隨著未來預(yù)期供應(yīng)的減少，大戶型被廣泛的認(rèn)為將是“市場(chǎng)的寵兒”、“利潤點(diǎn)”，甚至是“價(jià)格提升點(diǎn)”。

　　大戶型，特別是其中的高端住宅，成交結(jié)構(gòu)中有三分之一依賴境外人士購買。在“限外”令下，境外機(jī)構(gòu)、境外基金為何對(duì)高端住宅的收購仍然癡心不減呢？日前，上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司研發(fā)中心對(duì)上海大戶型住宅典型———高端住宅市場(chǎng)做出了深入的分析研究。

　　保值增值外資青睞高檔物業(yè)

　　上海同策認(rèn)為，高端住宅的獲利空間主要來源于其保值和增值的能力。所謂保值能力，是指在物業(yè)持有期間規(guī)避物業(yè)貶值的能力，主要體現(xiàn)為租金收益；所謂增值能力，是指轉(zhuǎn)讓物業(yè)后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值增值，主要體現(xiàn)為貨幣升值和物業(yè)升值。

　　

　　根據(jù)近兩年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年高端住宅成交均價(jià)環(huán)比上年增長16%，上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司研發(fā)中心保守估算，預(yù)計(jì)隨后幾年每年的漲幅為10%。

　　從測(cè)算結(jié)果可以看出：無論高端別墅還是高端公寓，投資回報(bào)率隨著持有年限的增加而增長。上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司研發(fā)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年高端公寓成交均價(jià)較上年上漲13%，而高端別墅成交均價(jià)增長率更是高達(dá)25%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過REITs對(duì)房產(chǎn)價(jià)值年增長率的要求，由此，海外基金對(duì)高端住宅收購樂此不疲的真正原因就不難理解了。

　　政策不明高檔物業(yè)投資有風(fēng)險(xiǎn)

　　上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司研發(fā)中心對(duì)今后高端物業(yè)的趨勢(shì)主要有以下幾點(diǎn)。

　　第一，“70/90”下的供應(yīng)稀缺，高端住宅投資價(jià)值凸現(xiàn)。從政策面來看，中央將會(huì)督促各地方政府進(jìn)一步加大現(xiàn)有政策的執(zhí)行力度，宏觀調(diào)控政策影響下的高端住宅尤其是高端別墅市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)縮減，供不應(yīng)求將導(dǎo)致市場(chǎng)進(jìn)一步升溫。高端住宅更將因其稀缺性凸顯其投資價(jià)值。

　　第二，低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的投資工具。通過對(duì)投資回報(bào)率的測(cè)算，可以發(fā)現(xiàn)，人民幣升值和房產(chǎn)價(jià)值升值在投資總收益中占據(jù)主要地位，換言之，在貨幣升值和房產(chǎn)價(jià)值升值的背景下，即使租金回報(bào)水平較低，投資高端住宅仍然能獲得穩(wěn)定的高收益。

　　第三，稅賦的不確定性影響投資特性。雖然高端住宅是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資工具，但同樣也不能忽視一些不確定性因素的存在，而且這種不確定性可能會(huì)對(duì)高端住宅的投資特性產(chǎn)生一定影響。

　　例如，目前的稅收政策主要集中于房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，《物權(quán)法》通過可能性較大，爭論多年的物業(yè)稅也有可能破繭而出，而持有環(huán)節(jié)的征稅將真正發(fā)揮稅收政策對(duì)房地產(chǎn)投資和投機(jī)的抑制作用。