雖然北京的限價地塊遲遲沒有正式推出，但“限套型、限房價”的實質(zhì)內(nèi)容卻已悄然被落實到當(dāng)前的土地招標(biāo)中，地方政府正試圖通過土地轉(zhuǎn)讓來實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)。

　　近日，北京北四環(huán)東路73號地塊被中遠地產(chǎn)以17.8億元的價格獲得。同時參與本次地塊投標(biāo)的還有首創(chuàng)置業(yè)，由萬科企業(yè)、華潤置業(yè)和冠德企業(yè)組成的投標(biāo)聯(lián)合體，華遠地產(chǎn)，以及該地塊的一級開發(fā)商金隅嘉業(yè)。勝出者中遠的競標(biāo)價格是五家投標(biāo)者中最高的，這讓許多人感覺有些意外。

　　“中遠的報價最高非常偶然，僅比華遠、金隅報價高出0.3億元。以此前幾塊土地招標(biāo)的經(jīng)驗來看，中遠想以最高價取勝的難度很大，最終中標(biāo)與否還要看評審團的‘綜合評價’�！痹谕稑�(biāo)當(dāng)日，中遠開發(fā)部總經(jīng)理趙新強曾對媒體如此表示。

　　雖然最終中遠以最高價勝出，但其關(guān)鍵絕非價格因素。結(jié)合廣渠路36號及四惠東地塊的招標(biāo)結(jié)果來看，一個顯而易見的事實是：能否執(zhí)行“限套型、限房價”的政策，已成為開發(fā)商能否中標(biāo)的關(guān)鍵。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，北京市政府正試圖通過土地招標(biāo)的新規(guī)則，在實現(xiàn)中央房地產(chǎn)調(diào)控要求和保證地方土地收益之間取得平衡。

　　價格不再是惟一標(biāo)準(zhǔn)

　　自2004年北京實施土地招拍掛制度以來，北京的土地出讓一直奉行“價高者得”的競爭規(guī)律。然而去年11月15日，金地集團以排名第二的投標(biāo)價格拿下四惠東地塊，使得這一規(guī)則被打破。在此后不久的廣渠路36號地塊競標(biāo)中，北京城建興華地產(chǎn)和北京城市開發(fā)集團組成的聯(lián)合體，甚至以位居第五的26億元價格中標(biāo)，比當(dāng)時出價最高的華潤低了4.5億元。

　　就在業(yè)界都以為從此出價最高者并無優(yōu)勢的情況下，73號地塊似乎帶來了回旋的空間。對此有專家分析指出，北四環(huán)東路73號地塊作為毗鄰奧運村規(guī)劃的用地，一定程度上受到“2008年前北京市中心不再開工商品房項目”規(guī)定的影響，所以帶有一定的特殊性。

　　“17.8億元折合樓面成本價約為每平方米5928元，預(yù)計未來售價為每平方米1萬元左右，而目前奧運板塊的商品房均價已經(jīng)在9000元以上了�！痹摌I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，參與競標(biāo)的開發(fā)商們對該地塊出價均為保守估價，18億元以內(nèi)是較為合理的，“所以并不會把招標(biāo)評估標(biāo)準(zhǔn)重新拉回到‘價高者得’”。

　　根據(jù)目前的招標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn)，總分為100分，其中投標(biāo)價格占30分，付款進度占25分，投標(biāo)企業(yè)財務(wù)實力占15分，投標(biāo)人資質(zhì)及業(yè)績占10分，開發(fā)理念及方案說明占15分，綜合印象占5分。以廣渠路36號地塊為例，招標(biāo)底價為17.1億元，達到標(biāo)底要求可得15分，超出標(biāo)的價格1.35倍則可再加13分。這意味著，只要開發(fā)商出價在23億元以上，就可穩(wěn)拿28分，即使是如華潤多出價4.5億元，也僅是在價格評分項上多得了一兩分而已。

　　顯然，加入1.35這個系數(shù)之后，競標(biāo)價格如果超過某個限額后便不再敏感。相反，考慮到高價購地后，房價必然隨之增加，這將與宏觀調(diào)控控制房價的目標(biāo)有所違背，減分的可能性上升，反而“費力不討好”。

　　成功以第二名價格拿到四惠東地塊的金地集團，對政府的意圖有著深入的理解。金地集團北京土地拓展總監(jiān)龍興認(rèn)為，北京目前對土地招標(biāo)市場的準(zhǔn)則，是一個負(fù)責(zé)任的政府對本地經(jīng)濟采取的一種負(fù)責(zé)任的態(tài)度，政府更關(guān)注的是未來長期穩(wěn)定的發(fā)展。“所以對于未來北京土地市場的競標(biāo)而言，有一點已相當(dāng)明顯，就是價格已不再是惟一的標(biāo)準(zhǔn)了”。

　　“限套型、限房價”規(guī)則漸出

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，目前北京土地招標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn)的“藝術(shù)”在于，一方面通過1.35的系數(shù)規(guī)定確保了地方政府在土地出讓上的收益，另一方面則加強了過去虛化的“開發(fā)理念及方案說明”，將“限套型、限房價”的要求傳遞給了開發(fā)商。

　　金地在四惠東地塊的競標(biāo)中，承諾90平方米以下住宅占項目的70%%是勝出的關(guān)鍵所在�！巴ㄟ^這次參與招標(biāo)，我們確實感覺到只有打造企業(yè)綜合實力、加強企業(yè)對社會的責(zé)任感，才能在市場上有所收獲。”龍興對新規(guī)則下的拿地有著深刻的感受。

　　“加強企業(yè)對社會的責(zé)任感”的優(yōu)勢，在一個月之后的廣渠路36號地塊招標(biāo)中再次得到證明。有了四惠東地塊的經(jīng)驗，參與競標(biāo)的開發(fā)商們幾乎都在投標(biāo)書中做出了“90平方米占70％”的承諾。為了符合調(diào)控方向，體現(xiàn)企業(yè)的社會責(zé)任感，城建和城開組成的聯(lián)合體更是承諾了住宅最低意向銷價為每平方米9500元，并最終獲地。

　　北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠曾對廣渠路36號地塊的招標(biāo)結(jié)果表示了肯定，“基本達到了政府通過招標(biāo)方式出讓土地，以實現(xiàn)土地價格回歸理性的目的。”

　　對于本次北四環(huán)東路73號地塊的競標(biāo)，中標(biāo)者中遠是否在標(biāo)書中做出了限套型、限房價的承諾，目前還不得而知。但業(yè)內(nèi)人士分析：“既然是出價最高者得，那么在其他方面的承諾，特別是開發(fā)理念一項，中遠必然不會輸于其他四家競標(biāo)者�！�

　　從四惠東到廣渠路36號地塊，北京政府一步步引導(dǎo)開發(fā)商主動進行“限套型、限房價”的意圖逐步顯露。雖然從目前來看，新規(guī)則下拿地的基本都是實力雄厚的國有企業(yè)，但在未來的持續(xù)競爭中，這種情況勢必蔓延到各種體制的開發(fā)企業(yè)。

　　然而，也有一些業(yè)內(nèi)人士對此提出了質(zhì)疑：企業(yè)雖然承諾了套型與房價，但政府應(yīng)該如何監(jiān)控承諾的兌現(xiàn)？如果先以意向銷售價格入市，接下來再不斷漲價還算不算履行承諾？如何保證這些房子能夠真正讓百姓受益，而不是最終淪落為炒家的轉(zhuǎn)手之物？這恐怕都是在土地新規(guī)則下需要進一步思考的問題。