剛剛過去的第一季度，京城樓市并不“驚艷”。一手商品房方面“馬力”尚未備足，尤其是高檔住宅銷售市場甚至出現(xiàn)“縮水”跡象，引得一批外地項(xiàng)目紛至沓來搶市場。二手商品房方面倒是打了個(gè)漂亮的“翻身仗”，整個(gè)一季度二手商品房交易量達(dá)到8910套，較去年同期的8076套增長10.3%。

　　酒店服務(wù)公寓表現(xiàn)尚可

　　據(jù)記者了解，由于政府“限外”及“上調(diào)貸款利率”等宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)對市場產(chǎn)生一定影響，并導(dǎo)致本季度高檔住宅成交量縮水。而部分開發(fā)商出于對未來市場活躍度的良好預(yù)期，在第一季度也對售價(jià)進(jìn)行了上調(diào)，從而使高檔住宅售價(jià)在旺季來臨前已表現(xiàn)出強(qiáng)勁的上揚(yáng)勢頭，其中CBD、燕莎等知名商圈憑借新項(xiàng)目在品質(zhì)和市場口碑等方面的優(yōu)勢表現(xiàn)更為突出。

　　從供應(yīng)類型來看，第一季度高檔住宅方面新增供應(yīng)主要集中在酒店服務(wù)式公寓方面，分別位于金融街、中關(guān)村板塊的威斯汀行政公寓和北京盛捷中關(guān)村服務(wù)公寓在第一季度投入市場。戴德梁行分析人士表示，從去年住宅市場的投資成交分析，酒店服務(wù)式公寓仍然是國外基金和投資銀行在住宅市場上的主要關(guān)注對象。受政府宏觀調(diào)控的影響，境外機(jī)構(gòu)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、財(cái)務(wù)融資分析時(shí)更加縝密，決策更加理性，同時(shí)一些投資機(jī)構(gòu)也正嘗試其他的投資方式，如與國內(nèi)企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)等。預(yù)計(jì)未來將會(huì)有更多投資成交發(fā)生在地段優(yōu)勢明顯、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中。

　　記者發(fā)現(xiàn)，受到一季度處于傳統(tǒng)銷售淡季的影響，讓部分開發(fā)商存在觀望情緒，市場供應(yīng)處于低谷，新開盤高檔住宅項(xiàng)目較少。預(yù)計(jì)進(jìn)入第二季度會(huì)有一個(gè)加劇放量的過程，而高檔住宅的平均售價(jià)也有可能因供需兩旺的局面而繼續(xù)上揚(yáng)。

　　72個(gè)異地住宅進(jìn)京銷售

　　值得關(guān)注的是，雖然今年一季度北京新開盤項(xiàng)目只有60個(gè)左右，但異地進(jìn)京推廣的住宅項(xiàng)目卻達(dá)到70個(gè)。來自海景房（北京）展銷中心和中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，從今年1月份開始，到現(xiàn)在共有72個(gè)異地住宅項(xiàng)目進(jìn)京進(jìn)行銷售。而記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，這些異地住宅項(xiàng)目集中分布在日照、威海、青島、煙臺(tái)、秦皇島等沿海城市及壩上草原，都具有優(yōu)越的自然景觀，大都位于當(dāng)?shù)仫L(fēng)景優(yōu)美、環(huán)境幽雅的地方，開發(fā)的住宅產(chǎn)品具有強(qiáng)烈的居住氛圍，多數(shù)項(xiàng)目都靠近海岸或者是名山，一般都為低密度的住宅產(chǎn)品。比如日照教授花園毗鄰日照市海洋館和第三海水浴場，小區(qū)綠化率達(dá)到48%，容積率僅為0.88。小區(qū)在設(shè)計(jì)上突出海景、原生態(tài)和地方特色，戶戶面向大海，具有非常突出的海景風(fēng)光。

　　從這些異地住宅的銷售價(jià)格來看，基本集中在2000元/平方米—6000元/平方米左右，其中一般山東區(qū)域海景住宅的幾個(gè)銷售集中在3000元/平方米-4000元/平方米左右，產(chǎn)品銷售價(jià)格主要根據(jù)其所處的景觀不同而有所變化，而秦皇島的海景住宅則基本在3000元/平方米-6000元/平方米左右，產(chǎn)品容積率則要比山東區(qū)域城市略高一些。這些銷售的異地海景住宅戶型面積也主要集中在100-130平方米左右。

　　事實(shí)上，從2006年開始，北京人購買的異地住宅項(xiàng)目區(qū)域范圍開始擴(kuò)大，尤其是山東日照、煙臺(tái)、威海等沿海城市的海景房逐漸成為北京異地購房的首選。山海天城建集團(tuán)董事長相豐接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，北京人異地購買住宅產(chǎn)品是有著一定的需求背景的�！半S著假日休閑經(jīng)濟(jì)、旅游休閑經(jīng)濟(jì)的蓬勃興起，一年144天假期讓處于高節(jié)奏狀態(tài)下的北京人，在工作之余想有一個(gè)可以讓自己放松的休閑場所，因此一些位于環(huán)境優(yōu)美、具有度假氛圍的濱海城市的住宅產(chǎn)品成為首選�！�

　　據(jù)記者了解，異地置業(yè)購買人群年輕化是今年異地置業(yè)最大的變化，來自海景房（北京）展銷中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年進(jìn)行異地置業(yè)的北京人平均年齡41歲，尤其是30歲左右的購買人群開始激增，達(dá)到46%。“異地置業(yè)人群的年輕化趨勢說明，北京人購買異地住宅產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)其休閑度假的功能更為明顯，這應(yīng)該是異地置業(yè)在今年的新變化。”海景房（北京）展銷中心首席專家王鑫指出，大量年輕人的加入，使得北京人異地置業(yè)將成為一種時(shí)尚，并將逐步大量興起。

二手房倒掛趨勢明顯

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年一季度，二手商品房占二手房交易總套數(shù)的51%左右；而在2007年一季度，這一比重攀升至60.9%，已達(dá)市場份額的6成，二手商品房成交量越發(fā)呈現(xiàn)出倒掛的趨勢。對此21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域相關(guān)人士指出，從2006年下半年起，二手商品房已基本成為二手房市場上的主要交易類型。由于北京新項(xiàng)目一直在持續(xù)不斷的開發(fā)，大量次新房入市，增量市場逐漸加大，二手商品房的房源供應(yīng)量非常充裕，加之客戶較為青睞次新房，保持了強(qiáng)勁的市場需求，因此為二手商品房占據(jù)并保持成交量的主力位置以及迅速遞增提供了有力保證。隨著二手商品房越來越占據(jù)市場的主流，成交量直線上漲，其交易價(jià)格也呈上漲趨勢。根據(jù)此前對昌平、朝陽、崇文、東城、豐臺(tái)、海淀、石景山、通州、西城、宣武和大興等11個(gè)重點(diǎn)城區(qū)的二手商品房成交記錄分析，2007年均價(jià)同比增長14.5%，達(dá)到8800元/平方米，比2006年一季度的7684元/平方米上漲1116元/平方米。

　　另外，部分典型區(qū)域內(nèi)的二手商品房價(jià)格一直居高不下，特別是東城區(qū)的建國門、東直門地區(qū)，西城區(qū)的復(fù)興門等區(qū)域。這些區(qū)域內(nèi)二手商品房價(jià)格居高不下，除由于地理位置優(yōu)越的因素以外，交通便利、配套設(shè)施完備也是重要因素，如緊挨地鐵、商務(wù)氛圍濃厚、生活設(shè)施齊全等。此外，海淀和朝陽地區(qū)的局部熱點(diǎn)區(qū)域，二手商品房價(jià)格漲勢明顯，如學(xué)院路區(qū)域等。上述典型區(qū)域的二手商品房一季