2006年是房地產(chǎn)政策年，中央各部委出臺(tái)了一系列旨在調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制投資投機(jī)的政策。從住房結(jié)構(gòu)調(diào)整到土地供應(yīng)控制，再到購(gòu)買人群資質(zhì)要求，政策頻繁而密集，針對(duì)性逐步加強(qiáng)，力度逐步加大。

　　2006年5月，建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)文件要求“凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。隨后各地出臺(tái)“70/90”細(xì)則，以深圳為代表的地方政府更是將這一標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到單個(gè)項(xiàng)目，低容積率的土地供應(yīng)大幅縮減。

　　土地供應(yīng)受限 別墅產(chǎn)品成香餑餑

　　在土地調(diào)控方面，2006年5月，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的通知》，嚴(yán)格限制低密度大戶型住房的土地供應(yīng)，停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，別墅用地全面叫停。2006年12月，國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合國(guó)土資源部等部委發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》，將對(duì)別墅用地的限制提升至產(chǎn)業(yè)層面，別墅、高爾夫、賽馬場(chǎng)項(xiàng)目用地被明令禁止，既不能占用耕地，也不能通過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等途徑變相占用耕地。土地供應(yīng)受限，意味著從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)別墅供應(yīng)將趨于緊縮，某些別墅產(chǎn)品將成為市場(chǎng)上的稀有之物，這對(duì)別墅市場(chǎng)尤其是高端別墅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)利好。

　　2006年7月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，限制外資投資購(gòu)房，規(guī)定外資投資購(gòu)買非自用房產(chǎn)，應(yīng)遵循商業(yè)存在原則，按規(guī)定申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)滿一年的個(gè)人才具備購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房的資格，且購(gòu)買將必須采取實(shí)名制。這就意味著作為外籍人士主要投資目標(biāo)的高端住宅直接進(jìn)入調(diào)控的范圍。

　　經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo) 引領(lǐng)高檔物業(yè)保值增值

　　2005年7月21日，中國(guó)開(kāi)始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)，參考一籃子貨幣、有管理的浮動(dòng)匯率制度，人民幣進(jìn)入漸進(jìn)式升值期。但是人民幣升值是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，在這個(gè)升值的預(yù)期過(guò)程中，海外資本在尋找一個(gè)回報(bào)最高的投資渠道——投資中國(guó)房地產(chǎn)在享受房產(chǎn)增值的同時(shí)又可以獲得人民幣升值的資本增值，而以高端住宅為代表的高檔物業(yè)的保值增值特性尤佳。自匯改以來(lái)至2006年底，人民幣累計(jì)升值達(dá)到3.8%，若于2006年7月21日，以500萬(wàn)元購(gòu)買一套高端住宅計(jì)算，至2006年底，不考慮房產(chǎn)價(jià)值增值，僅人民幣升值部分帶來(lái)的資本增值就接近20萬(wàn)元，可以說(shuō)這是相當(dāng)誘人的。

　　在這樣的背景下，資本的逐利性必然帶來(lái)資本的大量流入。截至2006年12月，我國(guó)國(guó)家外匯儲(chǔ)備規(guī)模破萬(wàn)億，達(dá)到了10663億元人民幣，同比增速逐漸上升。2006年央行發(fā)布的《房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》稱，根據(jù)央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2005年6月末，外匯儲(chǔ)備增加1010億美元，其中可能有約350億美元是熱錢，并為了逃避資本管制，很大部分都流入了房地產(chǎn)業(yè)。另外根據(jù)2005年11月國(guó)家外匯管理局發(fā)布的首份《中國(guó)國(guó)際收支報(bào)告》和商務(wù)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2005年上半年約210億元人民幣的外資以直接投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。保守估計(jì)正式與非正式兩種方式的外資額度，累計(jì)可能有近400億美元的海外資金進(jìn)入了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。

　　金融市場(chǎng)逐漸成熟 物業(yè)收購(gòu)上市成趨勢(shì)

　　通過(guò)對(duì)2005年和2006年兩年間，海外投資者對(duì)高端住宅的收購(gòu)案統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2005年對(duì)于高檔住宅的收購(gòu)很少，全國(guó)范圍僅有兩宗，而2006年，對(duì)高端住宅的收購(gòu)大大增加，達(dá)到10宗，總投資額接近70億元。從2006年外資對(duì)住宅的收購(gòu)情況看，雖然7月份出臺(tái)了限外政策，但僅僅在沉寂了3個(gè)月后，11月份又開(kāi)始趨于活躍。

　　從限外政策實(shí)際效果來(lái)看，更多的是限制了外資個(gè)人的購(gòu)房投資，對(duì)于海外投資基金影響甚微，它們對(duì)高檔住宅的整體收購(gòu)甚至成為下半年的一個(gè)市場(chǎng)亮點(diǎn)，如果說(shuō)2005年以及2006上半年外資收購(gòu)國(guó)內(nèi)物業(yè)主要是看重人民幣升值和物業(yè)升值的潛力，那么2006下半年基金收購(gòu)的主要目的則是選擇合適的物業(yè)標(biāo)的，打包成REITs，通過(guò)資本市場(chǎng)上市來(lái)獲取更加可觀的收益。可以預(yù)見(jiàn)，隨著中國(guó)金融市場(chǎng)的成熟與國(guó)內(nèi)REITs工具的發(fā)展，以上市為目的的物業(yè)收購(gòu)也將成為一種趨勢(shì)。