5月15日，北京市國土資源局網(wǎng)站發(fā)布了大興黃村一級土地開發(fā)招標公告，這是今年第9塊公開進行招標的一級開發(fā)地塊。北京市國土資源局相關(guān)負責(zé)人透露，一級土地開發(fā)招標制度隨后將在北京全面推行，并成為未來主要的土地整備方式。按照計劃，北京市今年招標土地將達40塊，面積約860公頃。

　　全面推行土地一級開發(fā)招標

　　公告顯示，該土地一級開發(fā)地塊位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)，規(guī)劃建筑面積為41907平方米，土地性質(zhì)為商業(yè)樓，將于6月20日開始公開招標，項目計劃工期為10個月。據(jù)北京市國土資源局相關(guān)負責(zé)人稱，目前已有5家知名開發(fā)商對該地塊表示了濃厚的興趣。

　　為規(guī)范土地一級開發(fā)行為，使土地一級開發(fā)成本更透明，北京市從去年起率先在全國嘗試采用公開招投標方式選擇土地一級開發(fā)主體，并將在今年全面推行土地一級開發(fā)招標制度。

　　北京市國土資源局新聞發(fā)言人張維表示，今年約有40余個項目、約860公頃土地通過了政府儲備土地和入市交易土地聯(lián)席會的審議，土地一級開發(fā)實施方案也已按程序?qū)徍送瓿�，目前正在編制招標方案。從今年開始將陸續(xù)通過招投標方式完成征地等工作，盡快形成“熟地”，并進入土地二級市場。

　　在《北京市土地一級開發(fā)項目招標投標暫行辦法》出臺之前，土地一級開發(fā)都是由相關(guān)政府部門委托開發(fā)商進行的，土地開發(fā)完畢后再由審計部門對開發(fā)商的投入進行審計。如首創(chuàng)集團進行懷柔新城、魯能集團進行順義新城的一級開發(fā)。這些項目土地一級開發(fā)周期一般在一至兩年，周期相對較長，難以滿足北京土地市場的需求。

　　北京市國土資源局副局長曾贊榮表示，一級開發(fā)招投標的方式可以提高土地上市的速度，還可避免開發(fā)商同時占有土地一級開發(fā)和二級開發(fā)、變相圈地行為的發(fā)生�！敖窈笠患夐_發(fā)完成后，政府將收回土地，再進行二級開發(fā)。這樣一來，就可以避免土地出讓市場的不公正性了�！�

　　張維透露，土地將逐步成為政府宏觀調(diào)控的閘門。今后兩三年內(nèi)將有5000公頃“生地”進入一級開發(fā)市場，這將成為政府有計劃向市場供應(yīng)“熟地”的主要來源。

　　今年已經(jīng)進行招標的9塊一級土地，主要分布在海淀、通州、順義、石景山、大興和房山等區(qū)域。對于這些土地都分布于中心城區(qū)以外，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)認為，這是因為城市中心地區(qū)的拆遷問題很難解決，并且有很多“8•31”時期沒有過關(guān)的土地，面臨補償、資金等其他問題，現(xiàn)在就進行土地一級開發(fā)尚有難度。

　　部分開發(fā)商意在曲線拿地

　　觀察此前8塊土地的一級土地開發(fā)招標過程，眾多開發(fā)商對成為土地的一級開發(fā)商均充滿熱情。目前國內(nèi)土地一級開發(fā)商可以獲得非常穩(wěn)定的開發(fā)收益，例如，北京土地一級開發(fā)的收益大約在8%。如果土地價格上漲迅速，收益可能會更高。業(yè)內(nèi)人士介紹了一級土地開發(fā)的大致盈利模式：開發(fā)商和土地所有人合作，完成土地整理工作，比如拆遷、七通一平等，還有一些基礎(chǔ)建設(shè)比如綠化、公園、學(xué)校等的建設(shè)工作，這些都會造成土地價格上升，從而使得土地在走上招拍掛市場后，賣個好價錢，一級土地開發(fā)商可由此獲得土地溢價而帶來的部分收益。

　　“一些非土地主的開發(fā)商參與一級土地開發(fā)顯然還有更深一層的目的。”一位開發(fā)商告訴記者。一方面，開發(fā)商在進行一級土地開發(fā)的過程中，對于所開發(fā)土地的具體情況了解更加深入，有利于其后再取得土地進行二級開發(fā)；另一方面，進行一級開發(fā)的開發(fā)商，更容易獲得該土地的商品房開發(fā)權(quán)。

　　比如，開發(fā)商可與政府約定，如果超過某個拍賣單價，公司與政府進行收益分成。進入二級市場拍賣的土地，一級開發(fā)商能夠比其他的開發(fā)商以更高的價格拍地。高價成交的土地，他們從中分得收益后，降低了實際拿地價格。即使不分配土地增值收益，一級開發(fā)商因為對地塊條件更加熟悉，更容易在拍賣中獲得土地。

　　“所以，部分進入土地一級開發(fā)的公司，是有意借此實現(xiàn)曲線拿地的目的。”知情人士稱。