不少新盤將推出中小戶型住宅。圖為今年值得關(guān)注的熱點(diǎn)板塊之一——海淀山后

　　●朝青板塊及周邊新增200萬(wàn)平米住宅；海淀西北、馬駒橋、大興及房山為熱點(diǎn)

　　●五環(huán)外新興板塊主流單價(jià)為3000元-6000元；中小戶型供應(yīng)正逐漸增多

　　綜述

　　上周末，今年開(kāi)春的首次房交會(huì)吸引了不少準(zhǔn)備購(gòu)房者的注意力。王先生也抽空來(lái)看了，他結(jié)婚多年，幾代人仍只有50平米的小房子�！凹依餂](méi)啥積蓄，但房?jī)r(jià)一直在漲，而且女兒還面臨著上小學(xué)的問(wèn)題，房子問(wèn)題在2007年是不能再拖了，一定得買�！蓖跸壬�說(shuō)，房展上的樓盤有限，他期待有更多合適的樓盤可供自己選擇。

　　事實(shí)上，很多在樓市徘徊等待多年的人都像王先生一樣，期待著2007年北京的住宅供應(yīng)能有更多可供他們選擇、他們買得起的樓盤。那么，這些值得期待的樓盤到底在哪里？為此本報(bào)針對(duì)北京市今年的新樓盤進(jìn)行了全面的搜索，將本年度值得期待的樓盤介紹給廣大購(gòu)房者，為正在為安家而奔波的人提供一個(gè)更全面和更清晰的指導(dǎo)。

　　位置 四大板塊撐起樓市供應(yīng)

　　目前已知2007年純新盤有100余個(gè)，總供應(yīng)量約2400萬(wàn)平米，東部和西北將迎來(lái)大規(guī)模放量2007年北京住宅市場(chǎng)將依然是東勝于西，北大于南，主體格局未變，但局部略有變化。

　　朝青板塊、亞奧小屯板塊、海淀西北板塊、東南馬駒橋是今年預(yù)期的熱點(diǎn)區(qū)域。外圍區(qū)域主要的熱點(diǎn)則在燕郊、大興及房山。

　　根據(jù)中原、偉業(yè)顧問(wèn)等代理行提供的新盤統(tǒng)計(jì)，目前已知2007年純新盤有100余個(gè)，總供應(yīng)量約2400萬(wàn)平米，東部和西北將迎來(lái)大規(guī)模放量，新的熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)闇厝��?zhèn)、馬駒橋等。從分布來(lái)看，主要熱點(diǎn)集中在四環(huán)之外。

　　2005至2006年之間，東部一直是北京樓市的重心，朝青板塊的樓盤成為北京最大的熱點(diǎn)區(qū)域。今年，朝青依然是北京樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，其開(kāi)發(fā)和交易都將持續(xù)。泛海國(guó)際居住區(qū)、天鵝灣、北京虹灣國(guó)際中心、公園1872、A-ZTown、華業(yè)玫瑰郡、金隅•鳳麟洲等位于朝青及其周邊區(qū)域的項(xiàng)目都將在2007年有比較大的供應(yīng)量。招商地產(chǎn)東八里莊項(xiàng)目、恒世同方與方晟八里莊項(xiàng)目、方晟京棉項(xiàng)目、銀帆西雅圖等東部的項(xiàng)目將全新上市。業(yè)內(nèi)估計(jì)，在該區(qū)域內(nèi)，2007年將有200萬(wàn)平米以上的供應(yīng)量。

　　西北區(qū)域在2006年突然火了起來(lái)，主要是幾次引人注目的地塊交易，迅速將置業(yè)者的注意力吸引到了這個(gè)區(qū)域。去年成交的地塊，開(kāi)發(fā)商均表示要在今年年底前推出，包括大連正源、北辰、保利等在海淀山后的項(xiàng)目。清河板塊的清河新城、橡樹(shù)灣、上第MOMA等項(xiàng)目在2007年將繼續(xù)推出大體量的住宅，富力桃園、左鄰右社、領(lǐng)秀新硅谷等將繼續(xù)推出后續(xù)產(chǎn)品，西北區(qū)域在今年是注定要重點(diǎn)關(guān)注了。

　　2007年的亞奧板塊進(jìn)入奧運(yùn)會(huì)舉行前的最后沖刺期，豪宅競(jìng)相登場(chǎng)。據(jù)了解，世茂奧臨花園將在今年推出余下的12萬(wàn)平米豪宅，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)今年也將在世茂奧臨花園北側(cè)推出一低密度高端住宅，總占地不少于25萬(wàn)平米，The House也有8萬(wàn)平米的供應(yīng)，而奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館運(yùn)動(dòng)員公寓國(guó)奧村也近50萬(wàn)平米。

　　此外，今年開(kāi)春首次房展上，一個(gè)新的區(qū)域引起了很多人的關(guān)注，那就是河北燕郊，尤其是明星大盤上上城受到各大媒體的關(guān)注。該區(qū)域此前推出的產(chǎn)品主要以大盤別墅為主，目前則已經(jīng)轉(zhuǎn)為普通住宅當(dāng)家，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，因而不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的人都將期待的目光投向了這個(gè)區(qū)域。
　
現(xiàn)在四環(huán)內(nèi)的樓盤超過(guò)萬(wàn)元是普遍的現(xiàn)象，即使在五環(huán)內(nèi)，除了南部以外，8000元/平米的新盤已經(jīng)很少了陳先生希望在四環(huán)以里找一個(gè)單價(jià)8000元左右的樓盤買套住宅自住，但經(jīng)過(guò)新年以來(lái)這幾個(gè)月的多方查找，希望落空了。“現(xiàn)在四環(huán)內(nèi)的樓盤超過(guò)萬(wàn)元是普遍的現(xiàn)象，即使在五環(huán)內(nèi)，除了南部以外，8000元/平米的新盤已經(jīng)很少了�！标愊壬�感慨地說(shuō)。

　　的確如此。在亞奧等豪宅相對(duì)集中的區(qū)域，2007年的入市新盤單價(jià)動(dòng)輒就超過(guò)2萬(wàn)元，比如萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目。在東部，位于四惠的壹線國(guó)際價(jià)格也已經(jīng)達(dá)到12000元/平米。西北的五環(huán)區(qū)域內(nèi)，清河新城去年年底給出的價(jià)格是8300元/平方米，2007年預(yù)計(jì)會(huì)有所提高；橡樹(shù)灣今年推出的產(chǎn)品也將達(dá)到萬(wàn)元左右的價(jià)位。回龍觀的樓盤新龍城的平均價(jià)格也沖上8000元的大關(guān)，實(shí)際銷售的價(jià)格最高達(dá)到了9000元/平米以上。

　　從本次推薦的一些樓盤來(lái)看，高端豪宅的價(jià)格受到各種政策的影響，已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格上升趨緩的狀況。目前業(yè)界主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，除了高端豪宅外，北京的普通住宅仍然將保持上漲的態(tài)勢(shì)。

　　這一趨勢(shì)將進(jìn)一步將部分購(gòu)房人的期待轉(zhuǎn)向了五環(huán)外的區(qū)域，燕郊、西南的房山、東南的馬駒橋。這些區(qū)域在今年均有若干新項(xiàng)目入市，預(yù)期的主流價(jià)格在3000元-6000元/平米，更大的居室空間、更開(kāi)闊的社區(qū)環(huán)境，更重要的是更低的價(jià)格都值得期待。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，判斷北京住房市場(chǎng)的供給是否能滿足需求的首要標(biāo)準(zhǔn)是，應(yīng)當(dāng)主要看一個(gè)時(shí)期內(nèi)，每平方米8000元以下的樓盤供應(yīng)了多少，因?yàn)槠胀ɡ习傩贞P(guān)注主要集中在每平米8000元以下的住房。

　　如此看來(lái)，目前市場(chǎng)上的這類商品房供應(yīng)量相對(duì)不足，不過(guò)，隨著政府著力逐步解決中低價(jià)位住房的供應(yīng)，這類住房供求的緊張局面將趨緩。

　　金泰城MINI、清河新城、尚風(fēng)尚水、新龍城、富力桃園、悅園、金隅•鳳麟洲等都是以中小戶型為主的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在今年有不小的供應(yīng)量。精細(xì)的高品質(zhì)中小戶型社區(qū)非常值得購(gòu)房者期待去年“90平米占70%”的政策受到了重點(diǎn)關(guān)注，而且建設(shè)部一再重申該政策要嚴(yán)格執(zhí)行。從去年下半年成交的地塊來(lái)看，如果嚴(yán)格執(zhí)行“90平米占70%”的政策，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，根據(jù)開(kāi)發(fā)周期，這批因規(guī)劃帶來(lái)的小戶型將集中在今年10月份至明年上半年集中上市。中原地產(chǎn)、協(xié)成行負(fù)責(zé)人都持類似觀點(diǎn)。

　　西北的清河新城、尚風(fēng)尚水、新龍城等都是以中小戶型為主的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在今年有不小的供應(yīng)量，因而值得購(gòu)房者期待。此外，金泰城MINI的主力戶型面積為49至71平米，富力桃園主力戶型90平米，悅園戶型面積50至120平米，金隅•鳳麟洲的主力戶型也在70至90平米之間。

　　小戶型的集中出現(xiàn)是很多購(gòu)房人期待多年的事情，以上這些項(xiàng)目能在上半年就提供比較大的選擇余地，而今年下半年預(yù)期將有更多的選擇，甚至可能迎來(lái)北京房產(chǎn)市場(chǎng)的小戶型集中放量元年。

　　中小戶型的集中供應(yīng)，將在一些區(qū)域內(nèi)形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，而這將促使開(kāi)發(fā)商們?cè)诋a(chǎn)品質(zhì)量上給予更多關(guān)注。中小戶型如何提高舒適性是很重要的問(wèn)題，更精細(xì)的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)和更人性化的服務(wù)是其突破點(diǎn)。因此，更精細(xì)的高品質(zhì)中小戶型社區(qū)非常值得購(gòu)房者期待。

　　有業(yè)界人士表示，在資源節(jié)約的政策導(dǎo)向下，小戶型社區(qū)的建筑也將更多地采用節(jié)能節(jié)地的塔樓，使得購(gòu)買產(chǎn)品的價(jià)格壓力也相對(duì)更小，因此，高性價(jià)比的中小戶型也是很多人的期待。

　　此外，大戶型也會(huì)繼續(xù)滿足高端需求，這主要集中在北部區(qū)域。比如亞奧板塊的世茂奧臨花園、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)低密度住宅項(xiàng)目、TheHouse、國(guó)奧村推出的產(chǎn)品均以三居、四居等大戶型為主。

　　這些大戶型豪宅的關(guān)注點(diǎn)則將落在產(chǎn)品品質(zhì)、高科技新材料的應(yīng)用等方面。

　　-回首2006

　　●王先生(北京某汽車銷售公司客戶經(jīng)理)：

　　2006年年初，我看好了東二環(huán)附近的一套小戶型房子，準(zhǔn)備買下來(lái)作為“婚房”。記得當(dāng)時(shí)突然間政府出臺(tái)很多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，本來(lái)和銷售員說(shuō)好第二天去做認(rèn)購(gòu)，經(jīng)過(guò)一個(gè)晚上的思前想后，我決定聽(tīng)從朋友的勸告再等等看，那時(shí)想沒(méi)準(zhǔn)兒第二天房?jī)r(jià)會(huì)因?yàn)檎�策而有所松�?dòng)。結(jié)果過(guò)了半個(gè)多月，等我再去那樓盤認(rèn)購(gòu)時(shí)，原來(lái)12000元/平米的房子又漲了200元，而且稍好的戶型都被挑走了，剩下可選擇的余地特別小。沒(méi)辦法，眼見(jiàn)市面上各個(gè)樓盤的價(jià)格一個(gè)勁兒猛往上躥，我也顧不得許多了，趕緊搶購(gòu)了一套。記得特別清楚，當(dāng)時(shí)銷售員狡黠地對(duì)我說(shuō)：“您看，不是我蒙您吧。”這年月買房子就得該出手時(shí)就出手！我想起這事來(lái)就直犯暈。

　　-期待2 00 7

　　房?jī)r(jià)“下坡溜溜” 戶型更精巧舒適

　　●李小姐(某公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān))：

　　“兩會(huì)”結(jié)束后，對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，最大的喜訊算是政府又對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)管了。那么，2007年的房?jī)r(jià)雖然可能會(huì)像壞孩子丟掉“飆瘋”習(xí)氣一樣，但總有“隔山打老�！钡母杏X(jué)。

　　而且有時(shí)覺(jué)得這拳頭是打在開(kāi)發(fā)商的身上，感到疼痛的卻是我。而且又加息了，買房的負(fù)擔(dān)會(huì)更重。心儀的房子也似乎離我又遠(yuǎn)了一些，在2007年買房會(huì)有一種如鯁在喉的感覺(jué)，而且不知道是該笑，還是該哭了。

　　因此，我希望政府能藝術(shù)地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，在調(diào)控的效果上再精確指導(dǎo)，能盡可能多的考慮到政策會(huì)產(chǎn)生的連鎖影響。此外，希望開(kāi)發(fā)商把戶型做得再精巧些，設(shè)計(jì)理念上更符合上班族的需求，不怕面積小，溫馨、舒適足矣。當(dāng)然，更希望目前的價(jià)格不要再往上跑了，如果可以，適當(dāng)?shù)赝�“下坡溜溜”也無(wú)妨！