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土地增值稅清繳與否對房企的盈利不會產(chǎn)生重大的影響，唯一可能產(chǎn)生影響的是現(xiàn)金流。
國稅總局5月20日在其網(wǎng)站上發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。
深圳將全額征收
據(jù)了解，土地增值稅是在上世紀90年代初期廣東、海南、廣西等地“瘋炒”房地產(chǎn)、尤其是“瘋炒”地皮的大背景下出臺的。
此前，深圳地產(chǎn)界有傳言稱，深圳將全額征收土地增值稅，此措施是否會擴展到全國成為關(guān)注的焦點。不少開發(fā)商證實，以深圳為試點加強征收土地增值稅的傳聞是真實的。
實際上，稅務總局今年面臨著較大的稅收壓力。
財政部5月14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年4月全國財政收入同比下降13.6%，降幅比3月擴大，同時全國財政支出同比增長24.5%，收支緊張矛盾進一步凸顯。
在此背景之下，近日，國家稅務總局網(wǎng)站公布了《關(guān)于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見》。其中提出要求加強稅種征管、促進堵漏增收。
公開資料顯示，土地增值稅是既定稅種，07年開始重新嚴格執(zhí)行以來，增收效果并不好，有業(yè)內(nèi)人士分析，此輪再次加強土地增值稅的增繳或有利于彌補其它稅費收入的下降。
現(xiàn)金流再臨重壓
第一上海證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師文干森就此接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，據(jù)其了解，深圳稅局將會對2005年10月后竣工的物業(yè)征收土地增值稅。他表示，國稅局于2007年重申土地增值稅，所有的上市房地產(chǎn)公司在其損益表中全部都進行了撥備，所以新措施不會對公司的盈利有影響，但會影響房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流及財政狀況。
文干森表示，經(jīng)過多年的調(diào)整，深圳的房地產(chǎn)市場最近活躍起來，除了交投增加外，房價也開始上升，不排除稅局此項新措施是針對過熱的房地產(chǎn)市場，希望將其降溫。另一方面，擔心此一新措施會否只是在深圳執(zhí)行，還是日后可能在全國推行。
據(jù)個別房地產(chǎn)商透露，此新措施推行，主要是國稅總局希望在全國執(zhí)行全額征收土地增值稅，現(xiàn)在以深圳為試點。如全國施行，將影響所有中國房地產(chǎn)公司。
目前各地方稅局在過去數(shù)年并沒有全數(shù)收取土地增值稅，而只是根據(jù)不同項目毛利率的高低，收取售樓營業(yè)額的1%-3%為土地增值稅。
據(jù)了解，2008年7月1日以前，深圳土地增值稅預征率為：普通標準住宅按照0.5%，別墅度假村酒店式公寓按照1%，
但文干森表示，若全額征收土地增值稅，毛利率在30%的項目土地增值稅征收比率將占營業(yè)收入的5%-8%。而對于毛利率在50%以上的項目，土地增值稅征收比率將占營業(yè)收入的12%-15%左右。
觀點地產(chǎn)新媒體同時采訪了金地集團董秘徐家俊，他表示，金地近期收到了深圳稅務部門的通知要求對土地增值稅項目進行清算，但金地在這方面的數(shù)額并不大。
此外，觀點地產(chǎn)新媒體還對萬科進行了采訪，接受采訪的人士表示，萬科的土地增值稅都是先預繳，且各地的項目預繳比例都不一樣。
事實上，不少房地產(chǎn)企業(yè)自從稅務部門要求申報土地增值稅以來，每年都會進行土地增值稅的計提，并計入經(jīng)營成本。因此，清繳與否對房企的盈利不會產(chǎn)生重大的影響，唯一可能產(chǎn)生影響的是現(xiàn)金流。
文干森也認為，深圳全額征收土地增值稅后，從2005年10月后竣工的項目，至今3年多的土地增值稅若需要一次性繳清，對部分開發(fā)商現(xiàn)金流將是巨大的壓力。
公開數(shù)據(jù)顯示，2008年年底萬科預繳土地增值稅1.63億元，同時萬科基于清算口徑累計補充計提了土地增值稅準備金36.17億元。
