連續(xù)三年的宏觀調(diào)控，導(dǎo)致房產(chǎn)投資者數(shù)量連年下降；投資回報(bào)率的持續(xù)降低，讓個(gè)人投機(jī)者開(kāi)始思考新的賺快錢方式；股市的火爆引發(fā)全民炒股的局面，甚至房產(chǎn)投資資金也大量轉(zhuǎn)向涌入股市……種種因素，正導(dǎo)致過(guò)去10年持續(xù)高漲的房產(chǎn)投資走向理性，高峰時(shí)期的輝煌不再。講求專業(yè)性、理性、小風(fēng)險(xiǎn)性的“后房產(chǎn)投資時(shí)代”到來(lái)了。

　　變數(shù)1

　　快錢時(shí)代結(jié)束

　　從去年12月開(kāi)始一路上漲的股市讓不少炒房資金逐步流入股市。經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的熊市，股市牛氣漸長(zhǎng)，再度迎來(lái)了熱切的股民。五一長(zhǎng)假之前，股市擺脫熊市的經(jīng)年糾纏，連連突破上行。一些老股民在激動(dòng)之余，對(duì)長(zhǎng)假過(guò)后的行情心存疑慮。但是五一過(guò)后，股市連連帶來(lái)驚喜，上證指數(shù)突破4000點(diǎn)，股市火暴，吸引了大量熱錢進(jìn)入，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)存款銳減1600億元，其中相當(dāng)一部分進(jìn)入股市。

　　與股市的牛氣沖天相比，樓市在經(jīng)歷了近10年的快速增長(zhǎng)后，逐漸增大的風(fēng)險(xiǎn)，讓投資者望而卻步，從成都晚報(bào)房產(chǎn)投資沙龍成員最新投資動(dòng)向可以發(fā)現(xiàn)，不少投資大戶，開(kāi)始脫手持有物業(yè)，逐漸將資金轉(zhuǎn)移到股市，或者其他投資市場(chǎng)。

　　據(jù)相關(guān)調(diào)查，最近一年多時(shí)間被困房產(chǎn)投資資金不在少數(shù)。部分投資者還陷入了各種各樣的麻煩，包括當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的承諾以及投資回報(bào)率問(wèn)題上仍然還有不少糾紛。由于成都樓市增長(zhǎng)已過(guò)了增長(zhǎng)最快的時(shí)期，依靠樓市增長(zhǎng)賺快錢的投機(jī)者大幅度減少，不少投資者表示，由于房?jī)r(jià)已是在高位上運(yùn)行，隨著風(fēng)險(xiǎn)性的增加，逐漸回落的投資預(yù)期，已無(wú)法支撐投資者對(duì)房產(chǎn)短期投資的信心。

　　變數(shù)2

　　投資回報(bào)底線降低

　　目前成都核心市區(qū)房?jī)r(jià)大多已攀升至6000元/平方米以上，部分物業(yè)單價(jià)甚至突破萬(wàn)元。對(duì)于投資者而言，不管是短期還是長(zhǎng)線投資，都將承擔(dān)巨大的壓力，投資者羅先生表示，2004年以前，成都市區(qū)房?jī)r(jià)保持在4000元左右，一套30平方米的小戶型價(jià)格在12萬(wàn)元左右，地段較好的物業(yè)，精裝后出租價(jià)格保持在700——1000元/月，如SOHO沸城，投資回報(bào)率至少可以保持在8%以上。如今房?jī)r(jià)高漲，一套30平方米的市區(qū)投資物業(yè)，價(jià)格可能已經(jīng)在20萬(wàn)元左右，但租金卻沒(méi)有大幅度增長(zhǎng)，回報(bào)率最多能保證5%已非常不錯(cuò)。而部分單價(jià)在七、八千元的物業(yè)，已基本上失去了靠租金回報(bào)贏利的長(zhǎng)線投資價(jià)值。

　　對(duì)于短線投資者而言，不少人表示，成都市區(qū)房?jī)r(jià)攀升至6000元/平方米以后，不管是從物業(yè)增值空間，還是市場(chǎng)承受能力，以及物業(yè)交易頻率看，都已進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)期。兩年前，不少依靠資金流賺錢的投機(jī)者認(rèn)為，一旦房產(chǎn)物業(yè)半年個(gè)月內(nèi)出手利潤(rùn)不能達(dá)到10%以上，資金就沒(méi)有充分利用，但現(xiàn)在不少人已降低了物業(yè)增值的心理預(yù)期。而且從目前市場(chǎng)情況下，物業(yè)能否保證如期出手也成為疑問(wèn)。

　　變數(shù)3

　　純投資者逐漸減少

　　房產(chǎn)投資市場(chǎng)的變化，直接影響便是職業(yè)投資者開(kāi)始退出市場(chǎng)或者改變投資思維。為防止投資風(fēng)險(xiǎn)性，以半居住半投資模式介入房產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房者比例增加。不少購(gòu)房者表示，07年以后投資房產(chǎn)，不再是單純寄托于房產(chǎn)升值和高回報(bào)性，而是在考慮改善住房環(huán)境或者一次置業(yè)時(shí)，順便考慮物業(yè)的投資價(jià)值。投資沙龍成員劉先生表示，自己在去年思考投資房產(chǎn)時(shí)，仔細(xì)思考了改善自己居住環(huán)境的因素。最終他選擇了一套東三環(huán)一套135平方米的大戶型，劉先生表示，如果兩年后該樓盤甚至明顯，可以考慮出手，如升值不明顯，也可以考慮自己居住，將以前市區(qū)的房子出售或者出租。類似劉先生這種想法的購(gòu)房者不在少數(shù)，一方面保證了投資不利時(shí)如何降低風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，由于仔細(xì)思考了物業(yè)居住價(jià)值，反而讓所選物業(yè)具有更多市場(chǎng)。

　　變數(shù)4

　　投資者更專業(yè)理性

　　后房產(chǎn)投資時(shí)代，由于樓市經(jīng)歷了持續(xù)三年的宏觀調(diào)控后，整個(gè)市場(chǎng)變的更理性，投資者向?qū)�業(yè)性發(fā)展。兩年前投資者見(jiàn)到房產(chǎn)物業(yè)就下單，請(qǐng)人排號(hào)炒房的現(xiàn)象正在逐漸消失。不少投資者開(kāi)始向?qū)�業(yè)發(fā)展，分析政策趨勢(shì)、了解開(kāi)發(fā)商實(shí)力、行業(yè)動(dòng)向、區(qū)域變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等信息成為職業(yè)投資者的必備功課，投資者鄧先生表示，以前自己只是習(xí)慣性地踩盤，如今對(duì)媒體和專業(yè)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)分析行業(yè)動(dòng)態(tài)也非常關(guān)注，因?yàn)檫@些因素極有可能影響自己的投資結(jié)果。

　　此外，在房產(chǎn)快速增長(zhǎng)時(shí)期，投資者盲目追捧下單的情況幾乎沒(méi)有了。如今，投資者下單，會(huì)嚴(yán)格審查樓盤價(jià)格增長(zhǎng)可能、出租率、回報(bào)率、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)、實(shí)力、轉(zhuǎn)手難度、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，甚至分析二手房交易成本等，顯得相當(dāng)理性。

　　變數(shù)5

　　投資區(qū)域發(fā)生改變

　　以前投資者大多數(shù)喜歡在比較成熟的區(qū)位投資房產(chǎn)，但隨著市區(qū)成熟區(qū)域房?jī)r(jià)拉升至高位，投資者從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，將投資方位瞄準(zhǔn)到一些新興區(qū)域，比如溫江、華陽(yáng)。曾號(hào)稱只投資市區(qū)的高女士告訴記者，由于在市區(qū)投資壓力太大，最近她已在考慮近郊投資。隨著三環(huán)外幾大區(qū)域的交通、居住環(huán)境的解決，加上開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)蓬勃，區(qū)域副中心開(kāi)始形成，其投資價(jià)值已經(jīng)超越了老城區(qū)。投資者羅先生說(shuō)，買市區(qū)內(nèi)住宅的話，目前的出租率比較高，投資回報(bào)也還可以，但是又擔(dān)心以后城市也會(huì)呈現(xiàn)出空心化的特征，更多高素質(zhì)的居住人口會(huì)往外移，而且，這些房子目前的價(jià)錢都比較高。

　　不少投資者認(rèn)為，由于地價(jià)較低等方面的因素，近郊樓盤有較大的空間來(lái)做好環(huán)境，因此樓盤自身的環(huán)境要?jiǎng)儆诓簧偈袇^(qū)樓盤。另一方面，這些樓盤要么有自身的成熟配套，要么能夠借助城市邊沿的配套，生活上也相當(dāng)方便。最為關(guān)鍵的是，這個(gè)所謂的近郊區(qū)域，由于和城市核心區(qū)(也就是提供主要工作區(qū)域的地方)距離不很遠(yuǎn)，在和市中心的交通時(shí)間控制在單程1小時(shí)以內(nèi)的車程，交通配套上可以滿足居住者的需要。

　　變數(shù)6

　　投資業(yè)態(tài)變化明顯

　　住宅投資在過(guò)去幾年成為成都房產(chǎn)投資市場(chǎng)的主流，由于住宅投資具有消費(fèi)人群龐大，交易頻率較高，增值保值明顯等特點(diǎn)，一直受到投資者青睞；而商業(yè)低產(chǎn)則由于專業(yè)性不夠，經(jīng)營(yíng)管理不善等原因，一直處于低靡狀態(tài)；而寫字樓由于定位不明確，投資總額較大等原因，出現(xiàn)甲級(jí)寫字樓和租金較低的商住樓比較穩(wěn)定，而大量的普通寫字樓則長(zhǎng)期遭遇寒流。

　　不過(guò)，最近一年來(lái)，投資者的青睞對(duì)象逐漸發(fā)生了變化，由于住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度加大，將部分投資者引向了商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場(chǎng)。成都商業(yè)地產(chǎn)在沉寂多年后，很可能迎來(lái)春天，不少全國(guó)性的專業(yè)性開(kāi)發(fā)商進(jìn)入成都，引入全新模式經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，讓投資者看到了其巨大的投資空間，而隨著寫字樓需求市場(chǎng)的增加，寫字樓在最近兩年開(kāi)始崛起，逐年增加放量。而且一旦出租，其回報(bào)率相對(duì)比較穩(wěn)定，成為長(zhǎng)線投資者關(guān)注的對(duì)象。
支招

　　公寓投資技巧

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，有意投資公寓項(xiàng)目的投資者一定要謹(jǐn)慎。有些項(xiàng)目雖然號(hào)稱商住公寓，但并不能作為企業(yè)工商注冊(cè)地，因此不管是買還是租，是否擁有注冊(cè)資質(zhì)應(yīng)該是投資者考慮的重要因素。

　　商住公寓如果沒(méi)有劃分商務(wù)辦公區(qū)及居住區(qū)，就要考慮辦公是否擾民的問(wèn)題，相關(guān)部門對(duì)不同性質(zhì)的公司也有不同的待遇。出入人員比較固定的科技研發(fā)類公司在營(yíng)業(yè)執(zhí)照審批上比較容易，而商貿(mào)類公司則因擾民的可能性較大，辦照時(shí)需要持有不擾民的相關(guān)證明。而餐飲、歌舞、娛樂(lè)、網(wǎng)吧以及生產(chǎn)加工制造類企業(yè)則不具備租用商住公寓的資格。

　　投資者一定要仔細(xì)分析項(xiàng)目周邊是否有商務(wù)氛圍，也就是看周邊是否具備旺盛或較為旺盛的人氣，避免購(gòu)房后出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)象。更為重要的是，要參照項(xiàng)目周邊市場(chǎng)交易價(jià)格，對(duì)自己預(yù)期收益和準(zhǔn)備投入的成本進(jìn)行核算，看是否能夠比較順利地收回投資成本。同時(shí)，在當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境更加復(fù)雜的情況下，一些政策的變動(dòng)也要時(shí)刻關(guān)注，免得投資風(fēng)險(xiǎn)加劇。

　　加息后

　　3招提高房產(chǎn)投資收益

　　第一招：提高房屋出租的月租金。通過(guò)對(duì)房屋配套設(shè)施的改善，例如適當(dāng)多配家電、書(shū)架、ADSL，改善裝修條件來(lái)提高月租金；第二，委托中介公司代理出租，可以獲取穩(wěn)定投資收益，不管市場(chǎng)有何變化，業(yè)主的房屋租金都會(huì)穩(wěn)穩(wěn)賺得。

　　第二招：加快房屋出租資金的回籠期。如果能夠?qū)⒎课莩鲎庖荒甑馁Y金一次性獲得，就可以運(yùn)用這部分資金用于其他投資，比如根據(jù)行情的變動(dòng)投資股票、基金、投資型保險(xiǎn)或者用在生活上以及其他各方面的周轉(zhuǎn)金。這樣，既可以獲得房產(chǎn)的投資收益，又能夠派生出其他投資收益。

　　第三招：減少房屋出租的空置期。房屋出租的空置期并不是業(yè)主自己所能左右，而是需要進(jìn)行房屋租賃信息的有效配對(duì)，而對(duì)于信息配對(duì)最有效和及時(shí)的就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。因此，房產(chǎn)出租者完全可以通過(guò)正規(guī)中介公司的信息資源優(yōu)勢(shì)來(lái)減少房屋出租的空置期，從而提高房產(chǎn)投資收益。