位于北京金融街的甲級寫字樓航宇大廈再遭外資退貨。

　　該項目出售方北京哈工大亞太空間置業(yè)有限公司(簡稱亞太空間)人士表示,航宇大廈自2006年6月以來,兩度在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓,兩次意向購買方都是有雄厚勢力的外資,但這兩個買家都在最后關(guān)頭放棄了。

　　據(jù)北京產(chǎn)權(quán)市場有關(guān)人士介紹,除航宇大廈外,上海中房恒誠資產(chǎn)管理公司股權(quán)、中冶集團所開發(fā)的西單MALL等項目均因與外資合作不成,轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)市場尋找買家。

　　不穩(wěn)定政策因素、巨額收購資金、苛刻收購條款都在使外資購買內(nèi)地物業(yè)的步伐變得緩慢,有的外資甚至對收購內(nèi)地物業(yè)打起了'退堂鼓'。一位國際知名投行負責人士對記者說。

　　退單紛現(xiàn)

　　據(jù)亞太空間人士介紹,航宇大廈作價17.9億元,該項目曾兩度與外資購買者進入實質(zhì)性談判階段,但最終都放棄了。

　　結(jié)匯問題拖得時間太長,使外資自動放棄了。該人士說,2006年9月實行的<關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知>發(fā)布后,對外資購買內(nèi)地房地產(chǎn)項目結(jié)匯產(chǎn)生了重大影響。依據(jù)新的規(guī)定,外資即使把所有審批手續(xù)走完后,僅辦理完結(jié)匯工作也需要半年時間,而這個時間物業(yè)出售方卻不愿意等。

　　隨后航宇大廈在其出讓掛牌信息里,對外資購買者做了補充規(guī)定,對購買房的付款時間做出了硬性要求。

　　一位經(jīng)紀公司項目經(jīng)理告訴記者,航宇大廈出讓方要求購買方在2個月內(nèi)付清全款,或提出保證,中間因交易時間造成的財務(wù)成本由買方承擔。

　　除此之外,外資購買內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)也受到了商務(wù)部的更嚴格限制。據(jù)本報記者了解,商務(wù)部在今年3月份提出了限制外資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的相應(yīng)措施,具體措施可能落實在對外資投資內(nèi)地產(chǎn)業(yè)目錄的修改上,修改后的投資目錄可能將房地產(chǎn)業(yè)調(diào)低級別,高檔公寓、別墅等房地產(chǎn)投資項目還將被列為限制類投資領(lǐng)域。

　　商務(wù)部更嚴格的審批手續(xù)使許多外資在收購內(nèi)地物業(yè)上卻步。中冶集團的西單MALL項目曾在2006年底與愛爾蘭財富集團簽訂了整售意向,出讓價格為41億元。但卻在2007年4月宣布流產(chǎn),市場普遍猜測是該項目未能通過商務(wù)部審批的原因造成的。一位熟悉此項交易的人士告訴記者,交易未達成實際上是愛爾蘭財富集團在面對種種困難后權(quán)衡所做出的主動退出的決定。

　　與此類似的是中房置業(yè)曾在2006年12月賣給海南普華投資有限公司90%股權(quán),卻在5月份又出現(xiàn)在北京產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌公告上,其掛牌條件明確要求境內(nèi)企業(yè)法人,而且要求并購企業(yè)了解國內(nèi)有關(guān)外資企業(yè)并購內(nèi)地房企的所有法律法規(guī)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示,大部分外資是受限外令影響,出于對內(nèi)地房地產(chǎn)后市變動較大的判斷而主動退出的。

　　外資或轉(zhuǎn)向上市房企

　　收購內(nèi)地物業(yè)一向是外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的主流模式,但是隨著限外令作用的發(fā)揮,外資開始逐漸減少收購內(nèi)地物業(yè)比例,將投資重點轉(zhuǎn)向開發(fā)領(lǐng)域。

　　麥格理中國物業(yè)投資銀行首席投資執(zhí)行官龔術(shù)日前接受記者采訪時表示,目前國內(nèi)市場所提供的商業(yè)物業(yè)品質(zhì)多無法滿足外資收購的要求,加上系列調(diào)控政策的實施,迫使外資必須在開發(fā)階段就進入。

　　外資投資內(nèi)地物業(yè)可以從房價漲價和人民幣升值上雙重獲利,但是新政策實施后外資退出渠道受限,投資積極性大受影響。上述業(yè)內(nèi)人士說。

　　美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金有關(guān)人士日前在一次行業(yè)論壇上表示,美林2005年在上海、北京都做過一些案例,收購一些大型的商業(yè)物業(yè),但是從2006年下半年開始,收購內(nèi)地物業(yè)變得比較困難,由于171號文影響,使外資收購商業(yè)物業(yè)帶來一定的困難。目前美林投資將近1/3力量集中于房地產(chǎn)開發(fā)項目,另有相當部分投資于即將上市的房地產(chǎn)公司,用于收購物業(yè)的資金占投資比例日益下降。

　　荷蘭銀行房地產(chǎn)投資部一位有關(guān)人士表示,目前許多外資都在關(guān)注在建的位置良好的物業(yè)項目,意欲在項目在建期間就將物業(yè)收購,從而規(guī)避限外令,但是合適外資選擇的在建商業(yè)物業(yè)項目并不多。

　　最大的問題是政策變化。美林投資銀行有關(guān)人士表示,對于回報率較低的房地產(chǎn)投資基金來講,這樣的政策對他們非常不利,如果本來回報就在8%、9%的范圍內(nèi),新政策出臺后,一下拉低了回報率,對未來投資計劃會有很大的打擊。

　　為了規(guī)避煩瑣的審批程序和政策風險,國內(nèi)一些內(nèi)資房地產(chǎn)投資基金逐漸壯大,一些規(guī)模較小的商業(yè)物業(yè)項目寧愿選擇賣給國內(nèi)投資基金,無形中就抬高了外資進入門檻。于是,外資陣營結(jié)構(gòu)正在悄然生變,許多中小規(guī)模外資房地產(chǎn)投資基金開始主動撤出中國商業(yè)物業(yè)購買市場。