2006年的杭州樓市可謂“多事之秋”，購房入戶政策的出臺，為下沙、濱江、錢江新城板塊的發(fā)力增加了一道籌碼；“90平方米、70%”政策一度凍結大量新盤，2007年樓盤的銷售壓力陡然加大；1500億元投資決戰(zhàn)東部的政策，又使默默無聞的九堡板塊幾乎一夜間崛起；強征個稅引發(fā)了二手房交易狂潮，同時令大量投資者卻步轉向股票、基金；國內地產大鱷紛紛進駐促使行業(yè)洗牌加劇；而“民間驗房師”現身杭州，又對房地產開發(fā)企業(yè)提出新的考驗。

　　根據《杭州市住宅建設規(guī)劃（2006.6-2007.12）》，在規(guī)劃期內，總出讓商品住宅用地400～500萬平方米，約6000～7500畝；總建筑面積850～1100萬平方米，約10.5萬套。

　　而記者從杭州國土資源局網站查詢得悉，截至2006年12月30日，杭州當年共掛牌出讓住宅用地2657畝（有1000余畝土地推遲出讓），那么預計2007年杭州將有近5000畝的土地推出，說明2007年的杭州樓市將是一個刷新歷史紀錄的住宅用地供應高峰年。對于樓市各板塊的潛力分析以及進場時機的選擇，成為房地產企業(yè)投資決策的重中之重。

　　錢江新城：政府規(guī)劃的“寵兒”

　　近日，記者從錢江新城建設指揮部獲悉，《杭州市錢江新城2006～2010年建設發(fā)展專項規(guī)劃》已經編制完成�！兑�(guī)劃》明確了“十一五”期間錢江新城18平方公里范圍內開發(fā)建設的資金、規(guī)劃、功能、招商、人才以及市場運作機制的總體要求、戰(zhàn)略重點和主要任務。所有這些項目的總資金需求規(guī)模高達249.5億元。

　　從“杭州未來CBD”的定位，可見杭州市政府對錢江新城的厚愛是其他板塊望塵莫及的，而杭州市“城市東擴、旅游西進、沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，也為錢江新城贏得了得天獨厚的發(fā)展條件，它已儼然成為杭州步入錢塘江時代的“橋頭堡”。業(yè)內人士就此指出，錢江新城規(guī)劃類似于上海的陸家嘴，已經毫無疑問地成了杭州城市發(fā)展的引擎。

　　錢江新城已然成為高端住宅項目的聚集地，綠城•春江花月、濱江•金色海岸、濱江•金色家園、通策•錢江時代、東方潤園、金基曉廬、倚天•盛世錢塘等項目價格基本都在萬元以上，最高達到每平方米2.5萬元。去年底，杭州市政府又邀請華潤新鴻基集團為杭州量身打造超級商業(yè)綜合項目杭州萬象城，預計投資達40億元人民幣，板塊價值炙手可熱。

　　濱江板塊：供地“大戶”的難言之隱

　　杭州市“跨江發(fā)展”的規(guī)劃為濱江區(qū)的發(fā)展拓展了空間，動漫基地的打造、UT斯達康等高科技企業(yè)的進駐、休博會主會場的植入，使濱江區(qū)儼然有了類似北京中關村的氣質，引來眾多房地產開發(fā)企業(yè)前去掘金，據記者了解，截至中海地產2006年底在濱江拿到的江景地塊，今年濱江板塊的土地出讓總面積已高達1088畝，約占杭州市土地出讓總量的30％，成為今年杭州土地市場供應的“大戶”。事實上，濱江板塊這幾年的土地出讓量幾乎每年都位居杭州各板塊之首。

　　濱江板塊面積85.6平方公里，聚集人氣十分不易。記者調查發(fā)現，目前形成一定規(guī)模的只有一橋區(qū)域、區(qū)政府區(qū)域、杭二中區(qū)域三個區(qū)域。業(yè)內人士表示，和濱江遼闊的區(qū)域面積相比，這幾個區(qū)域的人氣聚集只是杯水車薪。大量樓盤扎堆，使錢江新城的樓盤銷售也隱入了泥淖，屢有新盤超低價入市擠壓老盤、或者同一樓盤二手房打擊新房的現象。再者，濱江區(qū)在2007年將進入集中交付高峰，它與杭州主城區(qū)的交通主要靠中河高架路，而目前這條路上下班期間交通擁堵的現象已經司空見慣。

　　拱墅板塊：運河改造帶動發(fā)展

　　相對于杭州城南的繁榮、城西的成熟度以及城東的潛力概念，城北拱墅板塊似乎是個被遺忘的角色。也許城北是杭州老工業(yè)區(qū)，也許城北的配套已經老舊并且人群混雜。但據杭州透明售房網顯示，城北拱墅板塊樓盤信步閑庭自去年11月中旬開盤以來，多次排在杭州售房網銷售冠軍席上，這使人們不得不重新打量城北拱墅板塊。

　　京杭大運河兩岸改造以及“運河申遺”帶來優(yōu)美環(huán)境的同時也使城北的房產升溫，錦昌文華、協(xié)安•景上、聯(lián)合•世紀新筑、信步閑庭等樓盤，使杭城人們重新審視城北。以京杭大運河整治為核心的一系列景觀工程，像運河公園、運河廣場等，改變了城北拱墅板塊只是工業(yè)老城區(qū)的整體形象，城北無形中走上了“運河大公園”的大道，“新運河、新城北”正在逐漸變?yōu)楝F實。

　　據杭州市國土資源局網站資料表明，城北拱墅板塊居今年杭州土地出讓排行榜的亞軍，總共出讓土地623畝。這也為接下來城北樓市的發(fā)展打下了深厚的基礎。

　　城東九堡：1500億元投資的吸引力

　　九堡位于杭州市東大門，是杭州市“城市東擴”的領頭羊。然而，自10年前劃入杭州以來，九堡似乎并沒有好的成績單，很多人印象深刻的只是這里有大量的經濟適用住房供應。今年，杭州市政府計劃投入1500億元巨資完善大城東基礎設施建設，其中杭州長途客運中心站和地鐵一號線的規(guī)劃是重頭戲，這使得九堡一下成了連接杭州主城與下沙、臨平兩個副城的樞紐地帶，一個有著廣闊升值空間的城市新中心似乎迫不及待地蹦到了人們眼前。

　　目前，房地產企業(yè)已聞風而動。繼杭州金海置業(yè)房地產公司先期探路之后，自去年以來，宋都、美達、旅游、名城等房企也相繼進入九堡；萬科去年5月25日以4.76億元的高價，拍得九堡板塊N-8、N-10地塊，高調譜寫了進駐杭城的進行曲；綠城集團也通過招拍掛、二手地受讓等形式進駐九堡。未來的幾年內，九堡將會有大批量新房向市場供應。

　　下沙板塊：副城的困境

　　作為杭州副城，下沙新城的建設目標是：國際先進制造業(yè)基地、新世紀大學城、花園式生態(tài)型城市副中心。根據規(guī)劃，2020年下沙新城的人口規(guī)模將達到60～70萬，建成區(qū)面積將達到60平方公里，這將是一個中小型城市的概念。由最初單一的工業(yè)區(qū)轉型為具備工業(yè)、居住、科技、教育、研發(fā)等多種功能于一體的、就業(yè)與居住平衡的綜合新城，一個能夠提供和杭州城市中心區(qū)相似品質生活方式的同核城市，下沙正漸入佳境。

　　下沙樓盤最初的殺手锏是價格低，到目前為止房價基本控制在每平方米5000元上下；其次是大盤的規(guī)模優(yōu)勢，海天城、夢琴灣、伊薩卡均是50萬平方米以上的大盤；再次是概念的利好，江景資源、地鐵一號線、14所高教園區(qū)、德勝快速路的通車等等，使下沙吸引了相當數量的杭州主城區(qū)購房者。

　　目前下沙可供出讓的土地達上千畝，在建的數個大盤已將潛在客戶資源消耗得十有八九，客戶資源的挖掘越來越難；杭州1500億元投資決戰(zhàn)東部的戰(zhàn)略，直接將下沙推入與九堡、橋司競爭的漩渦，其低價優(yōu)勢不再明顯，反而增強了下沙與主城的距離感。長遠利好與眼前的困境交織在一起，下沙的發(fā)展，需要新的支點。

　　閑林板塊：配套硬傷的破冰之舉

　　2003年以來，優(yōu)美的環(huán)境與頗具誘惑力的價值洼地，使杭州城西閑林一度成為房地產企業(yè)競相進駐的明星區(qū)域。時隔三年，配套“硬傷”阻礙了大量欲前往閑林購房客戶的腳步。曾經的風光與現在的寂寞，使閑林板塊的發(fā)展頗有戲劇色彩。

　　去年底，從市中心通往閑林的主干道之一文一西路延伸段建成通車，12月26日杭徽高速公路也建成通車，分流了很大一部分外地車輛，文一路不再像以前那么擁擠。今年上半年，通往閑林的另一主干道天目山路延伸段也將竣工，再加上高教路、和睦路和東西大道的建成，閑林板塊“兩橫三縱”的交通格局將基本顯現。到那時，從閑林到市中心只需不到30分鐘的車程，交通將十分便利。

　　“先配套后開發(fā)”一直是世界各地郊區(qū)房地產開發(fā)的成功經驗，此前閑林的開發(fā)恰巧相反，處在“房產先行，配套落后”的劣勢地位。從去年下半年開始，眾多閑林的開發(fā)企業(yè)多次坐在一起研究這一問題的解決之道，如社區(qū)巴士的通車、社區(qū)商業(yè)及區(qū)域商業(yè)中心的開發(fā)前置等，世界知名零售業(yè)巨頭沃爾瑪進駐閑林板塊也已成定局，并將帶來一連串的輻射效應。屆時，曾經風光爾后落寞的閑林板塊將重放光彩。

　　三墩板塊：概念透支的嫌疑

　　仰仗杭州城西成熟的居住氛圍，三墩板塊憑藉“居住的可實現性”，在近兩年持續(xù)發(fā)力，房價也隨之不斷上漲，耀江•文鼎苑、坤和•親親家園、天陽•棕櫚灣、廣宇•西城年華、南北•蘭韻天城、三墩•頤景園等樓盤均有一份不錯的成績單，有的樓盤單價每平方米直逼9000元，和老城西普通二手房的價格不相上下。

　　浙江大學紫金港校區(qū)的搬遷、銀泰中心、沃爾瑪的進駐等一系列利好消息，使三墩板塊儼然成了“城西新中心”。循著該區(qū)域的客群定位，在2007年將有大量的中小套型住宅面世，斯坦福2、劍橋公社、親親家園•幸福里、頤景園等都將有中小套型住宅推出，數量最多的是劍橋公社，達1400套。

　　但事實上，除了浙江大學紫金港校區(qū)已有一萬多名學生讀書外，其余商業(yè)的、公益的、市政的配套建設多數還沒有啟動，而在三墩樓盤的價格中，已經把這些將要實現的藍圖換算成了人民幣。有業(yè)內人士認為，三墩板塊的樓盤價格已有概念透支的嫌疑，用于自住可以考慮，如果投資的話，升值的空間不大。

　　城中板塊：稀缺成就堅挺

　　2006年9月底，杭政儲出[2006]20號地塊（原杭州汽車發(fā)動機廠）經過19輪的競標、以36.3億元的天價被拍走，樓面地價超過1.08萬元。該地塊位于杭州城區(qū)相對中心的區(qū)域，而根據近幾年杭州的土地出讓狀況分析，像這樣的地塊以后幾乎不會再有，而且無法復制。

　　縱觀杭州城區(qū)的各個樓盤，深藍廣場、世貿麗晶城、銀馬公寓、金都華庭、華潤•西子中心、西湖金座、丁香公寓等，每平方米價格幾乎都超過了1.5萬元；城區(qū)二手房交易，只要年代不算久遠，最低價格也達每平方米9000以上。因此，關于城中板塊的樓盤，也只有“稀缺”二字可以與之相配。隨著城市開發(fā)的不斷推進，可開發(fā)的土地已經日漸稀少，何況是城市中心的土地呢？