2007年4月10日，位于京城西南板塊的中體奧林匹克花園二期c地塊排號(hào)隊(duì)伍突破了一千人。

　　近日，江寧一別墅未上市即放出消息：起售價(jià)2000萬(wàn)元一套。由于這個(gè)價(jià)格已接近月前南京最貴的項(xiàng)目——鐘山(鐘山博客,鐘山新聞,鐘山說(shuō)吧)高爾夫花園別墅售價(jià)的兩倍，被業(yè)內(nèi)人士戲稱為“南京的湯臣一品”。它為啥賣(mài)這么貴？南京有多少人能買(mǎi)得起？記者進(jìn)行了初步的調(diào)查。

　　觸碰南京樓價(jià)“天花板”

　　暫定名為“香榭島”的項(xiàng)目位于佛城路上，河海大學(xué)江寧分校附近，占地385畝，容積率0.29。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這塊地緊靠將軍山，包括康厚水庫(kù)，利用坡地的自然起伏可以與外界隔開(kāi)，使小區(qū)相對(duì)封閉。項(xiàng)目共65幢別墅，目前兩幢樣板房和會(huì)所已封頂，將開(kāi)始做內(nèi)部裝修，其余部分仍只鋪設(shè)了施工道路，等待有意向買(mǎi)主后再動(dòng)工。

　　據(jù)了解，房子將倚將軍山而建，建筑為簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代風(fēng)格。開(kāi)發(fā)商欲打造“大宅”，使其單體建筑面積幾乎全部在1000平方米以上，最大的甚至超過(guò)3000平方米，加上超大的院子，一套房子就占地約2到3畝，這使得每套房子的總價(jià)高達(dá)2000萬(wàn)元以上。

　　“目前南京只有大型項(xiàng)目會(huì)拿出一、兩棟定價(jià)在2千萬(wàn)元以上的房子，目的也只是為了吸引人氣，香榭島整個(gè)項(xiàng)目2千萬(wàn)元起售已經(jīng)觸碰到了樓價(jià)的‘天花板’�！币晃婚L(zhǎng)期從事別墅開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)人士表示。

　　2萬(wàn)元VS4千元

　　對(duì)此天價(jià)，開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人聲稱，房子使用的材料都是最高檔的，窗框都用紫銅來(lái)包裹，加上土地、景觀建設(shè)等費(fèi)用，成本要達(dá)到15000元/平方米，所以售價(jià)定在每平方米2萬(wàn)多元。

　　對(duì)此說(shuō)法，一位熟悉該項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)人士卻一針見(jiàn)血地認(rèn)為“吹�！�。他表示，建筑的結(jié)構(gòu)部分進(jìn)入成本后約1500元／平方米，加上其他材料，毛坯房的總建設(shè)成本價(jià)格怎么也不超過(guò)3000元／平方米。由于其所處地塊的自然植被生長(zhǎng)良好，人造景觀部分的成本更加低廉，每平方米大約僅50元。

　　而相關(guān)資料顯示，2001年開(kāi)發(fā)商以“協(xié)議出讓”方式取得土地，當(dāng)時(shí)土地的價(jià)格為20萬(wàn)元一畝，項(xiàng)目總占地385畝，容積率0.29，由此可計(jì)算出香榭島的樓面地價(jià)僅約為1034元/平方米，建設(shè)成本在每平方米4000元左右。

　　成本與售價(jià)相差5倍，是否意味著開(kāi)發(fā)商牟取暴利呢？多位業(yè)內(nèi)人士向記者證實(shí)，從拿地開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商就以向銀行融資的方式運(yùn)作，多年來(lái)的利息本身就使其資金壓力較大；期間有華門(mén)集團(tuán)等多家公司有意收購(gòu)該項(xiàng)目，但未能成功。金廈公司一直想將這塊“寶地”打造成最高端的物業(yè)，但缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，6年來(lái)其建設(shè)方案多次推倒重來(lái)，合作的設(shè)計(jì)師換了一撥又一撥，推平的山頭又重新堆起來(lái)，這些都導(dǎo)致了運(yùn)作費(fèi)用消耗巨大，最終這些錢(qián)都將由購(gòu)房者“買(mǎi)單”。