作為全國房市風(fēng)向標的京城，其方向牽引著全國各地政府的執(zhí)行力度，一舉一動都將波及全國。中大恒基預(yù)計：只要2007年房價漲幅不超過15%，將不會出臺新的、更加嚴厲的調(diào)控政策。

　　市場走勢：2006年項目延緩至2007年集中上市

　　預(yù)測：房價仍會上漲

　　上半年漲幅相對較高下半年相對降低

　　據(jù)統(tǒng)計顯示，2006年上市項目總計865個，而2006年有600多個項目(包括新項目和老項目后期)因“國六條”要求需要重新規(guī)劃、審批，延緩至2007年下半年上市；另據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2005年底，約有4000公頃土地、規(guī)劃建筑面積近8000萬平方米住宅尚未形成房屋上市銷售，其中大多都在“土地兩年大限”臨近的關(guān)口上，也會有部分集中在2007年上市。

　　

　　據(jù)此分析，中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心預(yù)測，2007年房價仍會保持上漲態(tài)勢，但上漲幅度將會出現(xiàn)很大變化。在2007年新房供應(yīng)方面將出現(xiàn)顯著特點：相比2006年，住宅的整體供應(yīng)量將上漲，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，上半年還將延續(xù)短缺現(xiàn)象，而在下半年集中放量。由于2006年下半年多項政策的出臺，特別是“90平方米內(nèi)占70%”政策給很多準備上市的項目一個“下馬威”，被強迫停滯的這些項目不得不重新調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計，重新報批等，其大多的上市時間預(yù)計將集中在2007年下半年至年底，從而導(dǎo)致新盤上市出現(xiàn)上半年與下半年的不均衡。由于上半年供應(yīng)的相對緊缺，必定讓房價在一定程度上保持漲勢，隨著下半年的集中放量，特別是中低價位、中小戶型的增多，供應(yīng)套數(shù)的增加令供需趨于平衡，有望拉低整體均價，使得房價漲幅減緩。

　　市場走勢：下半年供應(yīng)量遠多于上半年

　　預(yù)測：房產(chǎn)交易量相對減少

　　在連續(xù)幾年國家“組合拳”調(diào)控下，不可否認的是在各項政策的疊加作用下，房價即使出現(xiàn)了微不足道的波動，對消費者的心理影響仍是不容小覷的，將會引起購房人嚴重的觀望情緒。而從京城商品房供應(yīng)量來看，2007年的供應(yīng)將出現(xiàn)上半年與下半年供應(yīng)的嚴重不均衡，更多的新房將集中在下半年或年底前入市，這更將加劇購房者的持幣待購行為。此外，根據(jù)市規(guī)劃委的“十一五住房建設(shè)規(guī)劃”內(nèi)容，今年經(jīng)濟適用房和廉租房將加大投入，以滿足更多的中低收入者的需求，加上土地管理儲備中心負責(zé)人曾透露出今年土地供應(yīng)量也將得到增長，這些都將影響購房者的心理預(yù)期。

　　根據(jù)“十一五住房建設(shè)規(guī)劃”，在“十一五”期間，北京新增住房建筑面積約1.23億平方米，年均約2500萬平方米。對于處在奧運會前一年這樣的特殊時期的北京市場來說，穩(wěn)定市場、調(diào)整結(jié)構(gòu)是政府的重要工作，計劃2006、2007兩年住房建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模約36平方公里。自2006年9月之后，新增住房建筑面積約5000萬平方米，其中，新審批住房建設(shè)規(guī)模約2500萬平方米，包括用于實物配租的廉租住房建設(shè)規(guī)模約20萬平方米，約4000套。2008年之前經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模力爭完成800萬平方米，約11萬套。而2006年實際供應(yīng)的經(jīng)濟適用房在近200萬平方米、2萬套左右。因此，在2007年整體供應(yīng)量增加的情況下，實際交易量將同比減少。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2003至2006年北京市房屋銷售均價，除2004年有適當(dāng)降低外，2005、2006年都呈現(xiàn)出強勢上漲的局面，其中均價漲幅最大的是2005年。隨著國家調(diào)控的進一步落實，房價漲幅在2006年出現(xiàn)了一定的回落，從2005年的漲幅22%下降到不足17%。

　　由于調(diào)控政策的執(zhí)行和對市場的影響有滯后性，效果完全顯現(xiàn)需要一定的周期。2007年將是政策執(zhí)行年，也將是表現(xiàn)市場變化的一年，預(yù)計2007年全年漲幅將在15%以內(nèi)。而隨著市場的進一步規(guī)范，預(yù)計2008年漲幅約12%，2009年漲幅約5%。2009年后市場供需將會趨于合理，由于后奧運時期的投資量下降和調(diào)控結(jié)果的顯現(xiàn)，加之房價已上升到高位，價格將會出現(xiàn)回落。

　　政策法規(guī)：2006年的政策必將影響2007年

　　預(yù)測：2007年宏觀調(diào)控將進一步穩(wěn)定房價

　　走過2006年“且調(diào)且漲”的房地產(chǎn)市場，更多的關(guān)注指向了2007年。由于2006年下半年調(diào)控政策的頻繁出臺，可以說是指向了房產(chǎn)行業(yè)的各個角落，要顯現(xiàn)其威力不能急于一時，畢竟房產(chǎn)開發(fā)具有周期性，其對市場的影響同樣也具有一定周期性。同時，梳理2006年的調(diào)控政策，我們看到2006年有些政策尚未明確其實施細則，還有一些政策雖然預(yù)計將在2007年推出市場，但影響已經(jīng)波及2006年的房地產(chǎn)市場。

　　例如，對于住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策由中央到地方出臺了多輪。2006年5月17日“國六條”便明確提出切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時要求各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。直至今日，“70%、90平方米”的規(guī)定究竟如何執(zhí)行仍是一個未知數(shù)。

　　還有多項政策計劃在2007年推出，也將引起市場變化。其中最受關(guān)注的可能便是《物權(quán)法》，物權(quán)法草案體現(xiàn)了依法對國家的、集體的和私人的合法財產(chǎn)給予平等保護的原則。《物權(quán)法》的出臺將對市場產(chǎn)生深遠的影響，在規(guī)范市場、保障普通購房人的權(quán)利、規(guī)范開發(fā)商的行為、包括物業(yè)公司的一些行為起到重要的作用。

　　此外，廉租房供給不足、經(jīng)濟適用房已經(jīng)成為部分人牟利的手段、限價房用地遲遲未供應(yīng)等問題尚未解決。預(yù)計2007年將對經(jīng)濟適用房管理辦法進行修訂，嚴格經(jīng)濟適用房的審批工作，探索建立經(jīng)濟適用房“內(nèi)循環(huán)”制度。同時，將出臺雙限房的管理辦法，推出限價商品房用地，并且，對于廉租房的租賃權(quán)也不再一成不變，而是根據(jù)租住人的經(jīng)濟條件的改善進行調(diào)整。多項保障性政策的出臺將利于穩(wěn)定房價的增長幅度。

　　2006年頒發(fā)如此密集的新政還未徹底消化，大多數(shù)政策將于2007年開始執(zhí)行并在2007年的土地交易中得以體現(xiàn)。而較之前兩年土地供應(yīng)量將激增的2007年，正處在2008奧運會前夕這樣一個特殊的時期，新入市土地即將面臨2008年奧運期間開發(fā)閑置的風(fēng)險。由于人們普遍對奧運后市場預(yù)期尚不明朗，導(dǎo)致部分開發(fā)商將出現(xiàn)觀望情緒，加上所購?fù)恋亍皟赡陜?nèi)必須開發(fā)”這一限制，因此相對于土地供應(yīng)量猛增，2007年土地需求將相對平緩。為保證2007、2008年的新房供應(yīng)，協(xié)調(diào)供需矛盾，預(yù)計北京地區(qū)或?qū)⒊雠_相關(guān)的政策鼓勵土地交易，比如延長兩年不開發(fā)即收回的時間到兩年半或3年。而另一方面，與奧運相關(guān)的建設(shè)、施工規(guī)劃、時間調(diào)整等或?qū)㈥懤m(xù)在2007年出臺細則，給各樓盤足夠時間計劃入市時間，以備奧運停工期間的新房供應(yīng)。