隨著國(guó)家2月1日起正式啟動(dòng)土地增值稅清算工作的新政出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)再次成為公眾關(guān)注的熱點(diǎn)。有關(guān)這項(xiàng)新政是否會(huì)大幅壓縮開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、有關(guān)稅賦成本是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上的爭(zhēng)論和疑慮，還有待市場(chǎng)去解開(kāi)。
  
　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)很早就有了一個(gè)被普遍認(rèn)可的說(shuō)法：如果說(shuō)2006年是“政策年”，那么2007年就是“執(zhí)行年”。一方面，去年國(guó)家發(fā)布的許多調(diào)控政策在度過(guò)其最初適應(yīng)期后，將充分釋放其效力；另一方面，國(guó)家相關(guān)部門必然會(huì)針對(duì)之前公布的一些法規(guī)，出臺(tái)相應(yīng)的操作細(xì)則。已有人預(yù)言，2007年注定是房地產(chǎn)業(yè)不平常的一年。
  
　　那么，展望2007年的樓市，哪些政策會(huì)將對(duì)行業(yè)造成沖擊，又有哪些政策將對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到關(guān)鍵作用呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》昨日特邀上海交大建筑工程學(xué)院特約研究員、上海漢宇物業(yè)代理有限公司常務(wù)副總范偉國(guó)，對(duì)今年可能推出的及將要釋放其政策效力的新政，逐一進(jìn)行預(yù)測(cè)、解讀。
  
    征收房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅？
  
　　背景信息  
  
　　國(guó)家財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾透露，中國(guó)物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。基本原則是，科學(xué)預(yù)測(cè)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。針對(duì)這一說(shuō)法，許多研究者認(rèn)為，這就意味著將過(guò)去一次性征收的各種稅費(fèi)，在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批交納。作為一種針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅種，它每年征收的稅金會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市值或租金的變化而變化。
  
　　政策預(yù)測(cè)  
  
　　從純經(jīng)濟(jì)學(xué)角度上看，該新規(guī)定因降低了開(kāi)發(fā)商成本，將直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。但房?jī)r(jià)是多種因素綜合作用的結(jié)果，物業(yè)稅改革單個(gè)因素的變化并不一定會(huì)反映在最終結(jié)果上�；蛟S物業(yè)稅改革的最大受益者還是開(kāi)發(fā)商。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本降低，利于緩解地產(chǎn)企業(yè)初期開(kāi)發(fā)資金壓力；其次，物業(yè)稅帶來(lái)的初期的房?jī)r(jià)下降會(huì)刺激需求；再者房?jī)r(jià)下降為下一輪價(jià)格上漲創(chuàng)造了空間。由于國(guó)內(nèi)尚無(wú)明文物業(yè)稅法，該稅法的界定和操作還存在很大的難度，出臺(tái)時(shí)間很可能是在今年3月全國(guó)人大將審議通過(guò)的《物權(quán)法》之后。
  
　　效果預(yù)估
  
　　企業(yè)的根本目的是追求利潤(rùn)最大化，不要指望房地產(chǎn)企業(yè)出于社會(huì)責(zé)任的考慮隨之主動(dòng)降低房?jī)r(jià)，所以建議消費(fèi)者對(duì)此不要過(guò)于樂(lè)觀。但可以肯定的是，該稅法的出臺(tái)將為樓市帶來(lái)一定的降價(jià)空間。
  
    上�！�9070”工程？
  
　　背景信息  
  
　　去年10月公布的《上海市住房建設(shè)規(guī)劃》(2006-2010年)披露，“十一五”期間，預(yù)計(jì)本市新開(kāi)工住房約1億平方米。在結(jié)構(gòu)上，擴(kuò)大市民自住需求的普通商品住房的建設(shè)規(guī)模。建筑面積在90平方米以下的商品住房占全市新審批新開(kāi)工商品住房總面積的70%以上。
  
　　其中，配套商品房新開(kāi)工2006、2007年均為200萬(wàn)平方米左右。預(yù)計(jì)竣工新建住房約1.2億平方米，2006年預(yù)計(jì)全市住房竣工總量約2700萬(wàn)平方米，2007年約2600萬(wàn)平方米。其中，配套商品房竣工量2006年、2007年均為200萬(wàn)平方米左右。
  
　　政策預(yù)測(cè)  
  
　　目前的房產(chǎn)消費(fèi)主要是以改善性消費(fèi)為主，但90平方米以下的商品住房肯定不會(huì)是持改善性消費(fèi)心理的消費(fèi)者所期望的，此政策存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而90平方米以下商品住房的主要消費(fèi)群體是新婚戶，但近年來(lái)婚房消費(fèi)的比例一直在持續(xù)下降。尤其是2006年結(jié)婚高峰過(guò)去后，婚房消費(fèi)成交量很可能跌到新低谷，2007年竣工的近3000萬(wàn)平方米住房如何賣出去將是相關(guān)企業(yè)需要解決的問(wèn)題。
  
　　效果預(yù)估
  
　　對(duì)于暫時(shí)買不起房子的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這肯定是利好消息了。低端房源的增加將進(jìn)一步為供大于求的市場(chǎng)環(huán)境創(chuàng)造條件，此類房型的樓盤迫于市場(chǎng)壓力會(huì)有價(jià)格上的下調(diào)。
  
    央行再次加息？
  
　　背景信息  
  
　　2006年的兩度加息，仍不能促使房地產(chǎn)業(yè)的降溫，是很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家感到頗為困惑的問(wèn)題。因此，進(jìn)入2007年，市場(chǎng)層面要求加息的呼聲日益高漲。但是，一季度因涉及中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)，按常規(guī)不會(huì)宣布加息，而進(jìn)入二季度地方政府和發(fā)展商必將聯(lián)手推高樓價(jià)，試圖讓宏觀調(diào)控的作用功虧一簣，因此，在市場(chǎng)層面唯有加息，才能抑制投資過(guò)熱，保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的常態(tài)化，同時(shí)配合政府出臺(tái)的新措施，抑制房?jī)r(jià)。

  
　　政策預(yù)測(cè)  
  
　　在人民幣面臨升值壓力、中國(guó)也需要用低利率增強(qiáng)國(guó)內(nèi)需求的環(huán)境下，大量資本正在迅速流向房地產(chǎn)業(yè)。央行加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。央行每加一次息，房地產(chǎn)商心里的肉就痛一下，還貸壓力將使各企業(yè)的資金流遭遇很大挑戰(zhàn)。這部分成本也很有可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。
  
　　效果預(yù)估
  
　　相應(yīng)的，消費(fèi)者貸款買房的積極性也在不斷受挫。但要說(shuō)到銀行利率的小幅調(diào)整是否會(huì)給消費(fèi)者的購(gòu)房行為造成決定性的影響，可能性不大。