土地增值稅清繳與否對房企的盈利不會產(chǎn)生重大的影響,唯一可能產(chǎn)生影響的是現(xiàn)金流。
國稅總局5月20日在其網(wǎng)站上發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》,對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。
深圳將全額征收
據(jù)了解,土地增值稅是在上世紀(jì)90年代初期廣東、海南、廣西等地“瘋炒”房地產(chǎn)、尤其是“瘋炒”地皮的大背景下出臺的。
此前,深圳地產(chǎn)界有傳言稱,深圳將全額征收土地增值稅,此措施是否會擴(kuò)展到全國成為關(guān)注的焦點(diǎn)。不少開發(fā)商證實(shí),以深圳為試點(diǎn)加強(qiáng)征收土地增值稅的傳聞是真實(shí)的。
實(shí)際上,稅務(wù)總局今年面臨著較大的稅收壓力。
財政部5月14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年4月全國財政收入同比下降13.6%,降幅比3月擴(kuò)大,同時全國財政支出同比增長24.5%,收支緊張矛盾進(jìn)一步凸顯。
在此背景之下,近日,國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布了《關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見》。其中提出要求加強(qiáng)稅種征管、促進(jìn)堵漏增收。
公開資料顯示,土地增值稅是既定稅種,07年開始重新嚴(yán)格執(zhí)行以來,增收效果并不好,有業(yè)內(nèi)人士分析,此輪再次加強(qiáng)土地增值稅的增繳或有利于彌補(bǔ)其它稅費(fèi)收入的下降。
現(xiàn)金流再臨重壓
第一上海證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師文干森就此接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時表示,據(jù)其了解,深圳稅局將會對2005年10月后竣工的物業(yè)征收土地增值稅。他表示,國稅局于2007年重申土地增值稅,所有的上市房地產(chǎn)公司在其損益表中全部都進(jìn)行了撥備,所以新措施不會對公司的盈利有影響,但會影響房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流及財政狀況。
文干森表示,經(jīng)過多年的調(diào)整,深圳的房地產(chǎn)市場最近活躍起來,除了交投增加外,房價也開始上升,不排除稅局此項新措施是針對過熱的房地產(chǎn)市場,希望將其降溫。另一方面,擔(dān)心此一新措施會否只是在深圳執(zhí)行,還是日后可能在全國推行。
據(jù)個別房地產(chǎn)商透露,此新措施推行,主要是國稅總局希望在全國執(zhí)行全額征收土地增值稅,現(xiàn)在以深圳為試點(diǎn)。如全國施行,將影響所有中國房地產(chǎn)公司。
目前各地方稅局在過去數(shù)年并沒有全數(shù)收取土地增值稅,而只是根據(jù)不同項目毛利率的高低,收取售樓營業(yè)額的1%-3%為土地增值稅。
據(jù)了解,2008年7月1日以前,深圳土地增值稅預(yù)征率為:普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按照0.5%,別墅度假村酒店式公寓按照1%,
但文干森表示,若全額征收土地增值稅,毛利率在30%的項目土地增值稅征收比率將占營業(yè)收入的5%-8%。而對于毛利率在50%以上的項目,土地增值稅征收比率將占營業(yè)收入的12%-15%左右。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體同時采訪了金地集團(tuán)董秘徐家俊,他表示,金地近期收到了深圳稅務(wù)部門的通知要求對土地增值稅項目進(jìn)行清算,但金地在這方面的數(shù)額并不大。
此外,觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體還對萬科進(jìn)行了采訪,接受采訪的人士表示,萬科的土地增值稅都是先預(yù)繳,且各地的項目預(yù)繳比例都不一樣。
事實(shí)上,不少房地產(chǎn)企業(yè)自從稅務(wù)部門要求申報土地增值稅以來,每年都會進(jìn)行土地增值稅的計提,并計入經(jīng)營成本。因此,清繳與否對房企的盈利不會產(chǎn)生重大的影響,唯一可能產(chǎn)生影響的是現(xiàn)金流。
文干森也認(rèn)為,深圳全額征收土地增值稅后,從2005年10月后竣工的項目,至今3年多的土地增值稅若需要一次性繳清,對部分開發(fā)商現(xiàn)金流將是巨大的壓力。
公開數(shù)據(jù)顯示,2008年年底萬科預(yù)繳土地增值稅1.63億元,同時萬科基于清算口徑累計補(bǔ)充計提了土地增值稅準(zhǔn)備金36.17億元。