在見證成都樓市十年發(fā)展的榮光時，購房者也陪著不斷的多掏腰包，房價走勢就象一只走入上升通道的股票，其趨勢在短時間內(nèi)難以改變。對房價不斷上漲的隱憂使人們不禁要問：成都房屋的價值中樞在哪里？價格瓶頸在哪里？帶著這些問題，晚報樓市通過大量調(diào)查、采訪發(fā)現(xiàn)，8000元/平方米是成都房價的一道坎。

　　見證 十年樓市 大漲三波

　　在成都樓市持續(xù)十年的上漲中，龐老師經(jīng)歷了三次換房，當(dāng)然三次換房的價格大相徑庭。1995年，龐老師不惜血本買了當(dāng)時成都最“港火”的棕北小區(qū)的一套多層樓房，房價是1600元/平方米，面積是110平方米，現(xiàn)在看起來的區(qū)區(qū)十七、八萬卻花光了夫婦倆所有的積蓄。而現(xiàn)在棕北小區(qū)二手房一出手就是5500元/平米左右。“幾乎是出一套搶一套。”中原地產(chǎn)棕北店高店長告訴記者說。

　　2002年龐老師看中了玉林的王府花園，把棕北的房子翻番賣掉后，以3500元/平方米買了一套130平米的房子。朋友都覺得老龐的房子“太貴了”，可龐老師卻覺得住新房子的感覺好�，F(xiàn)在王府花園房價已經(jīng)到了6500/平方米左右，這中間龐老師自然又賺了。去年龐老師全家又搬進(jìn)了中海名城，買的是二手房，價格8000元/平方米，也沒人說貴，家人都一個勁的強(qiáng)調(diào)房子環(huán)境好，住著舒服。

　　回憶起自己的幾次購房經(jīng)歷，龐老師感慨說都剛好趕在成都樓市的漲價高潮前夕，第一次漲價浪潮2000年前，當(dāng)棕北小區(qū)房子漲到了2500元/平米，家人才意識到龐老師的先見之明，所以以后在換房子的問題上都聽他的；第二次是換房是在2003年，買了不到一年王府花園每平方米價格就漲了1000多塊；第三次是2006年，中海名城房價一個月幾百塊的漲勢逼得他不得不趕緊下手�！艾F(xiàn)在，我的房子已經(jīng)到位了，高于這個價格的房子我絕對不換了，收入和房價越來越不成正比，能有今天都全靠運(yùn)氣�！饼嬂蠋熞患业膿Q房經(jīng)歷非常有代表性。“多次置業(yè)者，能明顯感覺到房價的上漲，以及產(chǎn)品形態(tài)變化、建筑質(zhì)量提高，綠化景觀不斷升級”世家機(jī)構(gòu)文化勇說。

　　成都樓市十年繁榮掀起的三次浪潮，使房價翻了三、四倍，但隨著國家宏觀政策調(diào)控和百姓購房逐漸趨于理性等因素，將使未來房價漲幅趨緩，“成都樓市最終還是要向理性回歸。”尺度地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人指出。
分析 房價瓶頸在哪里

　　大小環(huán)境制約房價

　　持續(xù)近三年針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控使房價增幅放緩已是不爭的事實(shí)�！邦A(yù)計宏觀調(diào)控對房產(chǎn)的實(shí)質(zhì)影響會在明年或后年出現(xiàn)，以目前房價的漲幅看，應(yīng)該是在7000-8000/平米這個價位，到達(dá)宏觀經(jīng)濟(jì)的降溫期，不再繼續(xù)支撐房價的上漲�！蹦硨�業(yè)房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前90平米一下戶型占全部戶型70%的政策正在嚴(yán)格執(zhí)行，而今年近100萬平米的限價房或廉租房上市。“新建的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房屋大量供應(yīng)，將徹底改變樓市供不應(yīng)求的局面，但種效果不會立竿見影。按商品房兩年一個周期計算，大概在兩三年后，樓市因為普通商品房供應(yīng)充足，很難支撐8000元/平米以上的價位�！币粯I(yè)內(nèi)人士如是說。

　　另一方面，居民收入增長速度還不足以支撐房價邁過8000元/平方米的坎。國務(wù)院參事任玉嶺最近提出，“參考世界年收入與房價比為1：3-1∶5的水平，中國可以考慮1∶6的水平定位。按照家庭年收入乘6，大于當(dāng)?shù)仄骄�房價乘100(平方米)的，可以購買商品房�！卑唇y(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)看，2006年成都市城鎮(zhèn)職工平均工資為19293元，一個家庭年收入大概在4萬元左右(按兩個人的收入計算)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于買房的水平。消費(fèi)者收入持續(xù)的低水平將使房價呈現(xiàn)“天花板”。

　　巨頭肉搏形成制衡

　　進(jìn)入2006年，入川多年中海、萬科、華潤等巨頭都不約而同的加大了在成都的動作，而中信、華人置業(yè)、香港瑞安、新加坡嘉德等巨型企業(yè)也爭相涌入，大財團(tuán)、國際性投資基金、大型房地產(chǎn)企業(yè)的頻頻活動使成都樓市熱鬧非凡。目前，成都有近1000家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)多是外來開發(fā)商，他們的到來極大提升了成都房地產(chǎn)競爭水平。這些外來巨頭都以大盤開發(fā)為特點(diǎn)，從項目操作和公司運(yùn)轉(zhuǎn)、土地成本看，開發(fā)成本只會增不會減，房子漲價成為必然。另一方面，“對有限地塊的爭奪將促使土地市場更充足的供應(yīng)�！辟Y深房產(chǎn)人士山傳海說。2006年，成都實(shí)際供應(yīng)土地面積與2005年相比大幅度增加，增幅為34.41%。供應(yīng)的增加并沒有使價格受到?jīng)_擊。

　　相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年成都平均地價為450萬元／畝左右，而1000萬元／畝以上的地塊越來越多，加上2006年出臺的相關(guān)政策對各種稅費(fèi)嚴(yán)格征收，決定了建房成本居高不下。同時處于風(fēng)口浪尖的房價，對開發(fā)商來說操作空間越來越小，對利潤的期望值誰都不敢看高。在謹(jǐn)慎開發(fā)的思想越來越濃厚時，開發(fā)商的定價必然不敢冒然行事。綜合兩方面的情況分析，成都房價其實(shí)到了緩慢上漲但上有瓶頸的局面。

　　8000元 二線城市難以邁過的坎

　　從目前上海樓市看，2007年第一季度出現(xiàn)明顯的成交量萎縮，房價的上升基本得到遏制，還有小幅回落的跡象。成都房價較一線城市還有很大距離，但成都的物價水平和收入水平不能和一線城市同日而語，如果說一線城市萬元是瓶頸，那么參照杭州、深圳等同類二線城市的房價，8000元必定是成都房價遭遇的一道坎。

　　同為歷史文化名城的杭州，杭州房價一直走在成都前面。2006年商品住宅價格7759.2元/平方米，同比下降0.46%。之前杭州房價由于動輒上萬曾飽受詬病。去年以來，杭州房價走上“價值回歸”路，其房價落點(diǎn)恰好在8000元/平米附近，這向我們傳遞出一個鮮明的信號：8000元/平米，對于許多二級城市都是一道很難邁過的坎。(記者 劉靜)

　　言論

　　超過8000元 成都還是我們的成都嗎

　　不得不再提房價，一個對于購房者敏感而壓抑的話題。

　　最近，有找我估價的購房者經(jīng)常問這樣的問題，成都房價哪里是道坎？購房者似乎對肆無忌憚地上升的房價已經(jīng)從敏感到了習(xí)慣，而現(xiàn)在卻已經(jīng)到焦慮了。市中心和較好地段的房價普遍已攀升至6000元/平方米以上，部分物業(yè)單價甚至突破萬元。有人說成都房價一定有一道坎，不會就這樣無休止的漲下去。業(yè)內(nèi)不少人甚至發(fā)出了這樣的聲音：當(dāng)二環(huán)以內(nèi)房子均價達(dá)到8000元/平方米時候，成都房價就到一個坎了。

　　過去幾年全國樓市快速上升的時候，僅有上海等極少數(shù)城市的房價出現(xiàn)過短暫下降，其前提是，價格漲到了連上海人都無法承受的地步，優(yōu)質(zhì)地段普遍上萬，甚至超過兩萬元，大量的投機(jī)投資分子已極大影響了物業(yè)的正常價值反映，房價高高在上，完全偏離價值軌道。從目前的狀況看，成都樓市還沒有到上海前幾年的局面，至少從各方面的數(shù)據(jù)看，成都樓市的主要消費(fèi)力仍然是自住的真實(shí)需求，拉動房價持續(xù)上升的是從周邊城市甚至全國各地涌來的購買力。

　　盡管成都不是上海，但從區(qū)域影響力而言，成都與上海、北京、深圳等城市擁有同樣重要的地位，作為拉動全國幾大核心房地產(chǎn)版圖的重要城市，成都對西南版塊樓市的影響，絲毫不比上海對長三角、北京對渤海灣、深圳對珠三角的影響力弱，這種重要的戰(zhàn)略作用，為成都樓市提供了多方面的支撐。但這并不意味著成都房價可以向上海、北京、深圳一樣，攀升至普遍上萬的天價位置。不管是個體購房者的承受能力，還是城市的綜合實(shí)力，或者說收入支出比，成都房價都沒有足夠的支撐因素，至少在短期內(nèi)如此。對于關(guān)于成都房價8000元是個坎的說法，或者是其他的什么價格是道坎，對于走過十年發(fā)展的成都樓市，我們都應(yīng)該給予足夠的重視和理性的思考。從最新數(shù)據(jù)看，去年成都市城市居民人均可支配收入為12789.44元，據(jù)此可以判斷，如果成都房價單價超過8000元，成都將不再是成都人的成都，當(dāng)然也將是理性投資者的禁地。