北京的商業(yè)地產(chǎn)一直是國(guó)內(nèi)外資本關(guān)注的焦點(diǎn)，而2008年北京奧運(yùn)會(huì)的臨近更是讓京城的商業(yè)地產(chǎn)投資前景看好，投資回報(bào)率有望持續(xù)增長(zhǎng)。

　　記者近日從仲量聯(lián)行、DTZ戴德梁行等機(jī)構(gòu)獲悉，今年一季度北京商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)交易十分活躍，寫(xiě)字樓、商鋪和酒店業(yè)表現(xiàn)尤為強(qiáng)烈。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展和奧運(yùn)會(huì)的刺激，這些商業(yè)物業(yè)投資前景依然看好，投資回報(bào)率有望持續(xù)增長(zhǎng)�！　�

　　寫(xiě)字樓：需求旺盛 投資活躍

　　仲量聯(lián)行近日發(fā)布報(bào)告顯示：2007年第一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求創(chuàng)歷史新高，凈吸納量達(dá)到333300平方米，該數(shù)字已經(jīng)超過(guò)2006年全年凈吸納量的90%。

　　仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜說(shuō)，由于今年計(jì)劃投放市場(chǎng)的寫(xiě)字樓面積超過(guò)150萬(wàn)平方米，市場(chǎng)預(yù)期整體租金會(huì)有所下跌，但本季租金卻比上季度上漲了1.6%。與此同時(shí)，受強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求帶動(dòng)，今年以來(lái)市場(chǎng)租金增幅已達(dá)2.4%。其中，只有約25%的交易來(lái)自續(xù)租，而新租和搬遷各占總交易量的32%和29%，余下部分則來(lái)自擴(kuò)租需求�！罢雇�未來(lái)，金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求將尤其突出�！眲P安娜說(shuō)。

　　凱安娜告訴記者，2007年第一季度，有六個(gè)項(xiàng)目相繼完工，總面積超過(guò)55萬(wàn)平方米。其中，多數(shù)項(xiàng)目都是產(chǎn)權(quán)單一并只租不售的地產(chǎn)，這表明北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)已進(jìn)入一個(gè)全新的成熟期。其中，新竣工項(xiàng)目中的很多租戶也都是自有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。

　　DTZ戴德梁行寫(xiě)字樓部董事陳文瀚說(shuō)，第一季度銷(xiāo)售市場(chǎng)受春節(jié)假期的影響，活躍程度有明顯的下降。在大型國(guó)企和外資購(gòu)買(mǎi)者仍處在考察和決策過(guò)程中的時(shí)候，國(guó)內(nèi)的中小型企業(yè)的自用需求成為銷(xiāo)售市場(chǎng)上的主導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)力量。第一季度投資成交集中在金融街區(qū)域。中國(guó)人壽整購(gòu)了金融街F1大廈，這是中國(guó)人壽繼金融街B7大廈后再度在金融街整棟購(gòu)買(mǎi)辦公物業(yè)。還有一家銀行購(gòu)買(mǎi)了金融街A8地塊的金鼎大廈，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2008年第一季度落成并投入使用。

　　陳文瀚預(yù)測(cè)說(shuō)，未來(lái)半年內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓新增面積供應(yīng)將達(dá)到116萬(wàn)平方米，其中，CBD仍然是供應(yīng)最為集中的地區(qū)，占到43.7%。雖然甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)進(jìn)一步加劇，但從目前觀察到的市場(chǎng)情況來(lái)看，由于對(duì)未來(lái)供應(yīng)預(yù)期比較充分，發(fā)展商已經(jīng)做好了準(zhǔn)備并制訂了應(yīng)對(duì)策略。他們并沒(méi)有盲目地降低報(bào)價(jià)，而是更傾向于將延長(zhǎng)免租期和裝修期、完善項(xiàng)目的商務(wù)配套設(shè)施等方法作為商訂租約時(shí)的砝碼。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金將會(huì)保持穩(wěn)定。

　　與此同時(shí)，隨著WTO的深化和奧運(yùn)會(huì)的臨近，中國(guó)的對(duì)外政治和經(jīng)濟(jì)交流也發(fā)展到了一個(gè)新的高峰。北京作為世界級(jí)的國(guó)際金融中心和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的龍頭，一直是國(guó)內(nèi)外資本關(guān)注的焦點(diǎn)。發(fā)展日益迅速的各產(chǎn)業(yè)仍將帶來(lái)穩(wěn)定而強(qiáng)勁的需求，并推動(dòng)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續(xù)繁榮。下季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)將仍然保持上漲的趨勢(shì)。

　　酒店：前景看好 回報(bào)率高

　　面對(duì)2008年北京奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的商機(jī)，京城的酒店地產(chǎn)也已提前進(jìn)行預(yù)熱。根據(jù)DTZ戴德梁行近日發(fā)布的第一季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，2008年奧運(yùn)會(huì)前，北京將有多家新的五星級(jí)酒店陸續(xù)投入使用，分別為：希爾頓、麗茲•卡爾頓、索菲特、洲際、凱悅、柏悅、君悅、香格里拉和威斯汀等。DTZ戴德梁行投資部董事曹念國(guó)預(yù)測(cè)，2008年奧運(yùn)會(huì)前，北京酒店的數(shù)量將從2006年底的700家增至800家，三至五星級(jí)的酒店房間將從8.5萬(wàn)間增至2008年后的10萬(wàn)間；今年北京的酒店出租率將從目前的69%增至72%至75%。

　　仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)全球首席執(zhí)行官賀德銘表示：“在全球范圍內(nèi)，酒店市場(chǎng)都在以前所未有的速度增長(zhǎng)。但在我從事這一行業(yè)的這些年來(lái)，從未見(jiàn)過(guò)如此快速的增長(zhǎng)�！睂�(duì)于酒店市場(chǎng)的發(fā)展，賀德銘分析認(rèn)為，國(guó)內(nèi)外品牌酒店長(zhǎng)驅(qū)直入，與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。他說(shuō)，這幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)每年以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，在全世界引起高度重視，在這樣的環(huán)境下，中國(guó)的酒店業(yè)發(fā)生很大變化，外國(guó)的酒店管理公司的發(fā)展?jié)B透到二線城市，品牌從高端一線到二線，甚至經(jīng)濟(jì)型酒店，全面展開(kāi)攻勢(shì)。

　　與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)潛力巨大，這也將促進(jìn)酒店市場(chǎng)的發(fā)展。“2006年，北京接待國(guó)內(nèi)旅游1.32億人次，海外入境旅游者390萬(wàn)人次。隨著居民富裕程度提高，國(guó)內(nèi)交通體系的逐漸完善，國(guó)內(nèi)旅游者將成為經(jīng)濟(jì)型酒店到豪華酒店等各類酒店的主要需求來(lái)源之一。特別是經(jīng)濟(jì)型酒店正在迅速發(fā)展，以吸納更多對(duì)價(jià)格預(yù)算較為敏感的客戶群�！敝倭柯�(lián)行酒店集團(tuán)中國(guó)區(qū)行政副總裁安瑞達(dá)說(shuō)。他預(yù)測(cè)，奧運(yùn)會(huì)之前尤其是2007年、2008年上半年，北京酒店業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)狀況將繼續(xù)上升。巨大的市場(chǎng)效益背后，將推動(dòng)整個(gè)北京酒店地產(chǎn)投資的迅速增加。

　　一方面是酒店地產(chǎn)投資在加快，另一方面，酒店業(yè)的回報(bào)率也在不斷提高。仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2007年4月份，北京高檔酒店(四星級(jí)和五星級(jí))入住率為71.4%，較去年同期增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)。日平均房?jī)r(jià)達(dá)到882元，平均每間客房收入達(dá)到630元，分別較去年同期增長(zhǎng)7.7%、9.2%。賀德銘預(yù)測(cè)說(shuō)，2007年全年北京高檔酒店入住率有望達(dá)到76%，平均每間客房收入預(yù)計(jì)達(dá)到707元，較2006年增長(zhǎng)10.1%。與此同時(shí)，他相信奧運(yùn)會(huì)之后，北京的旅游和酒店業(yè)將繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

　　和寫(xiě)字樓市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)相同，北京高檔商鋪市場(chǎng)的表現(xiàn)同樣強(qiáng)勁。2007年第一季度的零售市場(chǎng)表現(xiàn)十分活躍，2006年全年的零售銷(xiāo)售總額為3275億元，同比增長(zhǎng)12.8%，而今年1月和2月的累計(jì)零售銷(xiāo)售額就達(dá)603億元，同比增長(zhǎng)了15.9%。

　　仲量聯(lián)行北京董事總經(jīng)理翰德偉說(shuō)，目前北京是眾多國(guó)際零售商的首選目標(biāo)，新的商鋪供應(yīng)為國(guó)際零售商和投資者創(chuàng)造了更多的機(jī)會(huì)。他介紹，零售商的需求非常廣泛，涵蓋多個(gè)領(lǐng)域，其中包括時(shí)尚、體育用品、倉(cāng)儲(chǔ)式賣(mài)場(chǎng)、珠寶、飾物、餐飲、零售銀行和國(guó)際百貨商場(chǎng)。國(guó)際零售商仍認(rèn)為很難找到單一產(chǎn)權(quán)并由專業(yè)隊(duì)伍管理的優(yōu)質(zhì)商鋪。相反，這類物業(yè)將繼續(xù)保持較高的出租率，而且還有大量新的租戶等待租用。 　　據(jù)介紹，盡管占地五萬(wàn)平方米的王府井時(shí)尚廣場(chǎng)于2007年第一季度竣工，但該地區(qū)一幢12萬(wàn)平方米的商業(yè)中心將進(jìn)行翻新工程，暫時(shí)從總存量中撤出，從而使北京商鋪面積總存量跌至180多萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2007年將有90萬(wàn)平方米的商鋪供應(yīng)市場(chǎng)，其中大部分將于今年第三季度入市。

　　對(duì)于商鋪市場(chǎng)的表現(xiàn)，DTZ戴德梁行高級(jí)助理董事張家鵬說(shuō)，總體上看，各個(gè)行業(yè)對(duì)商鋪的需求都比較旺盛。在服裝、餐飲、珠寶、鐘表方面，許多以往沒(méi)有進(jìn)入北京市場(chǎng)的品牌，紛紛選址開(kāi)店。另外，一些國(guó)際一線品牌開(kāi)店數(shù)量有所增加。很多國(guó)際知名的百貨公司，也都已經(jīng)在北京找到合適的項(xiàng)目。

　　“優(yōu)質(zhì)商鋪的回報(bào)率一直保持較高的水平，市場(chǎng)上對(duì)商鋪的需求也比較旺盛。因此，預(yù)計(jì)商業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)會(huì)隨之而有所上升�！睆埣淫i說(shuō)。