2006年北京在售地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)867個(gè),其均價(jià)為8972元/平米,達(dá)到歷史新高2006年北京房地產(chǎn)市場依舊延續(xù)了2005年的生猛勢頭,房屋的銷售價(jià)格和數(shù)量持續(xù)12個(gè)月一路高歌猛進(jìn)。記者綜合北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、SOHO中國及焦點(diǎn)網(wǎng)等多家單位各自公布的北京房地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2006年北京共有867個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售,銷售總額高達(dá)2001億元,銷售總面積則達(dá)到2288萬平米。其中2005年銷售總面積為2217萬平米,雖然經(jīng)歷了宏觀調(diào)控和房價(jià)持續(xù)上漲,2006年北京房地產(chǎn)市場銷售總量反而比2005年上升了3.2%.伴隨市場銷售總面積提高的同時(shí),2006年度北京市房屋銷售均價(jià)也在水漲船高,從2005年7534元/平米攀升到2006年8792元/平米的歷史最高價(jià),其中8000-10000元/平米為主流價(jià)格。

　　銷售:9000元/平米以下住宅熱銷

　　2006年北京住宅市場供銷兩旺。記者統(tǒng)計(jì)的2006年北京住宅銷售總價(jià)前200個(gè)住宅項(xiàng)目中,既有銷售達(dá)到3000多套的超級大盤,也有總共幾十套的高端別墅,而這200個(gè)項(xiàng)目年平均銷售套數(shù)為581套,其中銷售均價(jià)在9000元/平米以下項(xiàng)目的年平均銷售套數(shù)為754套。由此不難看出,去年受到購房者青睞的熱銷住宅項(xiàng)目是那些銷售均價(jià)在9000元/平米以下的項(xiàng)目。

　　一年來的市場銷售現(xiàn)狀也佐證了這一判斷,包括東亞奧北中心在內(nèi)的多個(gè)均價(jià)9000元/平米以下的樓盤,放號前數(shù)以百計(jì)的購房者排隊(duì)等候的場面讓人印象深刻。

　　這與開發(fā)商所宣稱的動輒月銷售上百套項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的反差。銷售總價(jià)前200名的住宅項(xiàng)目中,共有22個(gè)項(xiàng)目的年銷售套數(shù)超過了1000套,其中單價(jià)最高的望京國際商業(yè)中心公寓均價(jià)為9597元/平米,銷售均價(jià)超過9000元/平米的項(xiàng)目僅有望京國際商業(yè)中心公寓和保利金泉廣場兩個(gè),其余20個(gè)項(xiàng)目全部為均價(jià)9000元/平米以下的普通住宅類產(chǎn)品。

　　從份額上看,均價(jià)在12000元/平米的高檔住宅項(xiàng)目年銷售達(dá)到1000套的比例為0,而均價(jià)在9000元/平米-12000元/平米的中檔住宅項(xiàng)目僅占9%,均價(jià)在9000元/平米以下的普通住宅則以91%的份額占統(tǒng)治地位。雖然不能由此說北京房地產(chǎn)市場內(nèi)的中、高檔住宅項(xiàng)目在2006年遭遇了銷售滑鐵盧,但在數(shù)據(jù)面前相對較低價(jià)位的普通住宅熱銷已是不爭的事實(shí)。

　　同時(shí),從這些熱銷的住宅產(chǎn)品來看,其產(chǎn)品類型集中體現(xiàn)為以中低價(jià)位、中小套型為主產(chǎn)品。從2006年銷售總量前五名的項(xiàng)目來看,依次為年銷售3561套的明天第一城,3105套的科協(xié)家園(新龍城),2611套的東亞奧北中心,1921套的北京新天地、1875套的遠(yuǎn)洋山水、1733套的沿海賽洛城以及1700套的萬年花城。這五個(gè)項(xiàng)目全部位于四環(huán)之外,多數(shù)接近五環(huán)。其中均價(jià)最高的是位于石景山區(qū)的遠(yuǎn)洋山水,銷售均價(jià)為6849元/平米,而均價(jià)最低的則是位于朝陽區(qū)的北京新天地,僅5946元/平米。五個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)幾乎都集中在6000元/平米上下,而從定位上看又基本上全部以中小戶型為主。結(jié)合目前北京東亞望京中心等純小戶型項(xiàng)目熱銷局面來看,2006年為中低價(jià)位、中小套型住宅項(xiàng)目的熱銷年。

　　價(jià)格:8000元/平米- 10000元/平米成主流

　　2006年國家九部委針對房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)調(diào)控政策相繼出臺,使得年內(nèi)住宅產(chǎn)品的供應(yīng)數(shù)量和速度放緩,而此局面在很大層面上影響了市場當(dāng)前的價(jià)格走勢。

　　2006年完成土地開發(fā)投資、新開工面積等方面都出現(xiàn)了一定幅度的下降,最為突出的則是2006年9月后持續(xù)4個(gè)月的銷售量大于新增供應(yīng)量,供需不平衡的局面進(jìn)一步拉大,在此背景下,2006年北京房地產(chǎn)市場銷售均價(jià)自然而然達(dá)到了8792元/平米的歷史最高水平。

　　在2006年銷售總價(jià)前200名的樓盤項(xiàng)目中,銷售均價(jià)層次劃分相當(dāng)明顯。均價(jià)在12000元/平米以上的高檔住宅項(xiàng)目達(dá)44個(gè),占銷售總價(jià)前200名的樓盤項(xiàng)目的22%;均價(jià)在9000元/平米-12000元/平米區(qū)間的中檔住宅項(xiàng)目達(dá)41個(gè),占銷售總價(jià)前200名的樓盤項(xiàng)目的20.5%;其余115個(gè)項(xiàng)目均為銷售均價(jià)在9000元/平米以下的普通住宅項(xiàng)目,在銷售總價(jià)前200名樓盤項(xiàng)目中所占比例高達(dá)57.5%,超過了中、高檔住宅的總和。

　　從價(jià)格梯度上看,銷售均價(jià)在8000元/平米-10000元/平米區(qū)間的樓盤數(shù)量,在銷售總價(jià)前200名的樓盤項(xiàng)目中數(shù)量最多,達(dá)到了47個(gè)之多,單是這一均價(jià)段的樓盤就占總量的24%,由此不難得出8000元/平米-10000元/平米這一價(jià)位是2006年北京住宅產(chǎn)品的主流價(jià)格區(qū)間。

　　產(chǎn)品:別墅銷售遇冷

　　在2006年北京商品房市場火爆非常的背后,別墅市場作為商品房市場的一個(gè)重要分支在全年的銷售情況上卻顯得相當(dāng)疲軟,除少數(shù)樓盤受到認(rèn)可銷售情況不錯(cuò)以外,不少項(xiàng)目都可以用慘淡經(jīng)營來描述。事實(shí)上,2006年別墅的慘淡銷售與普通商品房動輒數(shù)百套的銷售規(guī)模相比,實(shí)在有些蕭條,其中天倫隨園、財(cái)富公館等多個(gè)高端別墅項(xiàng)目年銷售量在不到10套的個(gè)位數(shù)上徘徊,尤其是位于通州區(qū)的國花園別墅項(xiàng)目甚至以鴨蛋作為一年銷售工作的總結(jié),尷尬非常。

　　仔細(xì)看來,銷售情況不佳的別墅項(xiàng)目,除部分取得的預(yù)售許可證允許銷售的套數(shù)就比較少以外,其余均是實(shí)實(shí)在在乏人問津的。從地理位置的分布上看這樣的項(xiàng)目多集中在昌平、通州和石景山等非核心別墅區(qū)域,由于別墅項(xiàng)目針對的目標(biāo)客戶群是高端人群,其工作辦公地點(diǎn)有不少是位于國貿(mào)、亞奧等區(qū)域,銷售不佳的別墅項(xiàng)目自身所處的地理位置與客戶群集中區(qū)較遠(yuǎn),定價(jià)又存在一定問題,加上沒有北京正北的中央別墅區(qū)這樣類似區(qū)域的客戶認(rèn)知和積累,銷售工作舉步維艱也就不足為奇了。

　　今年別墅項(xiàng)目銷售不佳,還有一個(gè)重要原因在于供大于求。2006年北京新開盤的別墅項(xiàng)目眾多,僅在年底的12月就有格拉斯小鎮(zhèn)、香邑山等六個(gè)新項(xiàng)目集中入市,加上部分原有別墅項(xiàng)目的老盤后期工程相繼上馬入市,別墅市場上對有限的高端客源的爭奪已經(jīng)到了白熱化的階段,項(xiàng)目銷售不佳自然而然。

　　根據(jù)2006年北京房地產(chǎn)分析報(bào)告的數(shù)據(jù),目前在售的別墅項(xiàng)目大多數(shù)銷售情況均在低位,少數(shù)熱銷盤全年的銷售量也僅上百套,與市場中不少開發(fā)商宣揚(yáng)的項(xiàng)目熱銷局面,形成強(qiáng)烈的反差,開發(fā)商制造熱銷的局面在事實(shí)面前不攻自破。