剛進入2007年，中國房地產(chǎn)業(yè)界最引人注目的事件除了清算土地增值稅之外，非美國基金華平投資集團(下稱“華平”)莫屬。1月29日，華平與上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司(下稱“中凱開發(fā)”)簽署了股權(quán)合作協(xié)議。

　　這一事件對中國房地產(chǎn)開發(fā)的影響并不局限于作為美國私募基金的華平再一次投資中國的房地產(chǎn)，更重要的是，中凱開發(fā)實際上并不是原來以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的中凱集團，而是中凱集團入股的一家以輸出房地產(chǎn)開發(fā)管理的專業(yè)公司。而華平的入股，使中凱開發(fā)與美國所謂的房地產(chǎn)開發(fā)商這一角色的定位更加接近。

　　美國模式中國實踐

　　三年前，中凱開發(fā)的CEO王謙將美國小規(guī)模的私募基金特羅斯帶到中國，卻歷經(jīng)兩年未尋得合適的房地產(chǎn)投資項目。作為美國麻省理工學院房地產(chǎn)金融專業(yè)的碩士，王謙從回國的那一天開始就希望把美國的房地產(chǎn)開發(fā)模式引進中國并進行實踐。

　　實際上，王謙在為特羅斯基金尋找投資項目的同時，他也在游說中凱集團董事長邊華才。兩人一拍即合。2006年初，中凱開發(fā)成立。第一個項目位于安徽蕪湖，在不到一年的時間里，中凱開發(fā)所管理的房地產(chǎn)開發(fā)項目已有三個。

　　王謙表示，華平入股后，中凱開發(fā)的優(yōu)勢更加明顯，“我們不僅僅可以提供專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理，而且可以為項目引進資金。只要合作方愿意，我們甚至可以占項目股份的80%以上。”

　　這種已接近美國模式的開發(fā)理念，在國內(nèi)的接受度卻并不高。王謙坦承，中凱開發(fā)的模式要在全國范圍內(nèi)進行推廣，難度很大，盡管公司目前所洽談的合作項目成功率是100%，可僅有3個項目并沒有太大的說服力。

　　不過，對于正處于宏觀調(diào)控的當口、原有開發(fā)模式面臨市場挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)行業(yè)，王謙的這一嘗試仍有標本性意義。與王謙實踐同步的，是內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于中國房地產(chǎn)是否應(yīng)該放棄香港模式，選擇美國模式的大討論。當然，也有人提出了第三條道路——中國模式。

　　所謂的香港模式，是房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨立完成，是一種全程開發(fā)模式。美國模式則代表了一種高度細分的專業(yè)化分工。從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)以及銷售，各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成。

　　兩者最重要的區(qū)別在于，香港模式中的房地產(chǎn)開發(fā)商更多地依賴于銀行提供資金，而美國模式中的房地產(chǎn)資金，更多地來源于社會大眾的資金，只有15%左右是銀行資金。此外，在美國模式中，所謂開發(fā)商，更類似于中凱開發(fā)這樣的專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)項目管理公司，與國內(nèi)目前的開發(fā)商定位截然不同。

　　香港模式因“近水樓臺”之便利，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，輕松地跨過深圳河，為內(nèi)地廣大房地產(chǎn)開發(fā)商所接受并模仿。萬科、合生珠江、金地等目前國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的房地產(chǎn)開發(fā)商都是在這種模式下完成在房地產(chǎn)業(yè)的原始積累并實現(xiàn)了全國性的大規(guī)模擴張。

　　然而，隨著房地產(chǎn)在國內(nèi)的迅速崛起又迅速衰落，關(guān)于香港模式在內(nèi)地的適用性再次被業(yè)內(nèi)所關(guān)注。尤其是宏觀調(diào)控開始后，香港模式大量依賴銀行貸款的發(fā)展模式為社會所廣泛詬病，中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海甚至將國內(nèi)的開發(fā)商稱為“中國最大的倒賣商、皮包商和中間商，是一種沒有任何社會價值的企業(yè)模式”。