政策調(diào)控之下，房企跌跌撞撞走完了2010年上半年。對(duì)它們而言，雖然樓市飄搖，浮沉未定，但2010年的土地市場(chǎng)卻似乎充滿了機(jī)遇，充足的土地供應(yīng)計(jì)劃意味著更大的選擇空間，諸多“不差錢”的房企迅速展開(kāi)“跑馬圈地”運(yùn)動(dòng)。

中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布了“2010年上半年房企新增土地儲(chǔ)備排行榜”，數(shù)據(jù)顯示，實(shí)力房企拿地勢(shì)頭不減，萬(wàn)科在拿地總價(jià)和拿地總規(guī)劃面積兩項(xiàng)上取得“雙料冠軍”。從拿地總價(jià)的排名來(lái)看，國(guó)企和上市公司仍唱“主角”，保利、綠地、中海、綠城等均榜上有名。

誰(shuí)最舍得花錢

萬(wàn)科今年拿地當(dāng)仁不讓。上半年花費(fèi)251.44億元在全國(guó)拿地，新增土地項(xiàng)目近40個(gè)。這與萬(wàn)科2009年全年拿地規(guī)模幾乎相當(dāng)，據(jù)其2009年年報(bào)顯示，新增項(xiàng)目44個(gè)，權(quán)益地價(jià)總款248.2億元。

看來(lái)今年的萬(wàn)科已不愿再錯(cuò)過(guò)任何一個(gè)拿地的好機(jī)會(huì)。為此，萬(wàn)科“努力銷售”，降價(jià)取得先機(jī)。7月5日發(fā)布的上半年銷售業(yè)績(jī)顯示，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售額367.7億元，同比增長(zhǎng)19.5%，成為目前行業(yè)中惟一一家半年銷售逾300億元的企業(yè)。萬(wàn)科曾要求各地子公司，項(xiàng)目開(kāi)盤一月之內(nèi)必須銷售60%以上，根據(jù)今年以來(lái)的月度銷售數(shù)據(jù)，樓市新政出臺(tái)后萬(wàn)科的銷售均價(jià)相比新政前已有15%的降幅。這也為其支付超200億元的地價(jià)款贏得了資金空間。

與萬(wàn)科一樣，本身就不缺錢的保利、綠地在拿地方面也是“大手筆”。據(jù)悉，保利地產(chǎn)斥資超過(guò)200億元在全國(guó)拿地20余宗，緊隨萬(wàn)科之后，綠地以187.35億元的地價(jià)款位居第三。這三家房企在樓市新政出臺(tái)后，均采取了低調(diào)降價(jià)的策略，避免引起市場(chǎng)的過(guò)多關(guān)注。

作為國(guó)資委保留的16家以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的央企，中國(guó)鐵建與中海地產(chǎn)也表現(xiàn)出了強(qiáng)勁勢(shì)頭，以超百億元的地價(jià)款分列四五位。與在2009年土地市場(chǎng)上的“無(wú)作為”相比，中國(guó)鐵建的突破堪稱飛躍；至于中海，萬(wàn)科總裁郁亮也曾一度承認(rèn)：“萬(wàn)科真正的對(duì)手是中海�！�

榜單數(shù)據(jù)顯示，有兩家房企“舍得花錢”的方式與眾不同，以上五家企業(yè)在花大價(jià)錢的同時(shí)也取得了相對(duì)大面積的土地，而證大房產(chǎn)與華僑城在這方面卻明顯成了“另類”。

今年2月1日，上海第一次以“勾地”模式出讓外灘國(guó)際金融服務(wù)中心地塊(8—1地塊)，上海證大房產(chǎn)以92.2億元的價(jià)格將其收入囊中，成為上海房地產(chǎn)歷史上單幅土地出讓價(jià)格最高的地塊。超90億元的地價(jià)款讓證大房產(chǎn)排進(jìn)了拿地總價(jià)的前10位，但收獲的規(guī)劃建筑面積卻只有27萬(wàn)平方米。這個(gè)總價(jià)相當(dāng)于證大地產(chǎn)2009年末手頭現(xiàn)金的15倍，這也讓其一度陷入信用危機(jī)。

與證大房產(chǎn)一樣，華僑城以70.45億元取得地塊的規(guī)劃建筑面積也僅為35.79萬(wàn)平方米。其中，上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊花費(fèi)華僑城70.2億元，并以每平方米5.29萬(wàn)元的樓面價(jià)一舉成為全國(guó)單價(jià)地王。有趣的是，這塊堪稱全國(guó)之最的地塊卻成了上海世博會(huì)的臨時(shí)停車場(chǎng)。

此外，從事高端物業(yè)開(kāi)發(fā)的綠城、龍湖和專注于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的世茂房產(chǎn)也分別以近百億元的拿地總價(jià)躋身排行榜前10位。

誰(shuí)更善于擴(kuò)張

至少在2010年上半年，還沒(méi)有一家房企可以與萬(wàn)科相抗衡，1040.28萬(wàn)平方米的新增土地規(guī)劃建筑面積不僅分別超出緊隨其后的綠地、保利各400余萬(wàn)平方米，同時(shí)也超過(guò)了萬(wàn)科自己2009年全年獲得的1036萬(wàn)平方米的權(quán)益規(guī)劃建筑面積。平均折合樓面價(jià)每平方米2417元，與其每平方米近萬(wàn)元的銷售均價(jià)相比，顯然風(fēng)險(xiǎn)控制良好。

綠地以635.06萬(wàn)平方米的規(guī)劃建筑面積位居半年期拿地亞軍，保利半年獲得616萬(wàn)平方米規(guī)劃建筑面積緊隨其后。萬(wàn)科、綠地和保利在今年上半年的表現(xiàn)，無(wú)論是新增土地儲(chǔ)備還是拿地價(jià)款都穩(wěn)居前三。

截至到2009年底，恒大地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)最大的地主，其在全國(guó)擁有超過(guò)5497.6萬(wàn)平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備，讓諸多房企難以望其項(xiàng)背。今年上半年又新增規(guī)劃建筑面積410.47萬(wàn)平方米，位居面積排行榜第5位，而與2009年全年新增的1308萬(wàn)平方米規(guī)劃建筑面積相比，顯然擴(kuò)張速度不足。

恒大地產(chǎn)向來(lái)以開(kāi)發(fā)“郊區(qū)大盤”而著稱，低地價(jià)、大體量是其拿地特點(diǎn)，超400萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，僅占用恒大資金30億元，折合樓面價(jià)每平方米731元。

一份有關(guān)上市房企的壓力測(cè)試顯示，恒大與綠城、中糧被認(rèn)為是抗壓能力最差的企業(yè)，之前盡管以“全線85折”的口號(hào)做了降價(jià)急先鋒，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為雷聲大雨點(diǎn)小。分析人士表示，恒大降價(jià)并非其當(dāng)前減輕現(xiàn)金流壓力的最優(yōu)選擇，適當(dāng)放緩發(fā)展節(jié)奏或許更適合恒大。半年僅用30億元來(lái)購(gòu)地也許可作為佐證。

和恒大一樣，被認(rèn)為抗壓能力不強(qiáng)的綠城，上半年獲得規(guī)劃建筑面積270.72萬(wàn)平方米，但在拿地面積排名前10位的房企中，每平方米3417元的樓面價(jià)顯示其拿地成本最高。分析人士認(rèn)為，綠城的高負(fù)債發(fā)展模式將導(dǎo)致2010年資金鏈處于高度緊張狀態(tài)。

一邊是商服用地出讓遇冷，一邊卻是商業(yè)地產(chǎn)趨熱。專注于開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的世茂房產(chǎn)和大連萬(wàn)達(dá)今年上半年新增規(guī)劃建筑面積分別達(dá)到了518.53萬(wàn)平方米和317.69萬(wàn)平方米，每平方米樓面價(jià)均未超過(guò)2000元。

如果說(shuō)世茂地產(chǎn)與大連萬(wàn)達(dá)得益于商服用地的遇冷，同樣以商業(yè)地產(chǎn)為主的花樣年的表現(xiàn)則更能突顯房企逆勢(shì)而為的特征。16億元獲得規(guī)劃建筑面積254.57萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)每平方米僅630元，其總裁潘軍表示，土地成交價(jià)格較去年下跌了40%，是企業(yè)低位吃進(jìn)的好機(jī)會(huì)，花樣年下半年將繼續(xù)適時(shí)拿地。

在面積排行榜前10位中，值得一提的還有中駿置業(yè)。雖然綜合實(shí)力不如萬(wàn)科、保利等，但在一定程度上可以稱得上是“最會(huì)擴(kuò)張的企業(yè)”———以4.23億元獲得遼寧省鞍山市的一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。其規(guī)劃建筑面積220萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)每平方米不足200元。

誰(shuí)將繼續(xù)跑贏大勢(shì)

近日，有媒體披露，國(guó)資委通過(guò)約談等方式，授意房地產(chǎn)央企下半年在各自專注的領(lǐng)域加速擴(kuò)張，但國(guó)資委方面隨即對(duì)此予以否認(rèn)。不過(guò)，一位不愿透露企業(yè)名稱的國(guó)資委下屬央企高管告訴記者：“我們雖未接到類似授意，但從目前土地市場(chǎng)狀況來(lái)看，邏輯上卻是成立的�！�

據(jù)多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析，下半年的土地供應(yīng)或?qū)⒊霈F(xiàn)“井噴現(xiàn)象”。按照廣州市國(guó)土局計(jì)劃，今年將供應(yīng)5平方公里住宅用地，但在6月底才出現(xiàn)宅地交易，年內(nèi)只能加速推地；北京今年將供應(yīng)住宅用地2500公頃，比去年的實(shí)際供應(yīng)量增加了968公頃，并且將從嚴(yán)控制商品房項(xiàng)目單宗土地的出讓規(guī)模，出讓面積原則上不超過(guò)20公頃，下半年的土地供應(yīng)也將出現(xiàn)高峰；而上海的105幅地塊在預(yù)申請(qǐng)階段便遭冷遇，一位市場(chǎng)分析師表示：“如果沒(méi)有特殊政策，今年的供地任務(wù)肯定不能如期完成�！�

加大土地供應(yīng)計(jì)劃卻遭遇土地市場(chǎng)遇冷，專業(yè)人士分析，在目前土地市場(chǎng)并不樂(lè)觀的局面下，央企資金進(jìn)入土地市場(chǎng)，無(wú)疑能加速土地成交。上述房地產(chǎn)央企高管說(shuō)：“央企能拿地肯定要拿，從確保供應(yīng)量和穩(wěn)定樓市調(diào)控的角度講也是有利的�！�

6月底，中國(guó)鐵建地產(chǎn)連續(xù)兩天斥資53億元，分別在廣州和天津兩地購(gòu)置5塊土地，中國(guó)鐵建集團(tuán)地產(chǎn)總經(jīng)理吳仕巖向媒體表示，還將繼續(xù)積極參與廣州土地拍賣，并已經(jīng)看好荔灣龍溪高爾夫球場(chǎng)A、B兩地塊周圍的另外三幅地塊。

中國(guó)鐵建集團(tuán)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部部長(zhǎng)樓英瑞在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“雖然我們下半年的整體規(guī)劃還沒(méi)有制定發(fā)布，但有合適的地塊肯定還是要拿的�！�

另一央企華僑城在7月第一天，便在天津土地市場(chǎng)上“大放異彩”，斥資37億元一舉拿下14宗地塊，總建筑面積達(dá)220.94萬(wàn)平方米。

資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士韓世同告訴記者：“手中有錢的開(kāi)發(fā)商會(huì)不約而同地選擇這個(gè)時(shí)候激進(jìn)擴(kuò)張，以占得下一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)先機(jī)。”然而開(kāi)發(fā)商考慮的更加謹(jǐn)慎，樓英瑞說(shuō)：“擴(kuò)不擴(kuò)張還要進(jìn)一步觀察下半年市場(chǎng)走勢(shì)，房子好不好賣，資金回籠如何，是不是機(jī)遇還不一定�！�

但業(yè)內(nèi)人士比較一致的看法是，下半年土地供應(yīng)面臨較大壓力，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以拿到價(jià)位更低的地塊，減少未來(lái)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)于資金充足的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，下半年仍應(yīng)該是其擴(kuò)張的機(jī)遇。