這些土地如果能如期上市未來一兩年住宅供應(yīng)量會大增
　　目前查閱北京市土地整理儲備中心可知，2007年，北京市全年擬入市土地117塊，土地總面積為1483萬平方米，規(guī)劃建筑面積1338萬平方米，其中上半年已出讓土地共33塊，供應(yīng)面積326萬平方米，相較于2006年同期增加了25%，而下半年計劃出讓的土地面積是上半年的三倍。
　　下半年，北京市將迎來供地高潮。
●土地供應(yīng)進(jìn)入高峰
　　相較于因“8•31”政策因素導(dǎo)致階段性供地短缺的2005年，以及籠罩在宏觀調(diào)控氛圍中的2006年，2007年，北京市進(jìn)入土地供應(yīng)高潮。據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市2007年全年擬入市土地塊數(shù)為117塊，土地面積為1483萬平方米，規(guī)劃建筑面積為1338萬平方米。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，目前能夠查到的擬入市地塊還不是全部，還有很多潛在的儲備地塊會隨著有關(guān)部門的計劃推進(jìn)而不斷放出。

　　雖然今年上半年土地出讓面積同比去年同期增加了25%，但下半年才是真正的供地高峰。據(jù)中大恒基統(tǒng)計，2007年下半年入市的土地面積為1129萬平方米，占到全年供地比重的78%。其中住宅用地供應(yīng)面積為841萬平方米，占全年土地供應(yīng)量的58%，住宅用地繼續(xù)統(tǒng)領(lǐng)下半年土地交易市場。而從供應(yīng)區(qū)域來看，順義、豐臺、朝陽將成為供應(yīng)的主力軍。但對土地整理儲備中心顯示的這些擬2007年入世地塊能否真正上市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為還是個未知數(shù)。

　　中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，如果這些住宅用地能夠如期上市，將會直接促進(jìn)未來一兩年的商品住宅供應(yīng)量，而隨著小戶型占比70%的規(guī)劃要求，2008年住宅供應(yīng)套數(shù)將會大幅增加，這將有利于緩解供需矛盾。另外，如果政府對于保障性住房的供應(yīng)計劃推進(jìn)順利，下半年限價地等保障性住房用地的供應(yīng)仍將增加，限價房的供應(yīng)加上1000萬經(jīng)濟(jì)適用房和30萬廉租房的建設(shè)，對于中低收入的購房者來說將是一大利好。
●限價地任重而道遠(yuǎn)
　　面對京城商品住宅價格節(jié)節(jié)攀高的壓力，也為了解決中低收入家庭的住房問題，北京市政府在2007年不僅增加了住宅用地的供給，同時也規(guī)劃了“兩個一千萬”工程，并于3月30日首次推出三塊限價地。而隨著第二批限價地的敲定，目前北京市限價地土地面積為86萬平米，規(guī)劃建筑面積為146萬平米，政府加大保障性住房用地供給的趨勢日益顯現(xiàn)。從上半年已成交的限價地來看，首批三塊限價土地面積為66萬平米，規(guī)劃建筑面積為114萬平米，分別占上半年土地出讓的20%、30%。而隨著北京市政府規(guī)定這些土地將于年內(nèi)開工，可以預(yù)計2007年底或2008年初將會形成實際供應(yīng)。

　　李文杰表示，限價地的供給速度和落實情況，將直接影響到商品住宅的價格漲幅，尤其是中小戶型住宅的市場。同時他指出另一個問題，“土地從推出到形成有效供應(yīng)———即住宅上市的周期至少在一年以上。所以即便真的迎來一個供地高潮，也不能從根本上解決當(dāng)前住宅供應(yīng)短缺的局面。可以說是‘遠(yuǎn)水解不了近渴’。”李文杰認(rèn)為，如果下半年的土地供應(yīng)順利推進(jìn)，符合今年的供應(yīng)計劃，那么2008年奧運(yùn)會后的住宅供應(yīng)將有所保障。

　　對于“任重而道遠(yuǎn)”的限價房，更多人的給予了期待。趙晨明認(rèn)為，目前推出的限價地將未來房子的價格限定在6000元/平方米左右，相對于很多地塊周邊突破萬元的房價，限價房的供應(yīng)無疑是對普通購房者的一大利好。但縱觀目前的住宅市場，相對于人們的旺盛需求而言，市場上新房的供應(yīng)量還是太少。“限價地雖有利于平抑周邊地區(qū)的房價，但對于整個房地產(chǎn)市場的影響并不是很大。而且限價房如果控制不好總價，也容易陷入中低收入家庭‘買不起’的尷尬局面。另外，限價房還算是‘新生兒’，各種相關(guān)政策目前還不是很完善，購買限價房的實施細(xì)則也是問題重重，因此政策目標(biāo)的實現(xiàn)還有待政府把控�！�
●低密度住宅漸行漸遠(yuǎn)
　　從2005年以前的“三環(huán)-四環(huán)”、2006年的“四環(huán)-五環(huán)”到今年的主打五環(huán)外，住宅郊區(qū)化的大勢已不可避免。與之相伴的，是郊區(qū)用地強(qiáng)度的大幅上調(diào)。

　　縱覽今年上半年的土地市場，北京市政府為了減少土地閑置，增加住宅供應(yīng)量，不僅采取了加強(qiáng)土地增值稅征繳、提高了土地使用稅等行政手段，容積率的上調(diào)也是一大特色。與2006年北京市郊區(qū)土地供應(yīng)平均不到1的容積率相比，2007年上半年土地規(guī)劃容積率達(dá)到1.68。中大恒基市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，不論城市中心還是遠(yuǎn)郊區(qū)縣，容積率都大大提高，如東城區(qū)出讓土地的容積率達(dá)6.75,而遠(yuǎn)郊區(qū)縣如門頭溝區(qū)和房山區(qū)，容積率分別達(dá)2.5和3.5,超過容積率為2.24的海淀區(qū)。從這些數(shù)據(jù)中可以看出，在2007年的土地規(guī)劃中，低密度住宅已漸行漸遠(yuǎn)。而隨著“90/70”政策的力推，這種漸遠(yuǎn)不僅是地理位置的漸遠(yuǎn)，也將是供應(yīng)量上的漸遠(yuǎn)。

　　趙晨明認(rèn)為，城市中心容積率增大不僅凸顯了市中心的土地價值，也從側(cè)面顯示了北京市中心土地供應(yīng)量的緊缺。而郊區(qū)土地規(guī)劃容積率的上升，不僅證明了住宅郊區(qū)化趨勢日漸加快，也可以看出商業(yè)配套在郊區(qū)的完善程度正在強(qiáng)化�！叭莘e率增加的背后隱藏著北京市政府長遠(yuǎn)規(guī)劃的目標(biāo)，”趙晨明說，為了嚴(yán)把耕地底線，同時增加住房供應(yīng)量，提高用地強(qiáng)度已是勢在必行。
●觀察●
2007上半年出讓土地樓面價同比下降6%
　　查閱北京市土地整理儲備中心可以得知，2007年上半土地出讓規(guī)劃建筑面積為3750982平方米，成交總額達(dá)1005835.3萬元，樓面價為2682元/平米，同比2006年上半年樓面價的2839元/平方米，下降了6%。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓面價的下降一方面是由于今年出讓的土地大多位置在郊區(qū)，另一方面是其中涵蓋了首批限價地，政府對于拿到限價地的開發(fā)商給予了部分優(yōu)惠。另外，2007年上半年出讓的土地多集中在郊區(qū)，占全部出讓土地的72%，城八區(qū)的土地寥寥無幾。