本市場更為隱蔽地深入地參與中國房地產(chǎn)，通過基金形式直接購買和持有大型經(jīng)營性物業(yè)項(xiàng)目，通過ＱＦＩＩ等方式參與中國證券市場的房地產(chǎn)企業(yè)，等等。２００６年，針對外資購買住房，有關(guān)部門和一些城市出臺了限制政策，對購買資格、對象、外資按揭的比例年限等進(jìn)行了規(guī)范。然而，對外資通過收購并購、外資產(chǎn)業(yè)基金等一些新的形式和通過更為隱蔽的渠道參與房地產(chǎn)業(yè)的行為，對放開外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)形成對中國金融企業(yè)和房地產(chǎn)市場的影響等一系列新問題，我們還沒有相應(yīng)的配套管理政策，應(yīng)該盡快加以完善。