在保險(xiǎn)資金一一打通的投資渠道中，不動(dòng)產(chǎn)投資閘門的放開顯然最為引人矚目。無(wú)論是最初的政策醞釀，還是其間各方利益主體的相互博弈，直至如今相關(guān)實(shí)施細(xì)則的最終敲定，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)政策制定過(guò)程中的“一顰一笑”，每次都難以避免地被置于媒體和公眾的“放大鏡”下久經(jīng)審視和評(píng)議。

　　9月3日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)終于發(fā)布了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的資格條件、投資標(biāo)的與投資方式、風(fēng)險(xiǎn)控制和監(jiān)督管理等多個(gè)方面給予了明確規(guī)定。至此，保險(xiǎn)資金投不動(dòng)產(chǎn)的路徑終于得以全面打通。

　　不得投資商業(yè)住宅

　　實(shí)際上，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)政策之所以備受公眾關(guān)注，這在相當(dāng)程度上與一直以來(lái)“高燒”難退的房地產(chǎn)市場(chǎng)不無(wú)關(guān)系。面對(duì)“千億保險(xiǎn)資金或?qū)⒂咳敕康禺a(chǎn)市場(chǎng)”的說(shuō)法，老百姓更是坐臥難安。

　　然而，隨著暫行辦法中“三不”原則的確定，老百姓那根被房地產(chǎn)市場(chǎng)牽動(dòng)的脆弱神經(jīng)終于可以不再緊繃。在解讀新辦法時(shí)，保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：“保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)權(quán)合法清晰、管理權(quán)屬相對(duì)集中、能夠滿足投資回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)，不能投資商業(yè)住宅，不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不能投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)�！�

　　對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)和房地產(chǎn)兩個(gè)概念的差異，保險(xiǎn)業(yè)專家告訴記者，要提高保險(xiǎn)資金運(yùn)用效率，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保持資產(chǎn)和負(fù)債的有效合理匹配，這就需要開辟多元化的投資渠道，而不動(dòng)產(chǎn)恰恰是保險(xiǎn)資金資產(chǎn)配置的重要組成部分�！暗�需要強(qiáng)調(diào)的是，不動(dòng)產(chǎn)的概念不只是房地產(chǎn)。保監(jiān)會(huì)此次出臺(tái)的暫行辦法規(guī)定保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)、與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)。不僅如此，保監(jiān)會(huì)還明確規(guī)定投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。

　　“暫行辦法明確規(guī)定保險(xiǎn)資金不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅；不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(包括一級(jí)土地開發(fā))；不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)，或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，也必須限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。這些規(guī)定無(wú)疑攔截了保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)住宅市場(chǎng)的途徑，換句話說(shuō)，商業(yè)住宅的價(jià)格與保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，兩者之間并沒有直接關(guān)聯(lián)�！鄙鲜鰧＜胰缡钦f(shuō)。

　　青睞“區(qū)位優(yōu)勢(shì)”城市

　　在設(shè)定投資標(biāo)的的條件時(shí)，保監(jiān)會(huì)明確規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)“地處直轄市、省會(huì)城市或者計(jì)劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市”。

　　“這相當(dāng)于給保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定了‘區(qū)位限制’。”據(jù)保險(xiǎn)專家介紹，相對(duì)于其他資金而言，保險(xiǎn)資金更關(guān)注投資的安全和穩(wěn)健，以及與保險(xiǎn)資產(chǎn)與負(fù)債的匹配度，對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行一定程度的區(qū)位限制，實(shí)際上是提高了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的門檻，降低了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，是一種較為穩(wěn)健的做法。

　　值得關(guān)注的是，暫行辦法也對(duì)“區(qū)位限制”規(guī)定了一些特例，即保險(xiǎn)資金投資醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)、購(gòu)置自用性不動(dòng)產(chǎn)，均不受區(qū)位的限制。

　　此外，根據(jù)暫行辦法規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)合理安排持有不動(dòng)產(chǎn)的方式、種類和期限。以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不得提供無(wú)擔(dān)保債權(quán)融資，不得以所投資的不動(dòng)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，不得運(yùn)用借貸、發(fā)債、回購(gòu)、拆借等方式籌措的資金投資不動(dòng)產(chǎn)。

　　高度關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制

　　對(duì)于新投資渠道的開放，保監(jiān)會(huì)一向的原則是“制度先行，防范風(fēng)險(xiǎn)”，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資，監(jiān)管層的態(tài)度是慎之又慎。

　　“辦法明確了投資比例、退出機(jī)制、信息披露等事項(xiàng)，規(guī)定監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以通過(guò)能力評(píng)估、監(jiān)管檢查、違規(guī)處罰、責(zé)任追究等方式，加強(qiáng)投資運(yùn)作監(jiān)管，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)�！北１O(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人稱，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)必須實(shí)行資金專戶管理，督促開戶銀行實(shí)行全程監(jiān)控，嚴(yán)格審查資金支付及相關(guān)對(duì)價(jià)取得等事項(xiàng)。不僅如此，保險(xiǎn)公司、投資機(jī)構(gòu)與托管機(jī)構(gòu)、專業(yè)機(jī)構(gòu)不得存在關(guān)聯(lián)交易。保險(xiǎn)公司與投資機(jī)構(gòu)存在關(guān)聯(lián)交易的，不得偏離市場(chǎng)獨(dú)立第三方的價(jià)格或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也不得通過(guò)關(guān)聯(lián)交易或者其他方式侵害保險(xiǎn)公司利益。

　　在責(zé)任追究方面，暫行辦法規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)明確相關(guān)人員的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任和崗位職責(zé)并建立責(zé)任追究制度。保險(xiǎn)公司的高級(jí)管理人員和主要業(yè)務(wù)人員，無(wú)論是在職期間還是離任后，只要發(fā)現(xiàn)其在該公司工作期間存在違法違規(guī)行為的，保險(xiǎn)公司都應(yīng)當(dāng)依法追究其責(zé)任。