預(yù)計(jì)該板塊短期面臨調(diào)整壓力，但長(zhǎng)期投資價(jià)值明顯

　　昨天，地產(chǎn)股板塊強(qiáng)勁反彈，深圳地產(chǎn)板塊指數(shù)上漲3.24%，而同時(shí)，滬深300指數(shù)僅上漲1.86%、上證指數(shù)上漲1.56%，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)遠(yuǎn)強(qiáng)于大盤。個(gè)股方面，上實(shí)發(fā)展、萬通先鋒、保利地產(chǎn)和新黃浦漲停，萬科A大漲6.31%，金融街、金地集團(tuán)也有不小的漲幅。

　　我們認(rèn)為，導(dǎo)致地產(chǎn)股反彈的因素是多方面的，其中，短期調(diào)整較多是反彈的主要原因。地產(chǎn)股短期仍面臨調(diào)整的壓力，但長(zhǎng)期投資價(jià)值明顯。

　　階段性調(diào)整仍未結(jié)束

　　從估值、宏觀調(diào)控等方面，我們認(rèn)為，地產(chǎn)股階段性調(diào)整仍未結(jié)束。

　　首先，目前地產(chǎn)股估值仍不便宜。從PE估值看，目前重點(diǎn)地產(chǎn)股2006年P(guān)E普遍都在30-40倍左右，2007年P(guān)E則普遍都在25倍左右。我們認(rèn)為，目前地產(chǎn)股估值水平已充分反映了2006年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，甚至反映了2007年部分業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。從絕對(duì)估值(NAV估值)看，主要地產(chǎn)股估值相對(duì)于2007年預(yù)測(cè)NAV仍有較大的溢價(jià)，已充分反映各公司2007項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的增加及售價(jià)上漲導(dǎo)致的NAV提升。目前一線地產(chǎn)股估值，相對(duì)于2006年預(yù)測(cè)NAV有30%～60%的溢價(jià)，相對(duì)于2007年預(yù)測(cè)NAV有10%~20%的溢價(jià)，估值已不便宜。

　　其次，土地增值稅“清算”，將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性不利影響。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行增值稅清算政策的出臺(tái)，顯示了高層從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)的決心，將會(huì)壓縮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間、加大資金壓力，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性不利影響。我們測(cè)算，從2006年開始，行業(yè)毛利率平均下降5個(gè)百分點(diǎn)左右，大部分開發(fā)企業(yè)為完成未來幾年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，將不得不加大開發(fā)規(guī)模、多結(jié)算面積，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生壓力。區(qū)別來看，該項(xiàng)政策，對(duì)市場(chǎng)化程度高的開發(fā)商影響，小于市場(chǎng)化程度低的開發(fā)商；對(duì)利用特殊資源低價(jià)大量拿地的開發(fā)商影響最大。

　　最后，“兩會(huì)”結(jié)束后，還會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控措施，主要是執(zhí)行層面的一些措施，將對(duì)地產(chǎn)股產(chǎn)生打擊。

　　長(zhǎng)期投資價(jià)值明顯

　　雖然，地產(chǎn)股短期仍面臨調(diào)整的壓力，但長(zhǎng)期投資價(jià)值明顯。

　　首先，龍頭地產(chǎn)公司未來業(yè)績(jī)將持續(xù)高增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位不會(huì)變，未來具有廣闊的發(fā)展前景，房地產(chǎn)調(diào)控是要保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，保持行業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控將使房地產(chǎn)行業(yè)加速調(diào)整，調(diào)整的主要表現(xiàn)形式是行業(yè)集中度提高、贏利模式變化、供需結(jié)構(gòu)改善，而非房地產(chǎn)價(jià)格下跌，我們預(yù)計(jì)中國房?jī)r(jià)未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)仍會(huì)保持穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)；另一方面，調(diào)控新政將大大改善未來的供給結(jié)構(gòu)，有效供給增加，相當(dāng)一部分潛在需求會(huì)轉(zhuǎn)化成有效需求，房地產(chǎn)銷售前景樂觀；再次，調(diào)控使房地產(chǎn)公司“優(yōu)勝劣汰”加劇，龍頭公司將獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。所以，我們預(yù)計(jì)龍頭地產(chǎn)公司未來業(yè)績(jī)將持續(xù)高增長(zhǎng)。

　　其次，人民幣升值是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)受惠較大。隨著中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，人民幣升值是大勢(shì)所趨，我國政府一定會(huì)吸取日本本幣升值過快的教訓(xùn)，采取小幅漸進(jìn)升值的作法，在此過程中，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)保持長(zhǎng)期繁榮狀態(tài)。所以，地產(chǎn)股長(zhǎng)期投資價(jià)值不用懷疑，調(diào)控難掩地產(chǎn)股長(zhǎng)期投資價(jià)值，升值不止，地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)不改。

　　在具體投資策略上，我們認(rèn)為，三次房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)股波動(dòng)，預(yù)計(jì)上半年地產(chǎn)板塊超越大盤的可能性較小。我們建議，上半年低配地產(chǎn)股，下半年標(biāo)配或超配地產(chǎn)股；龍頭地產(chǎn)股是長(zhǎng)線投資的首選，目前可適當(dāng)提高“收租類”和北京地產(chǎn)股的配置比重，如中國國貿(mào)、輕紡城等，另外，資產(chǎn)注入類地產(chǎn)股也應(yīng)給予重視，如ST環(huán)球等。