根據(jù)統(tǒng)計資料，隨著世界經(jīng)濟的復(fù)蘇，大部分國家與地區(qū)的資產(chǎn)價格都大幅上漲。2006年上半年，英國的房價比其2000年年末上漲幅度超過100%；同期，美國的房價漲幅也超過60%；其他國家和地區(qū)的房價都有不同程度的上漲。跟隨著英國、美國等國家房價上漲的步伐，我國房價也于1999年末、2000年初開始上漲，在2004年漲幅達到高峰，最近漲幅有所緩和，這主要與宏觀調(diào)控有關(guān)。2006年5月17日以來，國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控文件及相關(guān)配套政策出臺后，房屋銷售價格指數(shù)由今年峰值5月份的105.8逐步下降至9月的最低值105.3，10月份略有上升，為105.4�？傮w來看，房屋價格漲幅總體趨緩，顯現(xiàn)了宏觀調(diào)控的初步效果，但是形勢依然不容樂觀，剛性需求堅挺、土地成本上升，導(dǎo)致了少數(shù)城市房價漲幅仍然較高。在宏觀經(jīng)濟調(diào)控的政策下，2006年上海的樓市幾經(jīng)大起大落，尤其是公寓房，受宏觀調(diào)控的影響最大，供、銷、價格各條曲線異常敏感，起伏不定。年終回顧時，我們發(fā)現(xiàn)，其實2006的上海樓市不斷地有一股股的暗流在催動著公寓住宅的價格曲線上揚。

　　2007出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變

　　2006年上半年“國六條”之后國家陸續(xù)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，針對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、炒房風(fēng)氣濃厚等問題制定了相關(guān)的政策。顯而易見，在打擊投機炒房的同時，改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并加大對中低收入人群的住房保障，是這次宏觀調(diào)控希望著力解決的問題。假設(shè)現(xiàn)有政策措施被嚴格執(zhí)行的話，2007年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一些根本性的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場也會迎來持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展；畢竟政府的調(diào)控目的不在于打壓房地產(chǎn)市場，而是希望引導(dǎo)出一個房地產(chǎn)市場良好發(fā)展的局面�！�90/70”是現(xiàn)期調(diào)控政策中最惹眼的一條，從總量上保證套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，導(dǎo)致中低檔住房供給徹底敲實；“去年下半年以后，因為原本設(shè)計的住房結(jié)構(gòu)不符合70%以上建小戶型的要求，很多項目一直陷入審批的停滯階段�！币晃簧虾７康禺a(chǎn)界人士如是說。而1月9日建設(shè)部的“征求意見稿”出生24小時不到便夭折，充分說明了住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)問題，房價的不斷高漲和之前的調(diào)控政策在某種程度上的失靈，關(guān)于90/70的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)被提升到一個社會問題的高度；也表明了政府調(diào)整住房結(jié)構(gòu)問題的決心。與此同時，同樣被人們關(guān)注、與住房結(jié)構(gòu)相關(guān)的政策內(nèi)容另有一條—即關(guān)于加快城鎮(zhèn)廉租房制度的建設(shè)、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。前期的廉租房和經(jīng)濟適用房供給的短缺，造成了一部分中低收入家庭被擠進購買商品房的隊伍，這也促成了商品房的需求過旺、價格上揚；“一套房子在造就一個百萬富翁的同時也毀滅了一個百萬富翁”，受結(jié)婚、拆遷等剛性需求的影響，一部分中低收入的家庭不得不在價格不斷上漲的商品房房源中尋求空間；這樣的情況久而久之就很容易會把住房問題推向一個前所未有的亟待解決的社會問題的高度。

　　倡導(dǎo)“梯級住房消費”

　　“2007年是個政策落實年�！卑l(fā)展中、小套型低價位房，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢在必行。在這里筆者不得不提到另一個問題———房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不僅要服務(wù)于推動中小套型、中低價位住房的建設(shè)和消費，增加其在商品住房供應(yīng)中的比例；同時，也要繼續(xù)實施有區(qū)別的信貸政策，在首付款比例等方面，充分發(fā)揮信貸政策對引導(dǎo)居民合理住房消費的作用，積極支持居民購買自住住房消費貸款，嚴格限制投機性購房貸款，控制投資性購房貸款；積極支持居民購買中小套型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，限制購買大套型、高價位商品住房的貸款。相比較歐美、日本和香港地區(qū)，也不是多數(shù)青年剛剛參加工作便去買產(chǎn)權(quán)房。比較流行的住房是先租房的“梯級住房消費”模式；而在我國，20-29歲年輕住房私有化的比率為78%，年輕人剛畢業(yè)，拿什么來買房？自然是家庭的積蓄。因此中國人傳統(tǒng)的觀念對房價飚升的影響也有其因素。其實，在“國六條”中，“合理引導(dǎo)住房消費需求和消費模式”，已經(jīng)開始成為國家政策調(diào)控的手段之一；“國六條”甚至提出，要“積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難�！边@不能不說是政府在旗幟鮮明地倡導(dǎo)“梯級住房消費”概念。

　　土地價格影響房價？

　　國土資源部相關(guān)負責人透露，2007年在城市批次用地審批中，將安規(guī)定比例控制好中低價位、中小戶型。而新成立的土地監(jiān)察部門，在擁有“提出糾正意見”“提出整改意見”“責令限期整改和暫停用地審批”三大“尚方寶劍”的情況下，將進一步增加土地交易的透明度。其實在“國六條”中，政府已經(jīng)提到“科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)督，制止囤積土地的行為�！薄罢{(diào)整和優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用房）和廉租住房的用地供應(yīng)，2007年供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%。”土地價格在很大程度上影響著房屋成本，隨著政府的嚴管加強，2007年上海樓市的房價漲跌將不太可能出現(xiàn)“齊漲齊跌”的狀況。一些拿地較早，利潤空間相對較高的樓盤，房價可能有所回落；而一些在2003、2004年拿地的樓盤，其房價已接近“成本臨界線”，調(diào)整的幅度不會很大；而就目前開發(fā)商拿地的價格來看，未來會如何，還不得而知，因為造成上海房價上漲的最主要原因還是投資過度，前期調(diào)控政策的要點之一“限制投資”是明確針對了上海房價的上漲情況，從而使得銷售價格趨于平穩(wěn)、增幅逐步減小。

　　“保有稅”的聯(lián)想

　　“保有稅”到底會如何實施？已經(jīng)成為2007年房地產(chǎn)市場最新的一個猜想。這個猜想如果化成現(xiàn)實，也許會對全年的房地產(chǎn)市場的趨勢進行重大修正。有業(yè)內(nèi)人士對“保有稅”的提法有很高的評價，大戶型保有稅可以說是政府運用稅收杠桿進行市場調(diào)控的一種新的嘗試。保有稅的政策一旦出臺，人們在購房時便會反復(fù)測算今后的居住成本，相當一部分的購買力便會被“擠”出市場；當這一市場需求的變化傳導(dǎo)至開發(fā)商時，房地產(chǎn)企業(yè)在做市場規(guī)劃時就會相應(yīng)縮減大戶型產(chǎn)品的市場供應(yīng)量。這將從一個側(cè)面來保障“90/70”的完全實施。因此，與其說保有稅是一個稅收政策，倒不如說保有稅是前期住房結(jié)構(gòu)政策的一個補充。

　　事實上，現(xiàn)在對房地產(chǎn)進行調(diào)控的許多政策措施一推出都或多或少地受到不少開發(fā)商的詬病。最近就有報道說，華遠集團總裁任志強認為，規(guī)定70%住房是90平方米以下的戶型，沒有任何道理。這是讓中低收入者直接在一手市場買商品房，而不是進入二手房市場。有人說建70%90平方米的房子是因為我們的資源有限，這是削足適履。本來企業(yè)的經(jīng)營是按照市場的需求有不同的選擇做出不同的房子，要求所有的人都穿一樣的鞋，這就退化到計劃經(jīng)濟了。開發(fā)商的意見不是一點沒有道理，建設(shè)部關(guān)于90平方米標準的“朝令夕改”也表明了有關(guān)方面根據(jù)現(xiàn)實情況對自己的調(diào)控政策進行修正的意味。因此有理由推斷，今后可能不斷有小修小補的“細則”出臺，這些“細則”將完善先前出臺的的一系列調(diào)控政策，以便各地更好地貫徹落實。