上半年，北京房?jī)r(jià)漲幅仍然較大，鑒于此，政府的宏觀調(diào)控將會(huì)繼續(xù)。加大下半年政策落實(shí)的力度可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式變化，新盤供應(yīng)速度放緩，去年“金九銀十”季節(jié)的流產(chǎn)會(huì)使得開發(fā)商開盤及銷售態(tài)度更加謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)下半年開盤項(xiàng)目與上半年基本持平，維持在200個(gè)左右，價(jià)格仍將整體上浮，但漲幅有所回落。

　　新盤供應(yīng)速度放緩

　　城四區(qū)在土地資源日漸減少的背景下，住宅供應(yīng)減少明顯。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)下半年入市的新盤市場(chǎng)占有率不足一成，新增供應(yīng)的稀缺將帶來價(jià)格繼續(xù)上漲。

　　東部樓市受政府規(guī)劃利好，發(fā)展速度和程度都較其他區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，朝陽(yáng)區(qū)和通州區(qū)下半年新盤放量仍將全線飄紅，預(yù)計(jì)共有90個(gè)左右項(xiàng)目入市，朝陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目以公寓等高檔項(xiàng)目為主，比如位于四方橋東南角的北京華僑城二期景觀板樓近期即將面市。7月21日至8月21日二期華僑城置業(yè)卡將開始發(fā)放，進(jìn)行優(yōu)先權(quán)登記，預(yù)計(jì)9月份將正式開盤。據(jù)了解，華僑城二期住宅是在北京最新節(jié)能規(guī)范下的產(chǎn)品，二期產(chǎn)品作為一期的升級(jí)版，位于中軸景觀帶，30層的高度使其具有極佳的景觀視野。目前，北京華僑城的“旅游+地產(chǎn)+配套”三大板塊都已趨于成熟，其中包括建筑面積83萬平方米的主題居住區(qū)、1平方公里的北京歡樂谷公園和建筑面積6.5萬平方米的意大利建筑風(fēng)情維吉奧廣場(chǎng)。另外，還有沿海賽洛城、金都杭城等諸多項(xiàng)目后期入市。

　　管莊區(qū)域受通州和朝陽(yáng)區(qū)樓市高溫的輻射，受朝陽(yáng)路修建快速公交的利好，熱度有望持續(xù)攀升，成為東部樓市的焦點(diǎn)板塊。比如西距國(guó)貿(mào)約8公里，緊臨八通城鐵和京通快速路雙橋出口300米左右的水郡長(zhǎng)安。日前，水郡長(zhǎng)安銷售額一舉突破11億元。據(jù)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人介紹，自6月初開始，隨著京城高價(jià)位樓盤遇冷，水郡長(zhǎng)安的銷售一路看好起來，目前已簽約客戶60組、認(rèn)購(gòu)客戶70組，平均房屋價(jià)格在140萬元每套，實(shí)現(xiàn)回款1億元。目前，東6號(hào)樓已于近日正式上市銷售，主力戶型是南北通透三居室，戶型面積在155平方米左右，均價(jià)9100元/平方米。

　　雖然南城樓市相對(duì)發(fā)展較慢，但區(qū)域潛力空間巨大，地鐵5號(hào)線的開通對(duì)南城尤其是豐臺(tái)區(qū)樓市的刺激不言而喻，預(yù)計(jì)下半年開盤項(xiàng)目24個(gè)左右；而亦莊作為重點(diǎn)新城之一區(qū)域外延得到擴(kuò)展，第二生活區(qū)已延伸到通州馬駒橋區(qū)域，形成了大亦莊的概念，預(yù)計(jì)下半年入市項(xiàng)目約在10個(gè)左右。

　　小戶型年底放量

　　去年的“90/70”政策過后，市場(chǎng)對(duì)小戶型的期盼一直保持相當(dāng)?shù)臒岫取５珡纳习肽觊_盤情況看，新開盤項(xiàng)目仍以大戶型及高檔住宅供應(yīng)為主，小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率不足總量的30%。

　　據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年下半年本市預(yù)計(jì)有200個(gè)左右的住宅項(xiàng)目開盤，朝陽(yáng)區(qū)和通州區(qū)的項(xiàng)目幾乎占據(jù)半壁江山。雖然總量與上半年相比未見增多，但小戶型產(chǎn)品放量明顯。預(yù)計(jì)從今年下半年到明年上半年，至少將有2萬套90平方米以下戶型進(jìn)入市場(chǎng)。

　　據(jù)預(yù)測(cè)，“90/70”政策影響帶來新開盤項(xiàng)目以大戶型及高檔住宅供應(yīng)為主的局面在下半年前半段不會(huì)得到太大改觀，預(yù)計(jì)仍以90-140平方米的戶型為主流。按照去年成交土地和整改項(xiàng)目的周期計(jì)算，小戶型將集中在2007年下半年到2008年上半年入市，屆時(shí)預(yù)計(jì)有超過2萬套90平方米以下的小戶型集中上市，形成集中供應(yīng)。

　　新房?jī)r(jià)格漲幅可能有所回落

　　“國(guó)六條”出臺(tái)一年，房地產(chǎn)價(jià)格非但沒有明顯下落反而在上半年呈現(xiàn)整體上漲的態(tài)勢(shì)，但從上半年新盤開盤均價(jià)一路跌宕起伏經(jīng)歷兩次下降，且整體漲幅最高未超過10.5%的情況來看，國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)價(jià)格上漲過快的勢(shì)頭還是起到一定抑制作用，但總體效果還不明顯。價(jià)格快速上揚(yáng)和上半年資本市場(chǎng)的走熱對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生明顯的抑制作用，但受供給不足的影響仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，今年上半年新增供應(yīng)面積與銷售面積之間的差額達(dá)到了180萬平方米。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理趙晨明分析，價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)，將會(huì)抑制部分對(duì)價(jià)格敏感的客群需求。消費(fèi)水平的提高將加大對(duì)城區(qū)內(nèi)大戶型項(xiàng)目的需求，兩類項(xiàng)目將會(huì)受到市場(chǎng)熱捧：一類是位置上佳、適宜投資的大戶型高檔住宅，一類是低總價(jià)、面積適中的郊區(qū)住宅。別墅、公寓等高檔產(chǎn)品因宏觀調(diào)控帶來的結(jié)構(gòu)性影響在市場(chǎng)上受青睞，銷售復(fù)蘇的可能性在下半年有望實(shí)現(xiàn)，且價(jià)格還將進(jìn)一步上升。隨著年底小戶型的集中上市，有效供應(yīng)套數(shù)增加，將大大緩解供需矛盾，對(duì)房?jī)r(jià)的漲幅起到抑制作用，預(yù)計(jì)將會(huì)帶動(dòng)下半年新盤開盤的整體均價(jià)漲幅出現(xiàn)回落。

　　1000多萬平方米土地等待入市

　　據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，北京市今年全年擬入市土地塊數(shù)為117塊，面積為1483萬平方米，規(guī)劃建筑面積為1338萬平方米，其中上半年已出讓土地共33塊，供應(yīng)面積達(dá)326萬平方米，規(guī)劃建筑面積為375萬平方米，同比2006年上半年分別增加25%、20%。但是，從全年計(jì)劃來看，這意味著下半年土地供應(yīng)將劇增。

　　業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，土地供應(yīng)的高潮將出現(xiàn)在下半年。北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，2007年下半年入市土地面積為1129萬平方米，規(guī)劃建筑面積為931萬平方米。從土地用地性質(zhì)上來看，今年下半年住宅用地供應(yīng)面積為841萬平方米，占全年土地供應(yīng)量的58%，規(guī)劃建筑面積為631萬平方米；商業(yè)用地面積195萬平方米；住宅用地仍將是下半年土地供應(yīng)主體。