“新加坡政府投資公司入主后,公司就開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型�，F(xiàn)在,公司已擁有了一定規(guī)模的出租型物業(yè),同時也具備了輸出商業(yè)管理的能力�！标柟夤煞莞笨偛脳顚幈硎�。經(jīng)歷2008年的樓市調(diào)整和2010年的深度調(diào)控后,很多住宅開發(fā)商開始學習香港“四大家”,逐步增倉商業(yè)地產(chǎn)。截至2011年初,萬科、龍湖、華潤、保利、綠地、恒大等房企均已布局相當體量的商業(yè)項目。

密集排兵布陣

受持續(xù)調(diào)控影響,住宅產(chǎn)業(yè)的政策門檻日益提高,大型地產(chǎn)商開始布陣商業(yè)綜合體以平滑業(yè)績的周期波動;而中小型地產(chǎn)商則并購商業(yè)項目以謀求業(yè)務模式轉(zhuǎn)型。

龍湖地產(chǎn)有關(guān)負責人表示,為應對調(diào)控,公司一方面將項目布局的重點集中在二三線城市,另一方面在重點城市和新進入的城市加大商業(yè)地產(chǎn)的布局。目前,龍湖70%-80%的土地儲備集中于具有區(qū)域中心地位的二三線城市;新增綜合體項目中商業(yè)地產(chǎn)的配比大幅提高。

今年2月初,龍湖地產(chǎn)取得位于成都高新西區(qū)核心商業(yè)配套區(qū)的新地塊,該地塊地上總建筑面積為122萬平方米,其中,商業(yè)所占比例為60%。2010年底,龍湖在山東煙臺養(yǎng)馬島拿地6000余畝,此前,龍湖還獲得云南玉溪撫仙湖地塊開發(fā)權(quán)。這兩個項目均是集旅游地產(chǎn)和大規(guī)模城市運營于一體的項目。到2014年,龍湖商業(yè)地產(chǎn)的持有目標為200萬平方米,所貢獻利潤將占利潤總額的15%-20%。“商業(yè)地產(chǎn)兼容住宅已成為今后龍湖拿地的主要模式。”龍湖內(nèi)部人士表示。

如果說,龍湖的轉(zhuǎn)型是一線房企的一個縮影,那么,陽光股份的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向則是中型房企的代表。新加坡政府投資控股后,陽光股份提出,將加強商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,扎根環(huán)渤海經(jīng)濟圈,重點關(guān)注全國的商業(yè)梯次機會。

近兩年,陽光股份的利潤主要來源于陽光上東及天津項目,但是其商業(yè)轉(zhuǎn)型依然很堅定。楊寧介紹,目前,公司獨立持有并運營的商業(yè)項目有6個,其中5個位于北京;與新加坡政府投資合資的項目有17個。這些項目的年租金回報率一般在8%-14%,如果加上長期的物業(yè)增值,總回報較為理想。

看多商業(yè)前景

“商業(yè)地產(chǎn)的運營難度和資金要求均明顯高于住宅開發(fā),但如果項目布局合理并形成獨特的商業(yè)模式,那么公司的發(fā)展前景就會比較樂觀�！睏顚幷J為,商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)中,寫字樓和酒店的業(yè)績與區(qū)域經(jīng)濟、尤其是第三產(chǎn)業(yè)的增長相關(guān);而零售商業(yè)則與社會消費品零售直接相關(guān)。今后幾年,啟動消費是中國經(jīng)濟的一大看點,因此,商業(yè)的發(fā)展前景良好。

陽光股份在京的5個商業(yè)項目中,有4個整體出租率達到100%�！拔覈�社會消費品零售總額每年保持在15%-20%,部分經(jīng)濟發(fā)達的城市增速還要高,我們選擇一些城市,分層次布局零售商業(yè),包括社區(qū)商業(yè)、區(qū)域型購物中心和高端綜合商業(yè),現(xiàn)在來看效果良好。”楊寧介紹。

寫字樓方面,DTZ戴德梁行最近的報告顯示,一線城市寫字樓需求仍持續(xù)高速增長,而供應量放緩,預計2011年甲級寫字樓的租金仍將上漲,空置率會保持穩(wěn)定。以北京為例,去年第四季度,北京寫字樓整體空置率同比下降15.7%,創(chuàng)6年來新低。此外,租金同比上年增長25.2%。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2010年,全國商品房銷售面積同比增長10.1%;其中,商品住宅銷售面積增長8.0%,辦公樓增長21.9%,商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%。商品房銷售額同比增長18.3%,其中,商品住宅銷售額增長14.4%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長31.2%和46.3%。商業(yè)地產(chǎn)銷售增幅明顯高于住宅。