甘房網(wǎng)(gshouse.com.cn)訊 自2001年商業(yè)地產(chǎn)投資熱顯現(xiàn)至今，5年的時(shí)間里其供應(yīng)增長(zhǎng)率已達(dá)到了33%。另有一組數(shù)據(jù)顯示，2005年全國(guó)商業(yè)用房的空置面積已經(jīng)達(dá)到3872萬(wàn)平方米，占各類商品房空置總面積的27%，空置面積增速比商品住宅的空置面積增速高出7.5個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)整體供應(yīng)超出市場(chǎng)實(shí)際需求、商業(yè)用房空置率正在擴(kuò)大。而2007年某些大中城市的新開工計(jì)劃中，商業(yè)供應(yīng)保持著繼續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。五合國(guó)際北京總經(jīng)理曹一勇對(duì)記者表示：2007年的商業(yè)需求雖然會(huì)隨著大量國(guó)外零售商的進(jìn)駐而增長(zhǎng)，但由于他們?cè)趪?guó)內(nèi)的發(fā)展還處于適應(yīng)期，而國(guó)內(nèi)零售業(yè)發(fā)展又相對(duì)滯后。因此，預(yù)計(jì)2007年商業(yè)的空置率仍有增加趨勢(shì)。


　　曹一勇認(rèn)為，由于過(guò)去的商業(yè)地產(chǎn)只注重規(guī)模效應(yīng)，以及短期內(nèi)的資金迅速回籠，求大和求快發(fā)展，其中尤其以大型商業(yè)項(xiàng)目最為引人注目，大量匆匆上馬的大型項(xiàng)目，由于不具備相應(yīng)的專業(yè)操作技巧，很多項(xiàng)目以失敗告終。除大型商業(yè)項(xiàng)目之外，仍有其他商業(yè)產(chǎn)品也出現(xiàn)類似的經(jīng)營(yíng)慘淡的現(xiàn)狀。商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)剛剛起步，難免會(huì)遇到發(fā)展的問題。2007年將是解決商業(yè)地產(chǎn)問題的開始之年。在宏觀方面，主要解決問題的方式將是加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度。

　　過(guò)去幾年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀限制政策相對(duì)住宅地產(chǎn)而言，一直是較為寬松的，而隨著商業(yè)地產(chǎn)諸多問題的顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)在2007年，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，包括對(duì)開發(fā)者的開發(fā)行為和個(gè)人的投資行為。日前，《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》中對(duì)百萬(wàn)平方米項(xiàng)目強(qiáng)制聽證，對(duì)社區(qū)商業(yè)比例作出規(guī)定等內(nèi)容都成為了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的焦點(diǎn)問題，而商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人投資商業(yè)的限制，在按揭成數(shù)降低，并嚴(yán)格審查購(gòu)買目的、購(gòu)買面積等條款細(xì)項(xiàng)方面都進(jìn)行了限制。五合智庫(kù)分析師認(rèn)為，這無(wú)不反映了國(guó)家對(duì)于商業(yè)宏觀調(diào)控的決心。

　　隨著國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期增強(qiáng)，在市場(chǎng)實(shí)際操作層面，商業(yè)地產(chǎn)參與者的資金門檻被相應(yīng)提高。去年5月，南京市停止辦理產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可證；而部分國(guó)有銀行已將商鋪實(shí)際按揭的成數(shù)由從前的60％降低到40％-50％，并且加大了對(duì)貸款人身份和購(gòu)買房屋的用途、面積等方面的審查力度。這些無(wú)疑都將增加對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力的要求。

　　目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道主要是銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例較低，只占到位資金33.5%；而大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴程度已超過(guò)90%。在銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款越來(lái)越謹(jǐn)慎，限制越來(lái)越多的情況下，融資渠道相對(duì)單一的眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。為保證項(xiàng)目的正常經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商期待更多的融資渠道，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道將更加多元化。

　　“從近兩年的趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向國(guó)際融資渠道。其中，REITs作為一種成熟的國(guó)外融資渠道開始受到市場(chǎng)關(guān)注，但是鑒于國(guó)內(nèi)法律和市場(chǎng)環(huán)境問題，這一渠道受到的限制較多�！� 曹一勇認(rèn)為，這并不意味著這一渠道的不可使用。從國(guó)外基金的角度看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的前景仍然具有相當(dāng)?shù)奈�引力。因此，他們可以通過(guò)在海外的資金平臺(tái)將國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)打包放到國(guó)外上市，從而獲取國(guó)際資金支持。這一模式的代表是新加坡嘉嘉德集團(tuán)旗下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金。無(wú)疑，這將為國(guó)內(nèi)開發(fā)商提供融資機(jī)會(huì)。此外，大連萬(wàn)達(dá)在REITs上市未果的情況下，通過(guò)發(fā)行CMBS的方式為自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行融資，也是市場(chǎng)上一個(gè)全新的操作模式�；蛟S，這一方式也應(yīng)受到市場(chǎng)操作者的關(guān)注。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范化趨勢(shì)將直接導(dǎo)致融資的多元化。而且，這一趨勢(shì)在未來(lái)幾年內(nèi)都將通過(guò)國(guó)內(nèi)開發(fā)商與海內(nèi)外資金提供者的對(duì)接操作而愈發(fā)明顯。