4月，在京城樓市整體交易繼續(xù)走低的形勢下，投資型買家較多的東、北區(qū)域，25000元/平方米以上的高檔房，大戶型樓盤成為樓市寒流襲擊的主要對象。

　　近日，搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的新聞評論論壇格外熱鬧，論壇上《樓市•房訊》4月1日刊登的“九成高檔房三月份成交為零”的文章成為關(guān)注焦點。有質(zhì)疑、有驚異、有不安也有歡呼。不管怎樣，樓市遇冷已成共識，但真實的市場行情究竟如何，《樓市》記者進(jìn)一步進(jìn)行了深入調(diào)查。根據(jù)本刊市場研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京高檔公寓成交量為915套，環(huán)比下降59%，但不同區(qū)域、價值、戶型區(qū)間的高檔公寓，各有差異。

　　4月成交量繼續(xù)走跌

　　繼北京高檔房3月份遇冷之后，4月份成交量依舊低迷。來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月1日—23日，北京萬元以上高檔公寓成交量451套，比去年同期630套的成交量下降28%。盡管進(jìn)入4月下旬之后，成交略見回暖，但依然難以扭轉(zhuǎn)下跌之勢。

　　記者實地走訪獲悉，位于北部的某高檔樓盤，進(jìn)入4月份以來，銷量仍呈急劇下滑之勢�！�3月份雖然成交冷清，但整月下來也有十來套的成交。如今，4月份將盡，卻僅有幾套成交�！痹擁椖恳回�(fù)責(zé)人坦言。

　　此外，根據(jù)本刊市場研究部監(jiān)測，位于朝陽公園西門附近的9號公寓和位于西三環(huán)蓮花橋西南角華爾街觀典，進(jìn)入4月份以來，兩周之內(nèi)分別成交2套；位于朝陽路的新華聯(lián)麗景珊瑚灣，僅成交3套；位于崇文區(qū)廣渠路的新裕家園，一套未成交。

　　東、北部受挫最大

　　在大勢跌至波谷之際，北京高檔房市場格局亦發(fā)生了翻天覆地的轉(zhuǎn)變。曾經(jīng)不被人們看好的南部，表現(xiàn)出需求略強(qiáng)的勢頭，而成交量一向平穩(wěn)的西部，成交量穩(wěn)中有跌。而一直以來都備受追捧的東部和北部，卻遭遇了前所未有的寒流。根據(jù)本刊市場研究部監(jiān)測，兩區(qū)域3月份成交量環(huán)比分別下降72%、76%。

　　對此，華高萊斯方面從不同區(qū)域的需求構(gòu)成進(jìn)行了分析�！皬臇|部和北部的高檔公寓來看，以往投資性需求占有相當(dāng)比例，約在20%以上，有的甚至高達(dá)40%～60%，在大勢導(dǎo)致投資型需求縮減的背景下，成交量便出現(xiàn)下跌；而南部和西部，由于聚集的更多是自住型需求，所以，大勢出現(xiàn)震蕩之際，受影響相對小一些。”

　　為了進(jìn)一步論證如上觀點，記者近日分別對東、北部的高檔公寓進(jìn)行了實地探訪。

　　4月18日（星期三）下午2：00，記者來到去年瘋狂熱銷，一周之內(nèi)銷量曾突破300套的某知名樓盤售樓處。門口一男一女兩位迎賓正在閑聊，沙盤旁邊，一位看房人正在傾聽銷售人員介紹。正當(dāng)記者暗嘆該售樓處現(xiàn)時的冷清與昔日的繁榮形成鮮明對比之際，唯一的看房人也走了。偌大個售樓處，僅剩下門口的兩位迎賓和前臺的一位工作人員。經(jīng)這位工作人員介紹，春節(jié)后該樓盤的來訪量明顯減少了，每天僅有3～5組人看房，周末也僅有10組左右。而在去年下半年，幾乎每天都會有幾十組。

　　同樣，位于東區(qū)廣渠路附近的“富貴園”，自2005年批準(zhǔn)預(yù)售的444套房，截至4月20日，總成交379套，而3、4月連續(xù)兩月成交量均為零。

　　2.5萬元以上樓盤銷售最難

　　通常情況下，售價越高的房屋銷售速度越慢，此情況在高端市場遭遇震蕩之際尤為明顯。根據(jù)本刊市場研究部分別對不同價格區(qū)間高檔公寓進(jìn)行監(jiān)測顯示，單價1萬～1.5萬元的高檔公寓，成交情況稍好；其次是單價1.5萬～2萬元的項目。而成交最困難的是單價2.5萬元以上的高檔房。

　　就具體項目而言，情況各異。來自北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，位于東直門區(qū)域，售價30000元左右/平方米的某高檔公寓項目，去年5月28日開盤至今，網(wǎng)上簽約量為零。而位于朝陽公園附近，最高售價在25000元/平方米以上的某高檔公寓項目，去年11月份獲得預(yù)售許可的140多套房屋，至今網(wǎng)上簽約量僅14套。

　　與售價25000元/平方米以上高檔公寓面臨的銷售困境相比，售價稍低的樓盤，比如位于東四環(huán)的泛海國際、陽光上東和壹線國際，銷售情況均較良好。然而，也僅僅只是個案，整體而言，成交量仍然呈下降趨勢。比如朝青某售價10000多元/平方米的高檔房項目便銷售慘淡，其年初獲得預(yù)售許可90多套房，截至目前，網(wǎng)上簽約量僅20多套。

　　大戶型叫好不叫座

　　“大戶型針對的主要是投資型需求，而從導(dǎo)致此次高端市場出現(xiàn)波動的原因來看，無論是股市走火，還是物業(yè)稅、加息等各類政策的預(yù)期，影響的都是投資需求。關(guān)于這點，從傳統(tǒng)投資熱區(qū)東部和北部高檔房成交量下跌幅度最大的事實足以窺見�！贝鞯铝盒校ǚ撼牵┳≌�部董事岳鋒綱說。

　　雖說未來大戶型稀缺是不爭的事實，但在投資者看來，大戶型總價高的特點亦是其時下成交量大跌的主要因素之一。從事高檔房投資近五年的盧峰表示：“大戶型總價高，而房價一直在漲。投資成本太高，整體資金回報率就會降低。現(xiàn)在做投資的確是比以前謹(jǐn)慎了很多。”某高檔房樓盤開發(fā)商無奈地說，大戶型叫好不叫座，的確是怪現(xiàn)象。

　　4月18日下午3：00記者在和平里某項目售樓處所見情形印證了如上觀點。曾經(jīng)門庭若市，如今卻門可羅雀。寬敞的售樓處內(nèi)，僅有兩位銷售人員。一位銷售人員告訴記者，“今年春節(jié)后該項目銷售速度明顯下降，其中一個主要原因即戶型較以往增大了�！�

　　從該項目的銷控表上，記者看到，其于4月初推出的6號樓，D單元兩居室的戶型已出售20套，而定位于三居的C2戶型成交量僅4套。

　　而近日本刊市場研究部對50位高端買家所做的抽樣調(diào)查，也進(jìn)一步證實了這一情況。調(diào)查結(jié)果顯示，50位購房人中，有36位購房人對100～150平方米的戶型表示青睞；有10位購房人，表示更傾向于150～200平方米戶型；僅有4位購房人表示愿意購買戶型面積在200平方米以上的房屋。