受到印花稅由0.1%提升到0.3%的重大利空影響，連日來股指出現(xiàn)多個跌停板。這一下子剎住了不少股民的投資熱情，有的準(zhǔn)備入市的消費(fèi)者開始考慮轉(zhuǎn)投樓市。這一點(diǎn)反映在了二手房市場上，據(jù)中介公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近來二手房的購房需求增長近26％。同時，貸款買房者也開始考慮提前還貸。

　　購房需求上升近26％

　　股票市場起伏，投資者轉(zhuǎn)投樓市已經(jīng)反映在了二手房市場上，消費(fèi)者的購買需求明顯上升。據(jù)“中大恒基”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在這一星期各門店的購房需求明顯上漲，西直門、方莊、東四環(huán)、六里橋等熱點(diǎn)區(qū)域需求量上升了近26%，需求中有20%的消費(fèi)者是在股票市場獲利的。

　　另一個明顯的現(xiàn)象是高檔房源的掛牌量出現(xiàn)下降，據(jù)“中大恒基”方莊店的楊博店長介紹，部分原來想把房產(chǎn)變現(xiàn)轉(zhuǎn)移到股票市場的房主看到現(xiàn)在的跌勢，目前掛牌房源中有近15%的房主選擇了暫緩出售。而需求的上漲和房源的減少使這一星期的二手房成交價格有了2%左右的上漲。

　　從去年10月到目前為止，北京二手房價格上漲了19.5%，盡管股市在去年一年的獲利遠(yuǎn)超過房價上漲，不如基金，去年超過五成的基金漲幅超過了100%，而二手房的投資回報率一般在20%左右。顯然，股市和基金的回報率要高于投資樓市，但是目前在股市獲利的基本是多年的老股民，而這些人對股市的風(fēng)險更加敏感。股市開始出現(xiàn)的震蕩從很大程度上又打擊了股民信心，部分從股市上獲利的股民收身而退，再次投資于樓市，并且目前國家對二手房的相關(guān)政策還比較穩(wěn)定，也增加了這部分人的信心。

　　提前還貸增多

　　股市的暴跌，使大量資金從股市撤出。部分在股市中獲利的貸款購房者已經(jīng)開始撤出股市，并把錢用來歸還房貸。

　　“中大恒基”勁松店店長介紹，“來門店咨詢提前還貸的人增加了不少，應(yīng)該比以前提高了20%。”他建議加息都要到明年1月才開始，所以消費(fèi)者不用著急，年底還貸應(yīng)該是最劃算。

　　年初出現(xiàn)的很多抵押房產(chǎn)炒股的人有一半以上已經(jīng)考慮退出股市。記者采訪了正來某中介門店咨詢的王先生。王先生有兩套住房，都是比較好的地段，看人家炒股賺了不少，于是將自己的一套住房抵押了30萬元，幾個月時間賺了十多萬元，但是看到現(xiàn)在的行情轉(zhuǎn)熊，便趕快退出。據(jù)業(yè)界人士介紹，目前股市里面有相當(dāng)一部分這樣的人，將房子抵押貸款進(jìn)入股市。這樣的風(fēng)險極大，很可能產(chǎn)生不良反應(yīng)。

　　理性選擇投資渠道

　　目前中國投資渠道應(yīng)該說是很不完善，手里有點(diǎn)錢的話，只有股市和樓市可以進(jìn)行投資。資本是逐利的，但是在做出投資決策之前，還是最好根據(jù)自己的能力選擇投資手段，原則就是不涉足自己不了解的行業(yè)�！�

　　目前的樓市仍處在上升階段，拿北京來說自住需求及租賃需求都極為旺盛，投資樓市，只要選擇得當(dāng)，就可以獲得穩(wěn)定的租金收益。而目前的股市則處于起伏階段。現(xiàn)在的股市已經(jīng)處于高位，可以說1年走過了10年的路，此時入市需要承擔(dān)更多的風(fēng)險，畢竟，對普通人來說，股指高不高不重要，重要的是還能繼續(xù)上升。而現(xiàn)在出現(xiàn)的基金一拆分就立刻購買量狂漲就表明了很多不理性投資者的存在，這些人一旦股市下跌會立刻退市，這給市場帶來更大的不穩(wěn)定因素。

　　樓市比較穩(wěn)定，但是也不能盲目投資。購房者應(yīng)本著滿足現(xiàn)有居住需求為主，通過多種方式來解決基本居住問題。經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的人群可以租房過渡，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的可以選擇購買二手房，資金雄厚的可以選擇購買品質(zhì)較高的新房。購房者要合理安排手中資金，總結(jié)適合自己的購房理財方案，循序漸進(jìn)地進(jìn)行梯級消費(fèi)，才不至于被房所累，保持最終的收支平衡。

　　金融部專業(yè)人士建議消費(fèi)者，購房之前，先要計算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補(bǔ)貼等；再計算家庭的日常開支；然后，還要留一筆用于醫(yī)療、保險、預(yù)防意外災(zāi)害等方面的預(yù)備資金。將家庭平均月收入扣除日常生活開支和預(yù)備資金，得到家庭每月可以靈活運(yùn)用的資金，加上家庭以前的積累存款，就可以估算出自己的購房能力，考慮欲購房屋的面積。利用銀行貸款購房時，要考慮銀行利率的高低、銀行可借貸金額、首期付款金額、分期付款的期限、每月付款額度等因素�？蓞⒄障铝泄�式考核還貸能力：夫妻雙方年收入總和乘以4，所得數(shù)值為自己所能承擔(dān)的房價的最高限額。若房價高出此限額30％，則意味著自己現(xiàn)階段還貸能力不足，應(yīng)慎重借貸。另外入住后的物業(yè)管理費(fèi)是一筆不小的支出，要問清問明。

　　■案例解析

　　未經(jīng)共有權(quán)人同意出租房屋合同無效

　　李某與兒女共有一處房屋。兩年前，李某被女兒接到外地安度晚年，家中的房屋便交給小兒子管理使用。去年12月，其小兒子未征得李某及姐妹的同意，將房屋租賃給他人用于經(jīng)商，租賃期限為5年，并將預(yù)收的1萬元租金據(jù)為己有。今年1月，得知兒子擅自出租房屋，承租人破壞房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行裝修后，李某便委托女兒回老家進(jìn)行交涉，要求收回房屋�？善渥右砸雅c承租人簽訂房屋租賃協(xié)議不得違約為由，不同意中止協(xié)議。

　　李某隨即委托律師，將兒子訴至法院，要求解除被告與承租人簽訂的房屋租賃協(xié)議并返還房屋。針對兒子提出的李某曾同意出租房屋、現(xiàn)李某年老患有老年性精神疾病、無民事行為能力的辯稱，李某還專門到司法鑒定部門作了民事行為能力鑒定，證明其意志行為活動正常，具有完全民事行為能力。

　　法院認(rèn)為，被告未經(jīng)原告及其他共有權(quán)人同意將該房屋租賃給他人經(jīng)商使用，侵犯了原告及其他共有權(quán)人對該房屋的共有權(quán)利，其與他人簽訂的租賃協(xié)議依法應(yīng)確認(rèn)無效，承租人應(yīng)將房屋返還給原告及其他共有權(quán)人。

　　中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍分析：

　　根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七十一條的規(guī)定：財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　另據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，共有房屋未取得共有人同意的，房屋不得出租。因此，消費(fèi)者在租住房屋時要確保房屋所有的共有權(quán)人的同意，以免日后引起不必要的糾紛。