二套房公積金貸款首付提至六成、開(kāi)發(fā)商定價(jià)與成本差過(guò)大將追責(zé)、通過(guò)更多設(shè)立最高價(jià)的方式杜絕高價(jià)地的出現(xiàn)……昨日出臺(tái)的“京十五條”可謂是調(diào)控力度空前,業(yè)內(nèi)人士表示,北京緊隨“新國(guó)八條”頒布“京十五條”,可以有效防止2010年年底出現(xiàn)的新一波樓市上揚(yáng)行情蔓延到今年上半年,而綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和行政手段,從稅收、金融、土地供應(yīng)等各方面做出規(guī)定,對(duì)抑制房產(chǎn)泡沫、引導(dǎo)房?jī)r(jià)合理預(yù)期能起到關(guān)鍵作用。

關(guān)鍵詞:差別化利率

二套房公積金貸款首付提至六成

在宣布二套房商貸首付比例不低于60%、1.1倍利率后,北京再度將公積金二套房貸及利率的比例追平商貸。在“京十五條”中,首次將貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,執(zhí)行“首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策面擴(kuò)展至住房公積金。與此同時(shí),為了加大儲(chǔ)備政策的力度,“京十五條”還提出中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上,研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率,換句話說(shuō),二套房首付比例及利率有可能再度提高。

解讀:對(duì)此,“偉嘉安捷”高級(jí)分析師吳昊指出,“京十五條”將公積金二套房貸款首付比例及利率提高,對(duì)使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)的借款人來(lái)說(shuō),前期壓力會(huì)增大不少,又將會(huì)導(dǎo)致一部分湊不齊首付款的人群放棄改善計(jì)劃轉(zhuǎn)向觀望。據(jù)“偉喜安捷”統(tǒng)計(jì),目前使用公積金貸款的借款人占總貸款人群的四成左右,首付提高后至少有兩成人群會(huì)受影響。

 
關(guān)鍵詞:開(kāi)發(fā)商暴利

開(kāi)發(fā)商定價(jià)與成本差過(guò)大將追責(zé)

對(duì)于在樓市調(diào)控中逆市大幅漲價(jià)或定價(jià)過(guò)高的樓盤(pán),“京十五條”也祭出殺手锏:實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售前,將項(xiàng)目的土地成本、建安成本和銷(xiāo)售價(jià)格等報(bào)送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案,經(jīng)稅務(wù)部門(mén)核定,對(duì)定價(jià)過(guò)高、預(yù)計(jì)增值額過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率,具體辦法由稅務(wù)部門(mén)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)制定公布。

解讀:“定價(jià)過(guò)高、預(yù)計(jì)增值額過(guò)大”的標(biāo)準(zhǔn)是什么?北京房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志在昨日的新政解讀會(huì)上回應(yīng)稱(chēng):“對(duì)于房?jī)r(jià)高低的認(rèn)定,主要是依靠社會(huì)上的一般認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn),不能脫離大多數(shù)購(gòu)房人的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。如綜合成本1萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán),開(kāi)盤(pán)賣(mài)2萬(wàn)元還算靠譜兒,但如果賣(mài)到3萬(wàn)元以上,便可以被認(rèn)定為"定價(jià)過(guò)高、預(yù)計(jì)增值額過(guò)大",將被提高土地增值稅率�！睋Q句話說(shuō),開(kāi)發(fā)商定價(jià)若超過(guò)成本兩倍,則可被視為“增值額過(guò)大”,須對(duì)其處以重稅,使開(kāi)發(fā)商失去過(guò)高抬價(jià)或過(guò)快漲價(jià)的動(dòng)力。

關(guān)鍵詞:土地供應(yīng)

杜絕連續(xù)出現(xiàn)樓面價(jià)創(chuàng)紀(jì)錄情況

土地供應(yīng)關(guān)乎未來(lái)樓市成品房的供應(yīng),“京十五條”明確提出,在保障土地供應(yīng),特別是商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量的同時(shí),國(guó)土部門(mén)要打擊囤地炒地行為,并嚴(yán)格依法查處閑置用地,盤(pán)活存量土地資源,杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過(guò)同類(lèi)地塊歷史最高價(jià)的情況發(fā)生。

解讀:對(duì)此,市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,去年北京市通過(guò)創(chuàng)新土地出讓方式,抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲,使得土地交易溢價(jià)率由119%降至27%。今年,“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià),競(jìng)租賃房面積”、“綜合評(píng)標(biāo)”等被證明可以有效控制地價(jià)的出讓方式將會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。

“設(shè)置土地拍賣(mài)價(jià)格上限,就是為了防止成交樓面地價(jià)超過(guò)同類(lèi)地塊歷史最高價(jià)的情況出現(xiàn)。”市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),“京十五條”中既然明確提出了這一要求,那么,“限地價(jià),競(jìng)租賃房面積”的方式必然會(huì)在今年的商品房用地出讓中大規(guī)模采用;而“非價(jià)高者得”的“綜合評(píng)標(biāo)”方式在控制地價(jià)方面也是積極的補(bǔ)充。

此外,在土地調(diào)控方面,“京十五條”還提出要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查。凡參加北京市土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人,必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價(jià)款),不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

陳志表示,所謂合理的資金來(lái)源,包括開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本金、上市融資資金、股東追加投資等�！伴_(kāi)發(fā)企業(yè)使用這些資金去參與土地競(jìng)拍,那絕對(duì)是合理的。但如果企業(yè)使用項(xiàng)目抵押或者貸款所得,比如預(yù)售期房項(xiàng)目,把購(gòu)房人繳納的房款都挪用做土地競(jìng)拍資金,那就有問(wèn)題了�！�