■開(kāi)發(fā)商爆料：政府職能部門“吃掉”利潤(rùn)的40%

　　■記者調(diào)查：政府實(shí)際各項(xiàng)稅費(fèi)雖占房?jī)r(jià)54%，但并沒(méi)拿開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)

　　■業(yè)內(nèi)人士：政府收費(fèi)用于配套，開(kāi)發(fā)商30%—40%的利潤(rùn)才是房?jī)r(jià)泡沫

　　“樓盤建房成本只占房?jī)r(jià)的15%，開(kāi)發(fā)商能夠拿到占房?jī)r(jià)30%—40%的利潤(rùn)，余下超過(guò)40%的錢全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了！”近日，一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的爆料震驚了樓市。

　　房?jī)r(jià)一漲再漲真的是因?yàn)檎�府在消化開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)？對(duì)于一個(gè)樓盤，政府各部門究竟收了多少費(fèi)用？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)：南京樓盤的土地規(guī)費(fèi)成本的確很高，不過(guò)這都是正常的收費(fèi)，屬于開(kāi)發(fā)商的成本，與開(kāi)發(fā)商銷售期間的瘋狂漲價(jià)扯不上關(guān)系。比如談到一個(gè)樓盤的成本，并不僅僅是指平均1300元/m2的蓋房成本，地價(jià)及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)都包含在開(kāi)發(fā)成本里。除去各項(xiàng)成本，目前南京開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)大約占房?jī)r(jià)的30%—40%。

　　對(duì)外大叫建房成本太高，但關(guān)起門來(lái)一算，利潤(rùn)同樣達(dá)到了房?jī)r(jià)30%-40%。顯然，開(kāi)發(fā)商如此暴利的“賬本”是難以示人的，怎么辦？于是，政府部門的正常收費(fèi)就成為開(kāi)發(fā)商追逐暴利、轉(zhuǎn)移視線的最好借口。

　　政府

　　收費(fèi)

　　調(diào)查

　　房?jī)r(jià)高，到底高在哪？近日，一個(gè)“重量級(jí)”爆料稱，超過(guò)房?jī)r(jià)40%的錢被相關(guān)職能部門“吃”掉了！事實(shí)真是如此嗎？記者展開(kāi)了調(diào)查。

　　地價(jià)最高占房?jī)r(jià)30%；各項(xiàng)規(guī)費(fèi)約占房?jī)r(jià)13%左右；土地稅房產(chǎn)稅占房?jī)r(jià)11%。林林總總加到一起，一個(gè)樓盤被政府收走的稅費(fèi)高達(dá)總房?jī)r(jià)的54%！但業(yè)內(nèi)人士指出，這些費(fèi)用都是政府依法收取的，也不是“政府吃掉了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)”，而是屬于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本。核價(jià)時(shí)，是算在“成本”之列的。

　　地價(jià)是大頭：最高占房?jī)r(jià)30%

　　地價(jià)漲，所以房?jī)r(jià)漲，這是開(kāi)發(fā)商平常最喜歡講的“房?jī)r(jià)上漲的理由”。在南京樓盤的房?jī)r(jià)里，地價(jià)的確是“大頭”。那它究竟占多少呢？

　　南京市國(guó)土局對(duì)2006年公開(kāi)出讓的74幅地塊進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，平均地價(jià)為2318.9元/平方米。相比2005年，這一地價(jià)上漲了165.9元/平方米，上漲幅度7.7%；而同期房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)甚于此，達(dá)到15%以上。

　　江蘇省國(guó)土廳的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年南京地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例為31.2%、2006年為30.18%。這個(gè)比重在全國(guó)來(lái)說(shuō)確實(shí)算高的，但南京市的地價(jià)房?jī)r(jià)比超過(guò)30%也僅僅是這兩年。以?shī)W體為例，目前多家樓盤的房?jī)r(jià)達(dá)到8000元/m2，當(dāng)年他們拿地的樓面地價(jià)多在2200元/m2，占27.5%。

　　需要特別說(shuō)明的是，目前南京在售的樓盤中仍有一些是劃撥地和早期拍賣地。同樣是奧體，有些樓盤的土地成本僅750-1000元/m2，僅占房?jī)r(jià)的9.04%-12.5%。

　　規(guī)費(fèi)林林總總：占房?jī)r(jià)13%左右

　　除了土地成本，房?jī)r(jià)里最說(shuō)不清道不明的就是“規(guī)費(fèi)”了。南京市建設(shè)系統(tǒng)政務(wù)大廳負(fù)責(zé)人告訴記者：所謂“規(guī)費(fèi)”，就是政府規(guī)定要收取的費(fèi)用，主要是市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金等幾項(xiàng)。

　　“這些規(guī)費(fèi)，南京都在市建委的大廳一站式收取，標(biāo)準(zhǔn)都是公開(kāi)可查的�！庇浾咴诖髲d了解到：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是150元/平方米，其他都是幾元錢一個(gè)平方米。比如散裝水泥專項(xiàng)資金，是2元/平方米；白蟻防治費(fèi)7層以下部分（含、地下室）2.3元/平方米，8層以上部分（含）0.7元/平方米，仿古建筑6元/平方米，公寓、別墅10元/平方米。

　　“因?yàn)橛械氖前雌椒矫讈?lái)收取、有的是按比例、還有的按每宗來(lái)收取，難以精確算出究竟每個(gè)樓盤一平方米交給政府多少錢�！蹦暇┦薪ㄎ�一名不愿透露姓名的人士如是說(shuō)。不過(guò)他肯定，這些規(guī)費(fèi)“所有的加起來(lái)也不會(huì)超過(guò)1000元/平方米，這個(gè)比例應(yīng)該占房?jī)r(jià)的13%左右”。

　　同時(shí)記者了解到，在一些政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)的新城區(qū)，規(guī)費(fèi)還有一些減免的優(yōu)惠政策。

　　而以往這項(xiàng)費(fèi)用之所以“說(shuō)不清”，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商往往可以用種種手段，使自己享受到優(yōu)惠。操作得好，一筆就能省幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)。近年來(lái)，南京規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等系統(tǒng)都有官員被查處，這中間或許有“多花的錢”。但總的來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商一定是在1000元/m2的規(guī)費(fèi)基礎(chǔ)上少交了錢。

　　土地稅房產(chǎn)稅：約占房?jī)r(jià)11%

　　除了土地出讓金和規(guī)費(fèi)，政府還收取各種各樣的房地產(chǎn)稅，而且這些稅大多根據(jù)銷售額來(lái)收取。也就是說(shuō)房?jī)r(jià)越高、稅也相應(yīng)收得越多———這以往也是被當(dāng)做房?jī)r(jià)暴漲、政府屢調(diào)無(wú)力的原因之一。

　　那這部分收入究竟有多少？就足以導(dǎo)致政府“利令智昏”嗎？據(jù)南京一家稅務(wù)師事務(wù)所的專業(yè)人員介紹，房地產(chǎn)企業(yè)的稅種主要有兩種，一是占銷售額5.5％的營(yíng)業(yè)稅；二是占利潤(rùn)33％的利稅。

　　開(kāi)發(fā)商的銷售額其實(shí)就是樓盤的總房?jī)r(jià)，雖然行業(yè)內(nèi)30%-40%的利潤(rùn)很平常，但因?yàn)橐粋�(gè)項(xiàng)目要開(kāi)發(fā)3-4年，前幾年樓盤沒(méi)銷售的時(shí)候都在“虧本”，開(kāi)發(fā)商通過(guò)逐年分?jǐn)偟鹊仁侄�，做到賬面上利潤(rùn)一般就剩8%-10%。這樣算來(lái)，這兩種稅也只有房?jī)r(jià)的5.5%+10%33%=8.8%。

　　再加上4%土地契稅，是按土地價(jià)款來(lái)收。因?yàn)橥恋貎r(jià)款僅占房?jī)r(jià)的30%左右，這部分契稅也就只占房?jī)r(jià)的30%4%=1.2%。另外，土地增值稅一般是按總房?jī)r(jià)的1%來(lái)預(yù)收。因此一個(gè)企業(yè)的所有房地產(chǎn)稅加起來(lái)，大約是房?jī)r(jià)的8.8%+1.2%+1%=11%。

　　房?jī)r(jià)里政府究竟拿走多少？54%！

　　■結(jié)論

　　土地出讓金占30%，規(guī)費(fèi)最多1000元/m2。如果按2006年南京平均樓面地價(jià)2318元/m2，占房?jī)r(jià)30.18%來(lái)算，當(dāng)年的可參照房?jī)r(jià)就是7680元/m2，1000元/m2左右的規(guī)費(fèi)占房?jī)r(jià)的13%。再加上11%的各種房地產(chǎn)稅，在南京，政府從房?jī)r(jià)中獲取的比例達(dá)到了54%。

　　政府收費(fèi)“取于樓盤用于樓盤”

　　就算政府拿走了50%-60%，也不為過(guò)。為什么？因?yàn)檫@些稅費(fèi)都是納入地方財(cái)政，是城建資金的主要來(lái)源。樓盤周邊的配套設(shè)施、城市道路建設(shè)等都是拿這筆錢來(lái)建，可謂“取之于樓盤、用之于樓盤”。

　　這種“公益性項(xiàng)目”的分布，即使有時(shí)購(gòu)房人覺(jué)得與自己的付出比例并不完全一致，卻不是開(kāi)發(fā)商所能替代的。例如地鐵，絕不是附近一兩個(gè)樓盤就能承擔(dān)的。

　　30%+13%+11%=54%

　　姚寧屏（東方投資集團(tuán)策劃總監(jiān)、江蘇東潤(rùn)置業(yè)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理）：

　　■聲音

　　開(kāi)發(fā)商

　　利潤(rùn)

　　調(diào)查

　　開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)到底有多少？30%～40%

　　房?jī)r(jià)的一半以上都被各級(jí)職能部門收走，但真的是這些費(fèi)用推動(dòng)了房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲嗎？

　　記者試圖追蹤樓市里“從定價(jià)到漲價(jià)”的全過(guò)程，發(fā)現(xiàn)職能部門收走的成本頂多只影響初始定價(jià)。而在隨后的銷售中，樓盤每漲一分錢，絕大部分都流入了開(kāi)發(fā)商的口袋。

　　開(kāi)發(fā)商蓋房成本僅占房?jī)r(jià)15%

　　那開(kāi)發(fā)商蓋房子的材料等建筑成本又是多少？按照南京市建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在過(guò)去的2004年、2005年、2006年三年內(nèi)，房屋建筑中標(biāo)的平均單方（每平方米）造價(jià)分別為1234.55元、1295.60元和1117.86元/。與商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用房因?yàn)榕涮滓�求略低，成本也更低，三年�?lái)的單方造價(jià)分別為1076.60元、994.71元和947.97元。

　　按7680元/m2的參照房?jī)r(jià)來(lái)算，即使按近三年最高的建筑成本1295.60元/m2來(lái)計(jì)算，其建筑成本也僅占到房?jī)r(jià)的16.87%，按最低年份的1117.86元/m2來(lái)計(jì)算，建筑成本僅為14.56%。就算加上政府拿走的54%，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也達(dá)到了30%上下。

　　多次漲價(jià)都成了開(kāi)發(fā)商純利潤(rùn)

　　那房?jī)r(jià)是怎么越漲越高的？以河西奧體某樓盤為例，去年此時(shí)該樓盤一期只有6000多元/m2，而到了今年其二期房?jī)r(jià)就到了8000元/m2以上。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士并不諱言：去年年底奧體地王賣出了24.05億的天價(jià)，地價(jià)從2000多元/m2上升到3500多元/m2。那很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)自然也要跟著漲1500-2000元/m2。“但是既然閉著眼睛都知道今后奧體房?jī)r(jià)能賣到八千、一萬(wàn)元一平米，我又有什么理由現(xiàn)在把房子賣便宜了呢？”

　　但事實(shí)上，該樓盤的土地成本并沒(méi)有漲，利潤(rùn)就憑空多了1500-2000元/m2。如果原先該樓盤房?jī)r(jià)里有30%是利潤(rùn)，現(xiàn)在至少又增加了19%-25%。

　　上漲的房?jī)r(jià)加重了購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，卻并沒(méi)有被政府拿來(lái)用于市政建設(shè)。因此南京市政府于今年4月，組織了物價(jià)、稅收等五部門“圍剿”樓市高房?jī)r(jià)，試圖用核價(jià)來(lái)阻止樓盤隨土地拍賣跟風(fēng)漲價(jià)、狙擊開(kāi)發(fā)商的暴利。

　　房?jī)r(jià)飛漲讓人頭痛

　　■聲音

　　邵角（南京民間自建房組織的發(fā)起人）：

　　30%-40%暴利才是房?jī)r(jià)“泡沫”

　　聽(tīng)說(shuō)有房產(chǎn)商說(shuō)政府“消化”了開(kāi)發(fā)商40%的利潤(rùn)，邵角感到不可思議。南京民間自建房組織組織曾經(jīng)率先發(fā)布過(guò)南京百家樓盤的成本，其中開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)平均都在30%-40%以上。

　　“開(kāi)發(fā)商在為自己的暴利轉(zhuǎn)移注意力�！鄙劢钦f(shuō)，當(dāng)初市民想搞自建房，其實(shí)土地一樣是通過(guò)拍賣來(lái)獲取，規(guī)費(fèi)一樣要交，所不同的就是能節(jié)省開(kāi)發(fā)商的這部分利潤(rùn)。試想，如果把30%的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)拿掉或者降到10%以內(nèi)，主城房?jī)r(jià)就能從10000元/m2降到7000-8000元/m2，這才是樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)擠壓的“泡沫”。

　　■專家疾呼

　　反暴利是

　　房地產(chǎn)治本之策

　　在6月25日的一場(chǎng)土地論壇上，江蘇社會(huì)科學(xué)院院長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師宋林飛教授也鮮明地亮出了自己的觀點(diǎn)：“反對(duì)暴利，是保護(hù)消費(fèi)者利益的根本舉措，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之策”。

　　宋林飛說(shuō)，今年5月25日，南京市物價(jià)局出臺(tái)新政，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房、征地拆遷安置房、普通住宅商品房實(shí)行“政府指導(dǎo)價(jià)”管理，并把開(kāi)發(fā)商的銷售利潤(rùn)率嚴(yán)格控制在規(guī)定的幅度內(nèi)，因?yàn)槭澜绶康禺a(chǎn)市場(chǎng)的平均行業(yè)利潤(rùn)率也僅5%—7%，現(xiàn)在物價(jià)部門允許開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)就有8%，再加上評(píng)估后獲得的土地收益，超過(guò)30%甚至更高的利潤(rùn)，顯然是過(guò)高了。樓市需要反暴利，這才是根治房?jī)r(jià)虛高的根本舉措�！�