在國外盛行的“以房養(yǎng)老”模式有望在國內(nèi)推行，并首先在京滬寧等城市試點(diǎn)。民政部副部長竇玉沛日前表示，面對(duì)養(yǎng)老資金、服務(wù)保障等方面較大的需求，養(yǎng)老方式日趨多樣化，“以房養(yǎng)老”在社會(huì)保障體系建設(shè)的過程中可以作為一種嘗試。

　　在“以房養(yǎng)老”模式的調(diào)研和探索過程中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)已經(jīng)擔(dān)起了“排頭兵”的角色。今年4月，受建設(shè)部委托，太平洋壽險(xiǎn)承擔(dān)的“住房反向抵押貸款保險(xiǎn)產(chǎn)品行業(yè)應(yīng)用研究”課題組完成市場調(diào)查，并提出了其在行業(yè)中的應(yīng)用模式。專注于“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)研究與實(shí)踐的幸福人壽正在籌建開業(yè)，有望先一步試水“以房養(yǎng)老”。

　　兩種模式

　　以房養(yǎng)老針對(duì)的是擁有房產(chǎn)但缺乏現(xiàn)金收入來源的老年人，通過中介機(jī)構(gòu)出售或抵押自住房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，從而得到按月或年付的定量養(yǎng)老金。

　　上海市公積金管理中心近日推出了“以房自助養(yǎng)老”協(xié)議，采取的基本模式為：65歲以上老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用。而通過“以房養(yǎng)老”收來的房源將作為廉租房，以增加上海廉租房實(shí)物配租的房源。日前，家住普陀區(qū)的一對(duì)80高齡的老夫妻成為首位“以房養(yǎng)老”協(xié)議的受益者。

　　據(jù)了解，令保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)頗感興趣的是“住房反向抵押”，也就是“倒按揭”模式，它并不改變房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是指老年人向保險(xiǎn)公司、銀行等金融機(jī)構(gòu)抵押自住房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)對(duì)老人年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋現(xiàn)值、未來增值折損情況等進(jìn)行綜合評(píng)估，按月或年支付定量的保險(xiǎn)金，一直延續(xù)到老人身故。金融機(jī)構(gòu)可以在老人身故后正式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，用于銷售、出租或者拍賣，同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“倒按揭”是金融機(jī)構(gòu)盈利性行為，等于是通過分期付款的形式，收買房屋產(chǎn)權(quán)，這也是保險(xiǎn)公司看重的原由之一；而“以房自助養(yǎng)老”則側(cè)重居家養(yǎng)老，必然有社會(huì)公益機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

　　需求釋放

　　以房養(yǎng)老正逐漸成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)。正如全國政協(xié)人口資源環(huán)境委員會(huì)副主任鄭斯林所說，以房養(yǎng)老的市場需求正在釋放。如今，“4+2+1”的家庭模式逐漸成為主流，面對(duì)巨大的家庭壓力，獨(dú)生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人財(cái)務(wù)有保障的晚年；另一方面，隨著醫(yī)療條件的逐步改善，老年人的平均壽命延長，晚年的花費(fèi)支出也在不斷增大。而目前的養(yǎng)老方式限于傳統(tǒng)的子女養(yǎng)老、靠退休金和其他收入自養(yǎng)，還有社會(huì)保障部門提供的社會(huì)養(yǎng)老�！耙苑筐B(yǎng)老”可以看作是三種養(yǎng)老模式的一種補(bǔ)充，同樣也能改善不少“有房富人、現(xiàn)金窮人”的現(xiàn)狀。

　　從保險(xiǎn)的角度來看，“倒按揭”的以房養(yǎng)老產(chǎn)品也恰逢其時(shí)。專家表示，目前養(yǎng)老保障體系主要有三部分，即社保、商業(yè)保險(xiǎn)和企業(yè)年金；其中社保只能保障社會(huì)平均線，商業(yè)保險(xiǎn)更偏合年輕人，企業(yè)年金只有少數(shù)企業(yè)才能享受。通過“倒按揭”的方式，將老年人的資產(chǎn)通過配置變成資源，也彌補(bǔ)了保險(xiǎn)體系的一大缺口。滬上某中資壽險(xiǎn)公司人士表示，上海60歲以上老年人占比已經(jīng)達(dá)到20.1％，而且“空巢”家庭增多，很多老人將會(huì)需要這一產(chǎn)品，而在形式上，房子的產(chǎn)權(quán)歸屬直至去世都是老人的，這也滿足“居者有其屋”的心理需求。

　　瓶頸難邁

　　有供應(yīng)有需求還要看成交，目前，從市場的反饋看，“以房養(yǎng)老”的發(fā)展還需要有更多時(shí)間和觀念上的準(zhǔn)備。據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”兩年前就在位于南京湯山的“溫泉留園”老年公寓試點(diǎn)，但直至目前，僅接納了三四名愿意以這種方式養(yǎng)老的老人。廣州的一項(xiàng)調(diào)查也顯示，80％的老人認(rèn)為這種“用放棄親情和關(guān)愛來換取養(yǎng)老金”的方式難以接受。

　　從技術(shù)層面看，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要真正介入也并非一朝一夕之功。太平洋壽險(xiǎn)產(chǎn)品開發(fā)部相關(guān)人士表示，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品已經(jīng)不是簡單的保險(xiǎn)產(chǎn)品的概念，更準(zhǔn)確地說，是一系列金融產(chǎn)品的組合，其中涉及到政府擔(dān)保、房產(chǎn)評(píng)估、抵押貸款、房屋維護(hù)、房屋拍賣轉(zhuǎn)讓、貶值保險(xiǎn)、長期看護(hù)險(xiǎn)等眾多領(lǐng)域，這需要政府出臺(tái)相關(guān)的政策進(jìn)行扶持，方能促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有效合作。也有專家認(rèn)為，目前國內(nèi)二手房市場與房產(chǎn)中介市場尚未成熟與規(guī)范，這會(huì)直接影響到該險(xiǎn)種的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

　　記者就“以房養(yǎng)老”問題在社區(qū)采訪了幾位老人，他們都表示“以房養(yǎng)老”只有在增加更多的公益色彩后才能讓老人接受。66歲的姜老伯說：如果單純是市場化運(yùn)作，要是缺乏有效的監(jiān)管，老人很難放心，畢竟房產(chǎn)也是一筆不小的資產(chǎn)。復(fù)旦大學(xué)保險(xiǎn)系某教授表示，“以房養(yǎng)老”還涉及到相關(guān)法律、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)管措施、繼承權(quán)等問題，對(duì)于這些問題眼下暫時(shí)還僅僅處在思考層面，尚未有實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，離真正實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”，恐怕還有很長一段路。