新年伊始向來(lái)是盤(pán)點(diǎn)過(guò)去、展望未來(lái)的最佳時(shí)機(jī)，日前，易居房地產(chǎn)研究院研究員劉玉剛依據(jù)上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行因素，用多種研究手段，對(duì)今年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)做出初步預(yù)測(cè)。

　　新建商品住宅：價(jià)格小幅上漲

　　劉玉剛認(rèn)為，今年上海新建商品住宅價(jià)格小幅上漲，上漲幅度高于2006年，但低于上海市GDP的增長(zhǎng)幅度和人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度。房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)上海新建商品住宅的價(jià)格水平影響十分明顯。

　　他認(rèn)為，支撐上海新建商品住宅價(jià)格小幅上漲的主要理由有以下幾點(diǎn)：

　　最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，而全國(guó)的商品房?jī)r(jià)格態(tài)勢(shì)對(duì)上海商品房?jī)r(jià)格具有回拉作用。

　　同時(shí)，上海商品房中的辦公樓、商鋪、工業(yè)廠(chǎng)房的價(jià)格水平近幾年一直保持高位運(yùn)行，對(duì)商品住宅的價(jià)格有牽制作用；上海的土地價(jià)格依然堅(jiān)挺，鋼材、水泥、木材等建筑材料價(jià)格不見(jiàn)回落，商品房開(kāi)發(fā)要素成本沒(méi)有下跌空間。

　　研究認(rèn)為，2007年上海市五個(gè)環(huán)線(xiàn)中，除中外環(huán)和郊環(huán)外兩個(gè)環(huán)線(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格下跌，其他三個(gè)環(huán)線(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格將出現(xiàn)上漲。

　　劉玉剛表示，由于住宅市場(chǎng)的投資和投機(jī)性需求被抑制、市場(chǎng)預(yù)期看跌、未來(lái)郊環(huán)外將有大量商品住宅上市等因素，引發(fā)購(gòu)房者持幣觀望，從而造成中外環(huán)和郊環(huán)外價(jià)格走低；市場(chǎng)依然有一定的剛性需求存在，內(nèi)中環(huán)和外郊環(huán)商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格，由于區(qū)位和價(jià)格具有比較優(yōu)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)有一定的抗跌性。同時(shí)，上海城市化和居民住房改善兩者帶來(lái)的住房需求，支撐了上海新建商品住宅的消費(fèi)市場(chǎng)。

　　辦公樓：市場(chǎng)需求旺盛

　　2006年底，我國(guó)WTO過(guò)渡期主體部分結(jié)束，中國(guó)服務(wù)業(yè)的對(duì)外開(kāi)放，特別是上海為建立國(guó)際金融中心而對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)的開(kāi)放，勢(shì)必導(dǎo)致上海出現(xiàn)外資現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)的第二個(gè)進(jìn)入高峰。上海在長(zhǎng)三角核心地位的進(jìn)一步鞏固使得國(guó)內(nèi)外的地區(qū)經(jīng)營(yíng)總部匯聚上海，一大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)在上�！皵U(kuò)租、買(mǎi)樓、冠名”，跨國(guó)公司的持續(xù)擴(kuò)張拉動(dòng)了辦公樓市場(chǎng)的巨大需求。

　　劉玉剛認(rèn)為，低空置率表明市場(chǎng)供給不足。全市整體辦公樓空置率呈下降趨勢(shì)，由2006年初的5%下降到第三季度的2.45%，上海甲級(jí)辦公樓聚集的六個(gè)主要中央商務(wù)區(qū)中，南京西路和陸家嘴中央商務(wù)區(qū)的甲級(jí)辦公樓空置率低于5%，供應(yīng)的短缺造成了較高的預(yù)定水平。

　　2002～2006年，上海市辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格表現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)，在2004年達(dá)到最高點(diǎn)15782元/平方米的價(jià)格后，略有降低；研究預(yù)測(cè)2007年的辦公價(jià)格將重新走高，出售價(jià)格預(yù)測(cè)值為14186元/平方米，出租價(jià)格預(yù)測(cè)值為1.18美元/天/平方米。

　　劉玉剛認(rèn)為，2007年上海市辦公樓出售和出租兩種價(jià)格上漲主要基于以下原因：較低的辦公樓空置率維持了辦公樓價(jià)格；土地成本推高辦公樓價(jià)格。根據(jù)上海市2005年土地使用權(quán)出讓公告掛牌交易結(jié)果估算，2005年的中心城區(qū)辦公用途的土地平均單價(jià)為11400元/平方米；根據(jù)上海市2006年1-3號(hào)土地掛牌交易結(jié)果公示，2006年中心城區(qū)用于辦公用途的土地價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，平均單價(jià)達(dá)到12500元/平方米，其中，徐匯區(qū)大木橋路140街坊地塊單價(jià)高達(dá)22502元/平方米；拿地成本的增加勢(shì)必造成辦公樓價(jià)格的走高。

　　同時(shí)，旺盛市場(chǎng)需求抬升辦公樓價(jià)格。2006年上海甲級(jí)辦公樓的供應(yīng)量較小，而金融業(yè)快速擴(kuò)容、專(zhuān)業(yè)服務(wù)型公司吸納、基金大規(guī)模收購(gòu)辦公樓，造成需求旺盛租金高漲。

　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：今年持續(xù)上漲

　　百貨公司業(yè)態(tài)的衰弱是與大超市、大賣(mài)場(chǎng)、大市場(chǎng)、Shopping Mall、商業(yè)城和社區(qū)商業(yè)的興起密不可分的。辦公樓裙房也為商業(yè)發(fā)展提供了物業(yè)平臺(tái)。新興的住宅社區(qū)對(duì)商業(yè)配套的要求也日趨嚴(yán)格，同步性增強(qiáng)。

　　研究認(rèn)為，今年的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷(xiāo)售價(jià)格將延續(xù)前幾年持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)今年的銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲14.5%，達(dá)到11894元/平方米。

　　劉玉剛認(rèn)為，2007年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格將持續(xù)上漲的動(dòng)力來(lái)源于：中外資企業(yè)在上海加大零售商業(yè)的拓展力度，和記黃浦在上海建設(shè)物流中心；瑞士“狐貍城”在松江設(shè)立大型購(gòu)物中心，家樂(lè)福、百安居、宜家、易初蓮花和沃爾瑪?shù)却笮土闶蹣I(yè)在上海發(fā)力擴(kuò)張；上海商業(yè)店鋪已成為民間資本進(jìn)行房地產(chǎn)投資的熱捧重點(diǎn)；上海市商圈不斷外延，中心商圈不斷成熟，郊區(qū)商圈也獲得很大發(fā)展，商業(yè)形態(tài)的成熟和不斷的商機(jī)的出現(xiàn)，提供商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲的原動(dòng)力。

　　同時(shí)，近幾年隨著上海市人均消費(fèi)水平的提高，對(duì)于商業(yè)消費(fèi)的場(chǎng)所面積、品質(zhì)和質(zhì)量有大的提高，要求與之對(duì)應(yīng)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房自身水平的提升，導(dǎo)致商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建造成本和運(yùn)營(yíng)成本的增加，推高商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷(xiāo)售價(jià)格。

　　而商業(yè)地產(chǎn)也是境內(nèi)外資金收購(gòu)的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)在住宅，導(dǎo)致房地產(chǎn)資本大量轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這些資本通過(guò)自建和并購(gòu)的兩種方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，又用整體包裝的方法實(shí)現(xiàn)分割出售和出租，獲取相對(duì)客觀的投資回報(bào)。