文/尚耀華 萬威武

　　目前，我國(guó)各大商業(yè)銀行都已經(jīng)開展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，對(duì)銀行來說，個(gè)人住房抵押貸款與普通抵押貸款相比，具有收益性高（貸款利率高）、安全性好（以自有物業(yè)抵押，更有保障）的優(yōu)點(diǎn)；同時(shí)，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)往往能帶來相關(guān)業(yè)務(wù)（如委托代理及居民儲(chǔ)蓄等）的增長(zhǎng)。因此，近年來我國(guó)商業(yè)銀行以個(gè)人住房貸款為龍頭的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)取得了前所未有的迅猛發(fā)展，有效地刺激了住房消費(fèi)，推動(dòng)了住宅業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也為商業(yè)銀行創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。

　　然而，在個(gè)人住房貸款不斷發(fā)展的同時(shí)，其風(fēng)險(xiǎn)隱患日益顯現(xiàn)：假供樓、假合同屢禁不止；違規(guī)發(fā)放貸款，隨意降低貸款條件；個(gè)人住房貸款不良率逐步上升，造成個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的虛假繁榮，給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失不斷增大。因此，商業(yè)銀行在減少貸款審批程序、方便客戶的同時(shí)，應(yīng)注意有效防范違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　違約風(fēng)險(xiǎn)（Default Risk）指購(gòu)房者違反抵押貸款合同的約定而引起的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)違約發(fā)生時(shí)，按照抵押貸款合同的規(guī)定，銀行將擁有抵押品（住房）的所有權(quán)，并且可以通過處置抵押物來補(bǔ)償損失。但是在很多情況下，由于房?jī)r(jià)波動(dòng)、交易成本等因素的影響，銀行將無法回收其貸款，從而造成銀行資產(chǎn)損失。我國(guó)商業(yè)銀行防范違約風(fēng)險(xiǎn)的主要措施有：嚴(yán)格審查客戶資信、控制貸款比例及期限、做好貸后管理等工作。近些年來，隨著國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)作為防范違約風(fēng)險(xiǎn)的重要措施之一，已經(jīng)受到了商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司的極大重視。

　　房貸保險(xiǎn)——控制違約風(fēng)險(xiǎn)的重要措施

　　個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)公司對(duì)長(zhǎng)期有經(jīng)濟(jì)能力償付貸款，但短期無足夠自有資金的購(gòu)房者提供信用，加強(qiáng)并分散貸款機(jī)構(gòu)（商業(yè)銀行）違約風(fēng)險(xiǎn)的一種業(yè)務(wù)。它是在運(yùn)用住房資金過程中，為消除抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制，緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對(duì)稱等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮。

　　近年來，隨著中國(guó)住房制度改革的不斷深化和銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)開始逐步發(fā)展，它不僅可以讓眾多消費(fèi)者獲得長(zhǎng)期的風(fēng)險(xiǎn)保障，而且也有效地防范了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)保險(xiǎn)公司來說，由于賠付率極低，個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)已經(jīng)成為大力推廣的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。但是，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)高速增長(zhǎng)、貸款門檻逐步降低、貸款對(duì)象從金字塔塔尖轉(zhuǎn)向塔腰，以及住房業(yè)主還款高峰期的臨近，銀行所面臨的住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)日益增大，因此，保險(xiǎn)公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不斷增加。對(duì)保險(xiǎn)公司而言，如何制定科學(xué)合理的保費(fèi)結(jié)構(gòu)及保費(fèi)計(jì)算方式成為控制該項(xiàng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵問題。

　　目前，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司對(duì)房貸保險(xiǎn)大多采用保費(fèi)一次付清的支付方式，保險(xiǎn)費(fèi)率的確定也只針對(duì)這一種情況，而且其計(jì)算方式也是沿用其他險(xiǎn)種（如財(cái)險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)）的方法。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈和國(guó)家有關(guān)政策的完善，保險(xiǎn)公司勢(shì)必要開發(fā)多種房貸保險(xiǎn)產(chǎn)品。要做到這一點(diǎn)，就必須分析房貸保險(xiǎn)和其他保險(xiǎn)的區(qū)別。

　　房貸保險(xiǎn)與其他保險(xiǎn)的區(qū)別

　　房貸保險(xiǎn)是一個(gè)完全不同于其他類型保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。首先，房貸保險(xiǎn)的損失概率雖然較低，但損失幅度卻非常高，如上海各銀行近幾年的房貸違約率僅為6‰，但每筆違約保險(xiǎn)公司的最低損失卻高達(dá)8萬元。其次，房貸保險(xiǎn)損失發(fā)生時(shí)，單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不是完全獨(dú)立的。許多其他的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，如人壽保險(xiǎn)和汽車保險(xiǎn)，通常假設(shè)個(gè)別的單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)完全獨(dú)立，但是卻很難假設(shè)房貸保險(xiǎn)個(gè)別保單損失發(fā)生的概率能夠完全相對(duì)獨(dú)立。再次，如果和意外保險(xiǎn)（Casualty insurance）相比，意外保險(xiǎn)通常只涵蓋某一時(shí)間范圍，如一年，所以可以利用歷史資料來決定保費(fèi)的大小。而房貸保險(xiǎn)的保費(fèi)不能用此方法確定，因?yàn)榉抠J保險(xiǎn)涵蓋許多期間（如二十年），而保費(fèi)通常在一開始就要確定；如果與人壽保險(xiǎn)相比，房貸保險(xiǎn)有明確的到期日期，并隨著到期日的臨近，因借款人違約所產(chǎn)生賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)（Claim risk）會(huì)隨之降低。而人壽保險(xiǎn)通常沒有確切的到期日期，并且隨著被保險(xiǎn)人年齡的增加，保險(xiǎn)公司賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐漸增加。此外，房貸保險(xiǎn)的機(jī)制是保護(hù)貸款銀行，即貸款銀行為保險(xiǎn)受益人，借款人無權(quán)更改受益人，也不能終止保險(xiǎn)合同，這也和一般的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)不同。最后，由于房貸的提前清償率和違約率受總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境（如利率、房?jī)r(jià)、家庭收入、失業(yè)率等）的影響更大，所以相對(duì)于其他險(xiǎn)種，房貸保險(xiǎn)本身有很高的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　房貸保險(xiǎn)是一種特殊的險(xiǎn)種，因此，其產(chǎn)品創(chuàng)新、保費(fèi)結(jié)構(gòu)及費(fèi)率的計(jì)算方式不能完全模仿其他險(xiǎn)種，而必須針對(duì)房貸保險(xiǎn)的自身特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出切實(shí)可行的方案。

　　美國(guó)的房貸保險(xiǎn)及保費(fèi)結(jié)構(gòu)

　　美國(guó)的房貸保險(xiǎn)一般由政府提供的房貸保險(xiǎn)和私人抵押貸款保險(xiǎn)公司提供的房貸保險(xiǎn)構(gòu)成，并以政府的房貸保險(xiǎn)為主，帶有明顯的社會(huì)福利性質(zhì)，其投保人多為低薪階層。如美國(guó)聯(lián)邦住房管理局（FHA）、退伍軍人事務(wù)部（VA）提供的房貸保險(xiǎn)就具有國(guó)家干預(yù)性與政策導(dǎo)向。而私人抵押貸款保險(xiǎn)公司（PMI）提供的房貸保險(xiǎn)，也建立在購(gòu)房者個(gè)人信用體系完善與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制良好的基礎(chǔ)上，并具有費(fèi)率低、險(xiǎn)種多、靈活簡(jiǎn)便等特點(diǎn)。美國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)包括抵押房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、貸款者人壽保險(xiǎn)以及購(gòu)房者履約保證保險(xiǎn)等。

　　他山之石如何攻玉

　　實(shí)際上，我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)與國(guó)外相比還有很大的差距，體現(xiàn)在以下幾方面：

　　首先，房貸險(xiǎn)種亟待完善和創(chuàng)新。目前我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)，主要是以抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)一個(gè)險(xiǎn)種為主，它主要保障房產(chǎn)遭受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，從銀行的角度來說，住房抵押貸款的最大風(fēng)險(xiǎn)來自于兩個(gè)方面：一是貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡，導(dǎo)致不能償還貸款；二是購(gòu)房者因主觀或客觀原因不愿繼續(xù)償還貸款，即購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)。顯然，目前的險(xiǎn)種過于單一，根本不能滿足銀行和購(gòu)房者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的需要，因此，必須對(duì)房貸險(xiǎn)種進(jìn)行創(chuàng)新，如增加貸款人償還期間的附屬人壽保險(xiǎn)以及購(gòu)房者的履約保險(xiǎn)等險(xiǎn)種，以進(jìn)一步滿足市場(chǎng)的需要。

　　其次，必須調(diào)整保費(fèi)結(jié)構(gòu)及保費(fèi)計(jì)算方式。美國(guó)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)往往會(huì)根據(jù)客戶的具體情況（如貸款金額、貸款期限、LTV）來制定相應(yīng)的保費(fèi)結(jié)構(gòu)（包括保費(fèi)支付方式、費(fèi)率大小、提前還款時(shí)的處理等），因此，房貸保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)更易控制，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的權(quán)益更有保障。相反，我國(guó)保險(xiǎn)公司目前大多采用單一的保費(fèi)結(jié)構(gòu)，即對(duì)所有客戶全部要求躉繳保費(fèi)、提前還款時(shí)不退保費(fèi)，這種方式一方面不利于合理控制保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面不能使客戶根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇合適的保險(xiǎn)方案，對(duì)市場(chǎng)開拓不利。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我國(guó)房貸保險(xiǎn)的保費(fèi)結(jié)構(gòu)必將由單一化向多元化過渡。具體來說，保費(fèi)的支付方式應(yīng)當(dāng)有躉繳保費(fèi)和年繳保費(fèi)兩種；當(dāng)借款人提前償還貸款時(shí)，又有保費(fèi)退回和保費(fèi)不退回兩種選擇，兩兩組合就有四種保費(fèi)結(jié)構(gòu)，在這四種保費(fèi)結(jié)構(gòu)下，再分別開發(fā)適合客戶的保費(fèi)計(jì)算方式。

　　再次，商業(yè)銀行應(yīng)積極參與房貸保險(xiǎn)的設(shè)計(jì)及創(chuàng)新。目前，商業(yè)銀行為維護(hù)自身權(quán)益和控制風(fēng)險(xiǎn)，一般會(huì)要求貸款人購(gòu)買房貸保險(xiǎn)，但銀行很少會(huì)參與到房貸保險(xiǎn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及創(chuàng)新中，只能被動(dòng)接受保險(xiǎn)公司的提供的房貸產(chǎn)品。實(shí)際上，作為最了解住房抵押貸款的參與者和房貸保險(xiǎn)的受益人，為進(jìn)一步控制違約風(fēng)險(xiǎn)，銀行有足夠的動(dòng)力參與其中；而保險(xiǎn)公司出于市場(chǎng)營(yíng)銷及產(chǎn)品創(chuàng)新的考慮，也應(yīng)主動(dòng)聯(lián)手商業(yè)銀行，設(shè)計(jì)適合我國(guó)實(shí)際的房貸產(chǎn)品。

　　最后，國(guó)家應(yīng)建立政府主導(dǎo)、多方參與的住房抵押貸款保險(xiǎn)體制。目前我國(guó)房貸保險(xiǎn)的主要主體是保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司的商業(yè)化運(yùn)作決定了它們的主要客戶是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者，很多中低收入的購(gòu)房者因種種原因不能享受到住房抵押貸款擔(dān)保及保險(xiǎn)。我們應(yīng)借鑒美國(guó)的做法，在商業(yè)保險(xiǎn)和住房公積金擔(dān)保之外，建立以政府為主導(dǎo)的房貸保險(xiǎn)，這種保險(xiǎn)應(yīng)帶有明顯的社會(huì)福利性質(zhì)，主要面向中低收入階層提供房貸保險(xiǎn)服務(wù)，在保險(xiǎn)期限、保險(xiǎn)費(fèi)率、保險(xiǎn)險(xiǎn)種等方面給與一定的靈活度，以更好地服務(wù)于各階層的民眾。