政策調(diào)控之下，房企跌跌撞撞走完了2010年上半年。對它們而言，雖然樓市飄搖，浮沉未定，但2010年的土地市場卻似乎充滿了機遇，充足的土地供應(yīng)計劃意味著更大的選擇空間，諸多“不差錢”的房企迅速展開“跑馬圈地”運動。

中國指數(shù)研究院日前發(fā)布了“2010年上半年房企新增土地儲備排行榜”，數(shù)據(jù)顯示，實力房企拿地勢頭不減，萬科在拿地總價和拿地總規(guī)劃面積兩項上取得“雙料冠軍”。從拿地總價的排名來看，國企和上市公司仍唱“主角”，保利、綠地、中海、綠城等均榜上有名。

誰最舍得花錢

萬科今年拿地當(dāng)仁不讓。上半年花費251.44億元在全國拿地，新增土地項目近40個。這與萬科2009年全年拿地規(guī)模幾乎相當(dāng)，據(jù)其2009年年報顯示，新增項目44個，權(quán)益地價總款248.2億元。

看來今年的萬科已不愿再錯過任何一個拿地的好機會。為此，萬科“努力銷售”，降價取得先機。7月5日發(fā)布的上半年銷售業(yè)績顯示，萬科實現(xiàn)銷售額367.7億元，同比增長19.5%，成為目前行業(yè)中惟一一家半年銷售逾300億元的企業(yè)。萬科曾要求各地子公司，項目開盤一月之內(nèi)必須銷售60%以上，根據(jù)今年以來的月度銷售數(shù)據(jù)，樓市新政出臺后萬科的銷售均價相比新政前已有15%的降幅。這也為其支付超200億元的地價款贏得了資金空間。

與萬科一樣，本身就不缺錢的保利、綠地在拿地方面也是“大手筆”。據(jù)悉，保利地產(chǎn)斥資超過200億元在全國拿地20余宗，緊隨萬科之后，綠地以187.35億元的地價款位居第三。這三家房企在樓市新政出臺后，均采取了低調(diào)降價的策略，避免引起市場的過多關(guān)注。

作為國資委保留的16家以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的央企，中國鐵建與中海地產(chǎn)也表現(xiàn)出了強勁勢頭，以超百億元的地價款分列四五位。與在2009年土地市場上的“無作為”相比，中國鐵建的突破堪稱飛躍；至于中海，萬科總裁郁亮也曾一度承認：“萬科真正的對手是中海�！�

榜單數(shù)據(jù)顯示，有兩家房企“舍得花錢”的方式與眾不同，以上五家企業(yè)在花大價錢的同時也取得了相對大面積的土地，而證大房產(chǎn)與華僑城在這方面卻明顯成了“另類”。

今年2月1日，上海第一次以“勾地”模式出讓外灘國際金融服務(wù)中心地塊(8—1地塊)，上海證大房產(chǎn)以92.2億元的價格將其收入囊中，成為上海房地產(chǎn)歷史上單幅土地出讓價格最高的地塊。超90億元的地價款讓證大房產(chǎn)排進了拿地總價的前10位，但收獲的規(guī)劃建筑面積卻只有27萬平方米。這個總價相當(dāng)于證大地產(chǎn)2009年末手頭現(xiàn)金的15倍，這也讓其一度陷入信用危機。

與證大房產(chǎn)一樣，華僑城以70.45億元取得地塊的規(guī)劃建筑面積也僅為35.79萬平方米。其中，上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊花費華僑城70.2億元，并以每平方米5.29萬元的樓面價一舉成為全國單價地王。有趣的是，這塊堪稱全國之最的地塊卻成了上海世博會的臨時停車場。

此外，從事高端物業(yè)開發(fā)的綠城、龍湖和專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的世茂房產(chǎn)也分別以近百億元的拿地總價躋身排行榜前10位。

誰更善于擴張

至少在2010年上半年，還沒有一家房企可以與萬科相抗衡，1040.28萬平方米的新增土地規(guī)劃建筑面積不僅分別超出緊隨其后的綠地、保利各400余萬平方米，同時也超過了萬科自己2009年全年獲得的1036萬平方米的權(quán)益規(guī)劃建筑面積。平均折合樓面價每平方米2417元，與其每平方米近萬元的銷售均價相比，顯然風(fēng)險控制良好。

綠地以635.06萬平方米的規(guī)劃建筑面積位居半年期拿地亞軍，保利半年獲得616萬平方米規(guī)劃建筑面積緊隨其后。萬科、綠地和保利在今年上半年的表現(xiàn)，無論是新增土地儲備還是拿地價款都穩(wěn)居前三。

截至到2009年底，恒大地產(chǎn)是國內(nèi)最大的地主，其在全國擁有超過5497.6萬平方米建筑面積的土地儲備，讓諸多房企難以望其項背。今年上半年又新增規(guī)劃建筑面積410.47萬平方米，位居面積排行榜第5位，而與2009年全年新增的1308萬平方米規(guī)劃建筑面積相比，顯然擴張速度不足。

恒大地產(chǎn)向來以開發(fā)“郊區(qū)大盤”而著稱，低地價、大體量是其拿地特點，超400萬平方米的土地儲備，僅占用恒大資金30億元，折合樓面價每平方米731元。

一份有關(guān)上市房企的壓力測試顯示，恒大與綠城、中糧被認為是抗壓能力最差的企業(yè)，之前盡管以“全線85折”的口號做了降價急先鋒，但業(yè)內(nèi)普遍認為雷聲大雨點小。分析人士表示，恒大降價并非其當(dāng)前減輕現(xiàn)金流壓力的最優(yōu)選擇，適當(dāng)放緩發(fā)展節(jié)奏或許更適合恒大。半年僅用30億元來購地也許可作為佐證。

和恒大一樣，被認為抗壓能力不強的綠城，上半年獲得規(guī)劃建筑面積270.72萬平方米，但在拿地面積排名前10位的房企中，每平方米3417元的樓面價顯示其拿地成本最高。分析人士認為，綠城的高負債發(fā)展模式將導(dǎo)致2010年資金鏈處于高度緊張狀態(tài)。

一邊是商服用地出讓遇冷，一邊卻是商業(yè)地產(chǎn)趨熱。專注于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的世茂房產(chǎn)和大連萬達今年上半年新增規(guī)劃建筑面積分別達到了518.53萬平方米和317.69萬平方米，每平方米樓面價均未超過2000元。

如果說世茂地產(chǎn)與大連萬達得益于商服用地的遇冷，同樣以商業(yè)地產(chǎn)為主的花樣年的表現(xiàn)則更能突顯房企逆勢而為的特征。16億元獲得規(guī)劃建筑面積254.57萬平方米，折合樓面價每平方米僅630元，其總裁潘軍表示，土地成交價格較去年下跌了40%，是企業(yè)低位吃進的好機會，花樣年下半年將繼續(xù)適時拿地。

在面積排行榜前10位中，值得一提的還有中駿置業(yè)。雖然綜合實力不如萬科、保利等，但在一定程度上可以稱得上是“最會擴張的企業(yè)”———以4.23億元獲得遼寧省鞍山市的一個城市綜合體項目。其規(guī)劃建筑面積220萬平方米，折合樓面價每平方米不足200元。

誰將繼續(xù)跑贏大勢

近日，有媒體披露，國資委通過約談等方式，授意房地產(chǎn)央企下半年在各自專注的領(lǐng)域加速擴張，但國資委方面隨即對此予以否認。不過，一位不愿透露企業(yè)名稱的國資委下屬央企高管告訴記者：“我們雖未接到類似授意，但從目前土地市場狀況來看，邏輯上卻是成立的。”

據(jù)多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析，下半年的土地供應(yīng)或?qū)⒊霈F(xiàn)“井噴現(xiàn)象”。按照廣州市國土局計劃，今年將供應(yīng)5平方公里住宅用地，但在6月底才出現(xiàn)宅地交易，年內(nèi)只能加速推地；北京今年將供應(yīng)住宅用地2500公頃，比去年的實際供應(yīng)量增加了968公頃，并且將從嚴控制商品房項目單宗土地的出讓規(guī)模，出讓面積原則上不超過20公頃，下半年的土地供應(yīng)也將出現(xiàn)高峰；而上海的105幅地塊在預(yù)申請階段便遭冷遇，一位市場分析師表示：“如果沒有特殊政策，今年的供地任務(wù)肯定不能如期完成。”

加大土地供應(yīng)計劃卻遭遇土地市場遇冷，專業(yè)人士分析，在目前土地市場并不樂觀的局面下，央企資金進入土地市場，無疑能加速土地成交。上述房地產(chǎn)央企高管說：“央企能拿地肯定要拿，從確保供應(yīng)量和穩(wěn)定樓市調(diào)控的角度講也是有利的。”

6月底，中國鐵建地產(chǎn)連續(xù)兩天斥資53億元，分別在廣州和天津兩地購置5塊土地，中國鐵建集團地產(chǎn)總經(jīng)理吳仕巖向媒體表示，還將繼續(xù)積極參與廣州土地拍賣，并已經(jīng)看好荔灣龍溪高爾夫球場A、B兩地塊周圍的另外三幅地塊。

中國鐵建集團地產(chǎn)市場發(fā)展部部長樓英瑞在接受本報記者采訪時表示：“雖然我們下半年的整體規(guī)劃還沒有制定發(fā)布，但有合適的地塊肯定還是要拿的�！�

另一央企華僑城在7月第一天，便在天津土地市場上“大放異彩”，斥資37億元一舉拿下14宗地塊，總建筑面積達220.94萬平方米。

資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士韓世同告訴記者：“手中有錢的開發(fā)商會不約而同地選擇這個時候激進擴張，以占得下一輪市場競爭先機�！比欢�開發(fā)商考慮的更加謹慎，樓英瑞說：“擴不擴張還要進一步觀察下半年市場走勢，房子好不好賣，資金回籠如何，是不是機遇還不一定�！�

但業(yè)內(nèi)人士比較一致的看法是，下半年土地供應(yīng)面臨較大壓力，開發(fā)企業(yè)可以拿到價位更低的地塊，減少未來開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。所以對于資金充足的開發(fā)企業(yè)來講，下半年仍應(yīng)該是其擴張的機遇。