隨著近年來朝青板塊住宅開發(fā)的陸續(xù)放量，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套項目的放量也開始與日俱增，并且在今年形成了一個持續(xù)供應(yīng)的局面。據(jù)初步統(tǒng)計，目前該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)放量近30萬平方米，其中包括星河灣、珠江羅馬嘉園、天鵝灣、國美第一商街、A-ZTOWN、潤楓水尚等高檔樓盤商業(yè)配套的陸續(xù)開發(fā)，從而使該板塊逐漸形成為一個具有一定居住氛圍的純居住區(qū)，同時該區(qū)域商業(yè)對住宅市場的影響也逐漸顯露端倪。

　　供應(yīng)：區(qū)域商業(yè)配套放量激增

　　隨著朝青板塊住宅開發(fā)的陸續(xù)放量，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套項目的放量也開始與日俱增，并且在今年形成了一個持續(xù)供應(yīng)的局面。據(jù)初步統(tǒng)計，目前該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)放量近30萬平方米，其中包括星河灣、珠江羅馬嘉園、天鵝灣、潤楓水尚等高檔樓盤商業(yè)配套的陸續(xù)開發(fā)，從而使該板塊逐漸形成為一個具有一定居住氛圍的純居住區(qū)，同時該區(qū)域商業(yè)對住宅市場的影響也逐漸顯露端倪。

　　據(jù)了解，該區(qū)域的商業(yè)主要是以住宅底商為主。主要包括青年匯4萬平方米的底商、潤楓水尚4萬平方米的底商、珠江羅馬嘉園2萬平方米的底商、朝陽園近2萬平方米的尚街，這些中高檔住宅項目的底商主要是以精品店、日常生活用品店等社區(qū)商業(yè)配套為主。于今年1月份開始銷售的天鵝灣的商業(yè)配套項目天鵝坊面積為5萬平方米，項目定位于朝青板塊的高檔休閑娛樂園林式商街，是目前該區(qū)域內(nèi)體量較大的高檔商業(yè)項目，該商業(yè)主要由生活配套、生活休閑、特色餐飲、精品購物等高端、品牌化的商業(yè)為主要業(yè)態(tài)，由綜合配套、高端休閑娛樂、精品購物、無國界特色餐飲四大分區(qū)組成。在綜合配套區(qū)和高端休閑娛樂區(qū)，則以高端品牌、品質(zhì)為主要招商對象，構(gòu)成一個匯聚人流的大的綜合配套休閑娛樂區(qū)。此外，國美第一商街的體量則高達(dá)10萬平方米，是該區(qū)域內(nèi)體量最大的綜合性商業(yè)項目，地處朝青板塊中心地帶青年路核心，共分為五大業(yè)態(tài)，融餐飲、購物、休閑、娛樂于一體，整個國美商業(yè)街將形成特色餐飲一條街，大型超市、電影院、便利店、酒吧、網(wǎng)吧、洗浴中心、洗衣店、書店等一應(yīng)俱全。

　　需求：中高檔商業(yè)配套短缺

　　朝青板塊商業(yè)配套的缺乏從兩年前開始逐漸顯現(xiàn)。從2003年珠江羅馬嘉園進(jìn)入該區(qū)域進(jìn)行開發(fā)時，朝青板塊才開始逐漸進(jìn)入人們的視線，由于當(dāng)時該區(qū)域開發(fā)的住宅面積相對較少，還沒有大量業(yè)主入住，尚未形成有效的需求，因此商業(yè)配套不足的窘?jīng)r沒有直接體現(xiàn)出來。其時，區(qū)域主要商業(yè)以零散的小型商業(yè)門店和社區(qū)商業(yè)配套為主，比如入住較早的珠江羅馬嘉園依靠其社區(qū)商業(yè)配套，在一定程度上滿足了前期入住業(yè)主的需求。

　　但是，隨著入住業(yè)主數(shù)量的增加，單一項目的社區(qū)商業(yè)已經(jīng)無法滿足日漸增多的居住人群的購物、休閑、娛樂等多方面的綜合性需求。據(jù)初步統(tǒng)計，截至到2006年年底，以朝陽園、合生橄欖季、星河灣、國美第一城等樓盤為主的項目有近15000戶業(yè)主入住。加上該區(qū)域正在開發(fā)的天鵝灣、潤楓水尚、A-ZTOWN等項目，2年后該區(qū)域項目入住的業(yè)主將達(dá)到近30000戶，這勢必成為北京一個大型的居住區(qū)域。

　　從目前該區(qū)域的商業(yè)配套來看，主要以朝陽路商圈的華堂商場、白云市場及定福莊的易初蓮花等為主，青年路的國美第一商街雖然從今年就開始進(jìn)行銷售，但多數(shù)業(yè)態(tài)的商業(yè)還沒有入駐進(jìn)行營業(yè)。有些項目比如珠江羅馬嘉園、朝陽園的商業(yè)配套已開始投入使用，但僅僅是本社區(qū)住戶基本日常生活需求的一部分。同時，由于多數(shù)住宅的社區(qū)商業(yè)配套開發(fā)都屬于最后開發(fā)，因此好多項目首批入住的業(yè)主將面臨在其居住小區(qū)內(nèi)沒有商業(yè)配套的情況。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，朝青板塊雖然經(jīng)過4年的開發(fā)，但是，目前該區(qū)域的商業(yè)主要以飲食、綜合型商業(yè)為主，同質(zhì)化明顯，區(qū)域商業(yè)配套的起點(diǎn)比較低，且比較分散。朝青板塊居住人群的消費(fèi)目前主要集中在朝陽路，目前在朝青板塊，尤其是朝陽北路周邊區(qū)域還沒有出現(xiàn)高品質(zhì)的消費(fèi)區(qū)域和場所。而隨著區(qū)域內(nèi)高檔住宅項目的完工與業(yè)主的入住，人們對日常的休閑、娛樂的需求會日益增加。從目前朝青板塊的發(fā)展來看，隨著該區(qū)域大量高檔住宅項目的集中入市，區(qū)域內(nèi)高端人流量將會日趨增加，消費(fèi)力也會有所增強(qiáng)，而隨著天鵝灣、A-ZTOWN、星河灣、潤楓水尚等高檔項目的相繼入住，這種需求潛能將越發(fā)凸顯�；浱┘瘓F(tuán)聯(lián)合董事會銷售總監(jiān)梁志鵬認(rèn)為。

　　出招：商業(yè)品質(zhì)有待提升

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士的初步推算，兩三年內(nèi)朝青板塊所需要的商業(yè)配套面積不應(yīng)該少于40萬平方米。而自2003年珠江羅馬落戶朝青板塊開始，伴隨星河灣、天鵝灣、逸翠園、A-ZTOWN等眾多高檔項目的先后亮相，朝青板塊已經(jīng)逐漸形成為一個中高檔項目的居住區(qū)。朝青區(qū)域的商業(yè)正從空白逐漸發(fā)展到豐富，同時隨著該區(qū)域的住宅開發(fā)的集中釋放，各項目的配套商業(yè)也陸續(xù)進(jìn)入市場。如果大量商業(yè)項目上馬，商業(yè)供應(yīng)同質(zhì)化競爭之下，必然引發(fā)商業(yè)供應(yīng)過剩的現(xiàn)象。如果整個市場不堅持互補(bǔ)、差異化的開發(fā)，同質(zhì)化競爭的局面將越演越烈。只有細(xì)分市場才可以獨(dú)擋一面，朝青板塊內(nèi)各樓盤應(yīng)共享資源，以免造成商業(yè)的瞬間過剩。目前該區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)還基本以餐飲和綜合商業(yè)為主，休閑娛樂配套相對短缺。因此，休閑娛樂類商業(yè)的供應(yīng)在該區(qū)域的前景將會相對不錯。但是，從發(fā)展的角度來看，朝青板塊的商業(yè)配套建設(shè)應(yīng)該具有超前的意識，如果不提升商業(yè)配套的開發(fā)品質(zhì)的話，將可能出現(xiàn)供給和需求錯位的現(xiàn)象，那樣即使商業(yè)面積很大，種類也很多，但也同樣會面臨短缺的局面，這種短缺則是品質(zhì)上的斷檔。