從歷史數(shù)據(jù)來看，由于春節(jié)的原因，一季度通常是寫字樓市場淡季，供應(yīng)和成交量僅占全年總量的15%左右；二季度市場開始回暖，下半年出現(xiàn)集中放量。而與往年不同，今年寫字樓市場提前回暖，一季度的寫字樓市場供應(yīng)需求皆表現(xiàn)強(qiáng)勁，全市共計(jì)新增寫字樓供應(yīng)34.01萬平方米，同比增長78.67%，成交36.14萬平方米，同比增長42.86%，成交均價(jià)13919元/平方米，與去年同期基本持平。

　　受政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控、限制房地產(chǎn)市場投資行為的影響，2006年上海寫字樓銷售市場的供求比僅為1：0.89，相比2005年1：1.03的供求比，呈現(xiàn)需求增幅有限、供大于求的態(tài)勢。而2007年1季度，供求比上升至1：1.06，也預(yù)示著今后上海寫字樓市場將步入快速增長、供需兩旺的發(fā)展局面。

　　產(chǎn)品供求趨于豐富合理

　　實(shí)際上，從近年來外資在滬的收購舉動就可對這一市場趨勢有所洞察。2006年全年上海發(fā)生外資整體收購案例約20宗，比2005年增加了115%。外資收購的對象主要為優(yōu)質(zhì)寫字樓，以及將高檔住宅項(xiàng)目包裝成為服務(wù)式公寓。由于這些物業(yè)均以出租來獲取長期租金收入，具有穩(wěn)定的收益，投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小。在目前上海房價(jià)高企、住宅物業(yè)受到政府重點(diǎn)調(diào)控的情況下，寫字樓等商辦類物業(yè)的投資價(jià)值愈加顯現(xiàn)，這也成為寫字樓市場發(fā)展的內(nèi)在動力。

　　從一季度寫字樓供求的面積段分布情況來看，80-160平方米仍然是市場供應(yīng)主力，占供應(yīng)總量的40.5%，其它面積段的比重在20%上下。

　　80平方米以下的小戶型由于存在總價(jià)優(yōu)勢，一貫受到中小投資者的青睞。80-160平方米的戶型作為主流戶型，盡管在2006年出現(xiàn)供過于求，但供求矛盾正在趨于緩和，市場去化率逐漸上升。160-300平方米的戶型去化率加速增長，反映了許多公司由單純租賃辦公場地轉(zhuǎn)向購買寫字樓自用或兼作投資。300平方米以上戶型的產(chǎn)品中有很大一部分是園區(qū)型辦公樓，這些項(xiàng)目在環(huán)境和性價(jià)比上具有優(yōu)勢，不僅在租賃市場，也在銷售市場引起了關(guān)注。

　　各個面積段的戶型保持了均衡而良好的去化，表明寫字樓市場產(chǎn)品和購買客戶群趨于豐富，市場發(fā)展前景看好。

　　新增供應(yīng)“內(nèi)外開花”

　　相對于2006年全年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)而言，今年一季度寫字樓新增供應(yīng)的區(qū)域分布上差異較大，主要集中在內(nèi)環(huán)以內(nèi)和郊環(huán)以外兩個環(huán)區(qū)，新增體量分別占總量的45.7%和22.1%。其中，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的上市項(xiàng)目主要以準(zhǔn)甲級寫字樓為主，由于市中心區(qū)優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓一般只租不售，而這些準(zhǔn)甲級的寫字樓推出，往往能吸引自用型的公司購買者和有實(shí)力的投資人或機(jī)構(gòu)。郊環(huán)以外的項(xiàng)目主要以160平方米以下的中小戶型推出上市，以吸引中小投資者。