2007年京住宅供應(yīng)量井噴 成交均價(jià)漲幅有望放緩
2007-01-19 來(lái)源:京華時(shí)報(bào) 文字:[
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2006年可以說(shuō)是北京樓市的多事之秋。這一年,為抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng),政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策,這些政策的出臺(tái),對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響,特別是“90㎡/70%”的政策,讓不少預(yù)計(jì)在2006年推出的項(xiàng)目,不得不推遲了入市時(shí)間。進(jìn)入2007年,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,供應(yīng)量“井噴”,應(yīng)該是對(duì)2007年北京樓市住宅供應(yīng)的最好詮釋。
數(shù)百項(xiàng)目井噴上市
根據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)、中廣信、中大恒基、《樓市》市場(chǎng)研究等提供的新盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),目前已知2007年純新盤(非老項(xiàng)目的后期產(chǎn)品)已超過(guò)100個(gè)。再加上數(shù)量壯觀的老項(xiàng)目后期的陸續(xù)推出,甚至有業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀預(yù)測(cè),可能會(huì)有400至500個(gè)左右的項(xiàng)目將有新的供應(yīng)量推出。
中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)韓昆(韓昆博客,韓昆新聞,韓昆說(shuō)吧)表示,今年的市場(chǎng)比較好,他們有好幾個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作,包括星河城后期等。另外,在大紅門還有一個(gè)幾百萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤,在玉泉營(yíng)西邊還有一個(gè)大項(xiàng)目。而另?yè)?jù)記者了解,思源顧問(wèn)目前也承接了包括棉花城危改小區(qū)、望京AIC等十幾個(gè)項(xiàng)目。
2007年新開盤的項(xiàng)目中,朝陽(yáng)區(qū)仍然是新盤大戶。據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究的統(tǒng)計(jì),目前預(yù)計(jì)有40多個(gè)項(xiàng)目推向市場(chǎng),其中,包括2006年的熱門地塊廣渠路36號(hào)地46萬(wàn)平方米,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)管莊項(xiàng)目,分三期建設(shè),近150萬(wàn)平方米的建設(shè)規(guī)模,將成為北京東部超大規(guī)模的高檔居住社區(qū)。金地四惠橋項(xiàng)目也將在2007年推向市場(chǎng),建筑面積102400平方米。位于北京CBD中央商務(wù)區(qū)的世界城,已經(jīng)于1月11日開盤。建筑面積12萬(wàn)平方米,由總裁級(jí)官邸、精品酒店式公寓和運(yùn)動(dòng)休閑商業(yè)街組成。其中公寓61130平方米,包括55平方米廳室合一與86平方米1室1廳的酒店式公寓和363平方米的總裁級(jí)官邸豪宅,商業(yè)為30867平方米。由于其良好的位置和投資價(jià)值,當(dāng)天近百套酒店式公寓被一搶而光。
海淀區(qū)也成為2007年的熱門區(qū)。目前已經(jīng)統(tǒng)計(jì)的就有十幾個(gè)項(xiàng)目要入市。華潤(rùn)清河項(xiàng)目橡樹灣將會(huì)陸續(xù)推出后期,特別是清河新城80多萬(wàn)平方米的供量,讓山地-清河板塊分外搶眼,再加上領(lǐng)秀新硅谷、The house、上第moma、富力桃園等項(xiàng)目的不斷推出,使得上清板塊炙手可熱。另外,保利地產(chǎn)開發(fā)的北京冷泉項(xiàng)目,建筑面積達(dá)96萬(wàn)平方米,北辰溫泉鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目,建筑面積23.6萬(wàn)平方米。因此,海淀成為2007年的亮點(diǎn)。
順義2007年的項(xiàng)目也不少,主要是別墅項(xiàng)目。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷和《樓市》地產(chǎn)研究的統(tǒng)計(jì),現(xiàn)在已經(jīng)有十幾個(gè)項(xiàng)目入市,其中包括萬(wàn)科望泉寺項(xiàng)目,該地塊建筑控制規(guī)模達(dá)23萬(wàn)平方米;位于順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)的富力灣,總占地面積22萬(wàn)平方米;溫榆河上游別墅,位于順義區(qū)溫榆河與京承高速交會(huì)處,是2000畝超大規(guī)模別墅生活區(qū)。
新增住宅供應(yīng)量大漲
2006年的宏觀調(diào)控,直接導(dǎo)致許多項(xiàng)目延遲了上市的時(shí)間。根據(jù)《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)》,2006年6月至2007年12月新增住房規(guī)劃建筑面積約5000萬(wàn)平方米,目前供應(yīng)量遠(yuǎn)不及計(jì)劃期內(nèi)指標(biāo),加之2008年奧運(yùn)會(huì)后住宅市場(chǎng)的走向并不明朗,使得很多開發(fā)商在2008年前極有可能采取加大放量以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的策略。因此,可以肯定2007年新增住宅供應(yīng)量將有大幅度提升。
偉業(yè)顧問(wèn)分析,2006年住宅供應(yīng)不足,普通住宅月均供應(yīng)面積較2005年減少了28.5%,別墅公寓月均供應(yīng)面積減少38.9%。究其原因,2006年多變的調(diào)控政策和過(guò)大的價(jià)格漲幅,使開發(fā)商們推遲了新盤上市的時(shí)間,預(yù)計(jì)部分供應(yīng)將在2007年放量。同時(shí),2006年土地清查力度加強(qiáng),使得大量閑置土地得以開發(fā)。2006年1-10月的新開工面積較2005年同期提升14%,也將在一定程度上增大2007年新房的供應(yīng)。
偉業(yè)顧問(wèn)根據(jù)北京市國(guó)土局所公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2007年的住宅供應(yīng)量分為三部分。一是未動(dòng)工土地,通過(guò)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目抽樣進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn):項(xiàng)目計(jì)劃在2006年和2007年開工的較多,考慮到形成銷售項(xiàng)目的滯后,保守估計(jì)有20%的地塊可以在2007年形成住宅銷售供應(yīng),約134公頃。二是已完成開發(fā)土地,估計(jì)有70%以上的土地可以在2007年形成住宅供應(yīng),約668公頃。三是正在開發(fā)建設(shè)的土地,由于很多項(xiàng)目已經(jīng)在市場(chǎng)上形成供給,也存在一些土地沒(méi)有形成供給(例如大盤后期)。對(duì)相關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)抽樣計(jì)算,正在開發(fā)建設(shè)的土地70%已在市場(chǎng)上形成住宅項(xiàng)目開始銷售。所以估計(jì)有20%的地塊可以在2007年形成住宅供應(yīng),約390公頃。
綜上統(tǒng)計(jì),預(yù)計(jì)2007年有效土地供應(yīng)量約為1192公頃,按照北京市平均容積率1.8計(jì)算,估算得出2007年北京有效供給住宅面積2145萬(wàn)平方米,與2006年預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量1400-1500公頃相比,增長(zhǎng)50%以上。
房?jī)r(jià)或?qū)⑵椒(wěn)上揚(yáng)
來(lái)自偉業(yè)顧問(wèn)的資料顯示,2006年全年住宅用地平均土地價(jià)格3463元/平方米,比2005年的2546元/平方米增長(zhǎng)36%,預(yù)計(jì)2007年北京城區(qū)住宅用地在進(jìn)一步稀缺的環(huán)境下土地價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上漲,連同建筑原材料價(jià)格上浮共同導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本提升。同時(shí),2007年交通設(shè)施的不斷完善,奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)以及人民幣升值利好無(wú)疑將會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫。
中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理郭政(郭政博客,郭政新聞,郭政說(shuō)吧)表示,2007年,房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)上漲,特別是五環(huán)以內(nèi)因?yàn)橥恋氐南∪,將?huì)讓房?jī)r(jià)持續(xù)在高位運(yùn)行,這主要還是需求引起的。由于2006年的住宅供應(yīng)不足,讓住宅供不應(yīng)求,這種剛性需求將會(huì)延續(xù)到2007年。因此,預(yù)計(jì)2007年北京住宅成交均價(jià)將繼續(xù)上揚(yáng)。
但是,價(jià)格在上揚(yáng)的同時(shí),面臨著諸多的抑制因素。偉業(yè)顧問(wèn)研究人士表示,政府銀根收縮、土地監(jiān)察、稅收加強(qiáng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、限外令等調(diào)控政策的效果預(yù)計(jì)會(huì)在2007年逐步顯現(xiàn),一系列調(diào)控政策顯示出的政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心將會(huì)對(duì)2007年的成交價(jià)格走勢(shì)帶來(lái)關(guān)鍵性的影響。同時(shí),固定資產(chǎn)投資增速的平穩(wěn)回落、回暖的證券市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金分流都有可能在一定程度上放緩房?jī)r(jià)的增速。再加上城市外擴(kuò)步伐加快,郊區(qū)成交份額不斷增加,這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整也會(huì)降低整體成交均價(jià)的增速。另外,購(gòu)房者對(duì)奧運(yùn)會(huì)后住宅市場(chǎng)的觀望,以及對(duì)“90㎡/70%”執(zhí)行情況的期待,也會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)減速效果。
據(jù)統(tǒng)計(jì),2006年普通住宅成交均價(jià)同比上漲17.37%。因此,偉業(yè)預(yù)計(jì)2007年住宅成交均價(jià)漲幅將回落至10%左右。
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