日前，世邦魏理仕率先公布的2007年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期顯示，去年下半年很多物業(yè)推遲入市，今年商業(yè)投資類商業(yè)物業(yè)要集體趕集，其總量約達(dá)255萬(wàn)平方米，其中，單純優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)量達(dá)到95萬(wàn)平方米。在這種背景下，市場(chǎng)人士大多預(yù)計(jì)，2007年的北京商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。

　　商業(yè)地產(chǎn)集中放量


　　據(jù)世邦魏理仕環(huán)球研究部統(tǒng)計(jì)顯示，北京2007年幾個(gè)主要商業(yè)區(qū)會(huì)有比較明顯的增長(zhǎng)，東部包括朝外、燕莎區(qū)、國(guó)貿(mào)，西部主要集中在西單、中關(guān)村和金融街區(qū)域，主要格局不會(huì)有大的變化，在這些區(qū)域中，東四環(huán)區(qū)域有15萬(wàn)平方米左右的商業(yè)面市，將成為一個(gè)新的亮點(diǎn)。據(jù)了解，目前比較突出的有幾個(gè)大型優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)在2007年開(kāi)業(yè)。


　　有市場(chǎng)人士表示，新增的零售物業(yè)分布在不同的區(qū)域，既有傳統(tǒng)的商圈，也有新興的商業(yè)區(qū)。西單Mall、王府井富陽(yáng)廣場(chǎng)、新三里屯都處在傳統(tǒng)的商圈內(nèi)。望京、東四環(huán)、立水橋區(qū)域在2007年都會(huì)有大型商業(yè)出現(xiàn)，包括美羅城購(gòu)物中心，沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)和明天商業(yè)中心。


　　另?yè)?jù)國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前北京同期進(jìn)入市場(chǎng)招商的商鋪面積已達(dá)數(shù)百萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史最高峰。


　　綜合世邦魏理仕、高力國(guó)際、戴德梁行等公司的跟蹤研究結(jié)果顯示，由于未能按期完工，北京有6個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目推遲到2007年落成，使未來(lái)12個(gè)月北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)落成總量超過(guò)160萬(wàn)平方米，僅CBD區(qū)域就將有超過(guò)70萬(wàn)平方米的供應(yīng)，主要供應(yīng)項(xiàng)目有華貿(mào)中心、世紀(jì)財(cái)富中心、銀泰中心等，這將造成該區(qū)域?qū)懽謽浅惺芮八�未有的供�?yīng)壓力。


　　另一個(gè)供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域是金融街，主要項(xiàng)目有凱晨廣場(chǎng)、金融城、Excel等，預(yù)計(jì)將有34萬(wàn)平方米供應(yīng)。另外，東二環(huán)的凱恒廣場(chǎng)、華普中心以及燕莎地區(qū)的美邦亞聯(lián)等項(xiàng)目也將落成。


　　個(gè)性化發(fā)展成為趨勢(shì)


　　針對(duì)2007年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，個(gè)性化發(fā)展將成為一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中的利器。


　　在前不久舉行的一次商業(yè)論壇中，北京市商務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示了鼓勵(lì)特色商業(yè)的思路。該負(fù)責(zé)人介紹，北京在擁有了6條特色商業(yè)街后，還將繼續(xù)加大特色商業(yè)街區(qū)和特色市場(chǎng)的發(fā)展力度。到2008年，除現(xiàn)有特色街外，還將增加南新倉(cāng)文化休閑街、海淀圖書(shū)城等共計(jì)10個(gè)左右的市級(jí)特色商業(yè)街區(qū)以及酒吧街等15個(gè)左右的區(qū)域性特色商業(yè)街區(qū)。在此次論壇上，有關(guān)負(fù)責(zé)人還表示為解決北京集中住宅區(qū)缺乏商業(yè)配套設(shè)施的狀況，將規(guī)劃建設(shè)60個(gè)區(qū)域商業(yè)中心；同時(shí)強(qiáng)調(diào)要突出特色，鼓勵(lì)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整。


　　2006年世界零售巨頭紛紛進(jìn)軍北京商業(yè)地產(chǎn)，如日本零售企業(yè)伊勢(shì)丹集團(tuán)即將進(jìn)駐西單美晟國(guó)際廣場(chǎng)。近一時(shí)期，美國(guó)美西百貨、韓國(guó)新世界、法國(guó)拉法耶特、泰國(guó)中央百貨等國(guó)際企業(yè)先后入駐北京，這些全球高端商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐，將在很大程度上改善北京乃至中國(guó)的商業(yè)環(huán)境及商業(yè)檔次。


　　事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的個(gè)性化趨勢(shì)已經(jīng)在2007年開(kāi)始顯現(xiàn)。新年剛至，國(guó)內(nèi)首家Lifestyle Mall妙典時(shí)尚廣場(chǎng)宣告將于2007年4月正式開(kāi)業(yè)。Lifestyle Mall有自己獨(dú)特的特點(diǎn)：開(kāi)放式的購(gòu)物空間、高端的多種業(yè)態(tài)、一站式消費(fèi)服務(wù)以及設(shè)計(jì)理念領(lǐng)先。據(jù)妙典時(shí)尚廣場(chǎng)總經(jīng)理尹鐵錚介紹，妙典時(shí)尚廣場(chǎng)所倡導(dǎo)的Lifestyle商業(yè)新模式，集購(gòu)物、休閑、餐飲、健身與藝術(shù)于一體，將多種業(yè)態(tài)整合，而不是簡(jiǎn)單的業(yè)態(tài)配置，進(jìn)一步提升消費(fèi)者的生活和消費(fèi)品質(zhì)。


　　資金壓力持續(xù)存在


　　1月5日，中國(guó)人民銀行決定從1月15日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。


　　2006年以來(lái)，人民銀行綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具大力回收流動(dòng)性，取得一定成效。近幾個(gè)月貨幣信貸增長(zhǎng)有所放緩，但宏觀調(diào)控成效的基礎(chǔ)并不牢固。由于國(guó)際收支持續(xù)順差，銀行體系過(guò)剩流動(dòng)性又有新的增加，貸款擴(kuò)張壓力較大。適應(yīng)當(dāng)前流動(dòng)性的動(dòng)態(tài)變化，人民銀行再次提高存款準(zhǔn)備金率，以鞏固調(diào)控成效。


　　得知該消息后，市場(chǎng)人士普遍反應(yīng)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金壓力將進(jìn)一步增加，而這一點(diǎn)在商業(yè)地產(chǎn)體現(xiàn)得尤甚。一直以來(lái)，開(kāi)發(fā)商自主規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后全部或大部分產(chǎn)權(quán)拆散出售是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式。過(guò)去兩三年京城商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都以商業(yè)街或大型MALL等為主，基本扎堆于都市傳統(tǒng)商業(yè)中心，求大求全狀況嚴(yán)重。2006年一系列宏觀調(diào)控的重拳出擊，對(duì)本土商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈帶來(lái)了很大壓力。隨著銀根收緊，貸款困難，開(kāi)發(fā)商后續(xù)資金不足，加上缺乏成熟管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，不少商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力較大。


　　針對(duì)資金問(wèn)題，有市場(chǎng)人士表示，在2007年，銀行資金環(huán)境將更加嚴(yán)格，預(yù)計(jì)一些實(shí)力強(qiáng)大的、采取“只租不售”模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將贏得更大的市場(chǎng)自主權(quán)。