“這個樓盤均價已經(jīng)上5000元了�！痹陉兾魇∮芰质薪�(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)明珠大道往北,當(dāng)?shù)厝诵〔苤钢�一處在建高樓對記者說。在這里生活了近40年的他怎么也不會想到,矗立在沙丘地帶的房能賣出這個價。

“國家調(diào)控政策已經(jīng)實施三個月了,可是我們二三線城市的居民并沒有感覺到房價在下調(diào),反而是在上漲�！边@是記者近日在陜西各地采訪時聽到最多的一句話。記者發(fā)現(xiàn),國家房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺以來,與一線城市的量跌價滯相比,二三線城市的房價降幅似乎并不明顯,還有的不降反升。

房價不降反升?

從今年4月初起,記者關(guān)注了位于陜西省西安市城北地鐵沿線的7處樓盤,據(jù)記者初略測算,當(dāng)時7處樓盤的開盤均價約為5800元/平米。

7月中旬,記者再次聯(lián)系這幾家售樓處,發(fā)現(xiàn)了幾個變化:7個樓盤都還有剩余房源,有的甚至多達(dá)100套;盡管量沒走高,但是7個樓盤的均價卻都有不同程度的上漲了,每平方米均價上漲了400元至500元,對于全款客戶最多有九八折或九九折的優(yōu)惠;銷售人員都對“漲價”樓盤信心十足,不愁賣不出去。而在西安高新區(qū)及曲江文化園區(qū),新盤均價甚至高達(dá)上萬元。

在湖北武漢市,張先生去年5月在漢陽王家灣附近買了一套房,當(dāng)時樓盤均價5000多元。張先生告訴記者,他眼看著房價往上漲,如今這里的樓盤均價不低于8000元。在他看來,一些二三線城市的房價受新政的影響不大,反而是越調(diào)越漲。

相關(guān)數(shù)據(jù)似乎證實了張先生的看法:武漢市房管局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,二季度全市新房均價持續(xù)上漲,均價為6325.41元/平方米,環(huán)比上漲11.15%,同比上漲21.74%;西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,7月上旬,全市住宅成交均價繼續(xù)大幅反彈,回升至6004元/平米,環(huán)比上漲1.9%。另據(jù)新浪網(wǎng)發(fā)起的調(diào)查顯示,截至7月14日,參與調(diào)查的1839位網(wǎng)民中認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績r沒降的比例達(dá)到81%,主要集中在沈陽、武漢、西安、杭州等二線城市。

“出現(xiàn)這種情況,主要與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特殊性有關(guān)系。一方面,部分二線城市的房價本身并不離譜;另一方面,隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn),一些中小城市的需求比一線城市更加旺盛�！苯邮鼙緢笥浾卟稍L的興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委如是說。

樓市隱憂顯現(xiàn)

省會城市聚集效應(yīng)增強(qiáng),周邊市、縣居民在省會買房漸成潮流。記者在陜西采訪期間發(fā)現(xiàn),在陜西省經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的榆林、延安等地區(qū),已經(jīng)在西安買房自住或投資的居民不在少數(shù),小曹也是其中一位。他告訴記者:“榆林的房價并不比西安低多少,但考慮到將來孩子的教育、發(fā)展等問題,在西安買房還是性價比不錯的選擇�！�

魯政委認(rèn)為,近年來二三線城市購房群體中投資比重日益增加,成為房價走高的重要推手之一。他表示,從某個層面來看,處于上升階段的二線城市,其城市化進(jìn)程不斷加快,收入水平不斷提高,再加上受土地交易及城市規(guī)劃等制約,房價的上升應(yīng)在情理之中。但需要注意的是,基于對房價上漲的預(yù)期,應(yīng)警惕投機(jī)客的炒作。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)分析,7月6日西安各城區(qū)的高價樓盤成交顯著。分析人士表示,在七八月份這樣的樓市淡季里,“豪宅”銷量的提升,很有可能是炒家重新入場的信號。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,盡管二三線城市房價相對不高,還有上漲空間,但房價持續(xù)上漲的風(fēng)險仍不容忽視。該人士以江蘇連云港為例算了一筆賬,2009年連云港市區(qū)商品房均價為每平方米3656元,而連云港市區(qū)居民年人均收入為16850元。這樣,以90平方的房子、每戶兩個人獲取收入進(jìn)行計算,連云港的房價收入比達(dá)到9.7倍。按照國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn),房價收入比應(yīng)在4至6倍之間。由此可見,房價漲幅已超出當(dāng)?shù)鼐用竦某惺芊秶��?/P>

調(diào)控仍需深入

有個數(shù)據(jù)似乎值得欣慰,6月全國70個大中城市房價環(huán)比下降0.1%,為17個月來的首次。魯政委表示,6月份全國房價下降的趨勢基本上符合預(yù)期,表明新政的出臺對房地產(chǎn)市場起到了很大的控制作用,新政效果也得到了充分的體現(xiàn)。

對于部分二三線城市房價上漲的趨勢,魯政委認(rèn)為應(yīng)該吸取一線城市的調(diào)控教訓(xùn),不能等泡沫大了再去管。

記者注意到,本輪調(diào)控并非僅僅針對一線城市。從“新國十條”、住建部預(yù)售監(jiān)管、央行上調(diào)存款儲備金率等政策出臺,到各地銀行叫停開發(fā)貸款、針對開發(fā)商的土地增值稅清算等,均可看出此次新政的延續(xù)性強(qiáng),而且是針對全國的。專家表示,結(jié)合二三線城市成交銳減,市場觀望氣氛日漸濃厚,開發(fā)商融資變得更加困難等因素,房地產(chǎn)調(diào)控效果最終將蔓延至二三線城市。

魯政委認(rèn)為,究竟樓市變化如何,主要看下半年市場新房源的供應(yīng)情況。他認(rèn)為未來調(diào)控重點應(yīng)在兩個方面:一是加快保障性住房的建設(shè);二是運(yùn)用市場調(diào)控,將對需求方的調(diào)控轉(zhuǎn)到對供給方的調(diào)控上來,應(yīng)鼓勵不囤地、不捂盤、不炒房的地產(chǎn)商根據(jù)市場化原則獲得資金來源,使其沒有后顧之憂地加快開發(fā)。