樓市調(diào)控兩月半，房價在全國層面上開始松動，但調(diào)控政策不容“松動”。

7月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，6月份全國70個大中城市房價環(huán)比下降0.1%，這是自2009年2月房價進入上升通道以來的首次負增長；同比雖然繼續(xù)上浮11.4%，但漲幅繼續(xù)回落，比5月收窄1個百分點。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，本輪樓市新政不僅力度大，而且直接影響供求關(guān)系，從遏制部分城市房價快速上漲來看已經(jīng)收到成效。

同期公布的還有房地產(chǎn)市場上半年運行情況。各方面數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持增長勢頭�！胺康禺a(chǎn)投資并未出現(xiàn)像某些輿論渲染的那樣的危機，但由于存在‘翹尾’因素，三、四季度的情況還有待觀察�！币晃环治鋈耸繉Α吨袊�建設(shè)報•中國住房》記者說。

事實上，由于近期輿論層面不乏“經(jīng)濟二次探底”和“房地產(chǎn)引擎熄火”的危機論，關(guān)于“樓市調(diào)控有關(guān)政策可能取消”的傳言見諸報端。7月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人作出澄清：下一階段將繼續(xù)“堅定不移”地貫徹本輪樓市調(diào)控的政策措施。就在同一天，銀監(jiān)會也重申限制二套房及以上貸款“不會動搖”。樓市調(diào)控在預(yù)期層面得以穩(wěn)健護航。

初見成效

雖然目前房價下降的主要范圍還集中在二手房市場，但新建住宅價格的環(huán)比漲幅已經(jīng)收窄至零，價格的進一步回調(diào)只是“早晚的事情”。

盡管下降幅度不大，但這是過去17個月以來，全國70個大中城市房價首次出現(xiàn)環(huán)比下降。其中，有4成城市的房價出現(xiàn)不同程度的下降，且下降幅度進一步擴大。北京則延續(xù)了5月的環(huán)比下降勢頭，6月的降幅擴大到了0.4%。

“如果說4、5月還只是部分城市房價試探性地松動，那么現(xiàn)在基本上標志著全國的房價已經(jīng)開始由上漲轉(zhuǎn)為下跌，開始全面松動了�！睏罴t旭說。

在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，價格首先開始松動的依然是最為敏感的二手房市場。5月份70個大中城市二手房銷售價格也停止了此前一年多的上漲勢頭，首次出現(xiàn)環(huán)比下降0.4%，而6月再次環(huán)比下降0.3%，但降幅趨緩。

而從新建住宅銷售價格來看，5月的同比上漲15.1%，比4月份縮小0.3個百分點；而6月價格同比上漲14.1%，比5月縮小1個百分點。從環(huán)比來看，5月環(huán)比上漲0.4%，而6月的價格則與上月持平。

“可以發(fā)現(xiàn)，目前房價下降的主要范圍還是集中在二手房市場，過去2個月新盤的降價并未真正大范圍出現(xiàn)。但是，二手房價格的變化最終都會蔓延到新盤，目前新建住宅價格的環(huán)比漲幅已經(jīng)收窄至零，價格的進一步回調(diào)只是早晚的事情�！币晃皇袌鋈耸繉τ浾叻治觥�

這一說法得到了中原地產(chǎn)市場研究部總經(jīng)理李文杰的認同。他認為，目前樓市正處于深度博弈期，隨著調(diào)控的深入和持續(xù)，降價會越來越明顯。“7月份開始，已經(jīng)有一些品牌開發(fā)商開始降價，未來肯定會陸續(xù)有更多開發(fā)商加入這個行列，3季度新盤價格會全面松動�！�

如果分類型來看，6月份商品住宅價格同比上漲15.8%，環(huán)比下降0.1%。其中，普通住宅同比上漲15.2%，價格與上月持平；高檔住宅同比上漲18%，環(huán)比下降0.2%。

“從目前來看，商品住宅價格下降的范圍，主要集中在高端領(lǐng)域，這是因為二套房貸政策的限制很好地遏制了高端市場的投機行為。普通住宅由于依然存在比較剛性的需求，所以目前來看變化并不明顯，相信未來這部分市場也不會受到太大的沖擊。”一位北京當(dāng)?shù)胤科筘撠?zé)人對記者說。

從土地市場來看，1~6月土地購置面積為18501萬平方米，同比增長35.6%，漲幅仍在擴大；購置費用為4221億元，同比增長84%，漲幅開始收窄。這也標志著，在土地供應(yīng)持續(xù)增加的情況下，土地購置的單價已經(jīng)開始回落。

“目前的總體趨勢基本上符合調(diào)控預(yù)期�？梢钥隙ǖ氖牵�宏觀調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮作用，并且還會持續(xù)�！敝袊�銀行總行戰(zhàn)略發(fā)展部高級經(jīng)濟師周景彤認為，如果維持目前的調(diào)控力度，全國房價在下個月還將繼續(xù)下降，下降幅度及下降范圍都將進一步擴大。

投資隱憂

房地產(chǎn)的緊縮性調(diào)控不可避免地會帶來固定資產(chǎn)投資的回落，這也成為以往調(diào)控的最大難點，保障房的建設(shè)勢必要再次挑起“補位”的重擔(dān)。

盡管樓市調(diào)控已見成效，但由于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟面仍然存在不確定因素，房地產(chǎn)引擎作用的削弱開始成為多方擔(dān)憂的問題。有觀點認為，對房地產(chǎn)市場進行如此大力度的調(diào)控，將影響相關(guān)行業(yè)的發(fā)展甚至影響國民經(jīng)濟企穩(wěn)回升的勢頭。

“2010年我國宏觀經(jīng)濟不會出現(xiàn)‘二次探底’，但是GDP增速將出現(xiàn)強勁的逐季回落趨勢，多重經(jīng)濟下滑力量將在第四季度同時爆發(fā)�！比嗣翊髮W(xué)宏觀經(jīng)濟預(yù)測與分析組日前發(fā)布報告稱：“樓市的調(diào)整周期將持續(xù)3~4個季度，并最終引發(fā)固定資產(chǎn)投資增速的快速回落�！�

但從數(shù)據(jù)來看，上半年房地產(chǎn)投資仍然保持了強勁的增長勢頭。今年1~6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資共計19747億元，同比上漲38.1%，較1~5月下降了0.1個百分點。其中，6月單月開發(fā)完成投資5830億元，較5月份上漲了46.3%，這一數(shù)據(jù)比5月高出25.9個百分點。而無論從上半年的房地產(chǎn)施工面積、新開工面積以及竣工面積來看，都保持了較好的上升勢頭。

“由于房地產(chǎn)投資存在一定的周期，所以影響的傳遞有一定的滯后性。一方面，目前還存在一些‘翹尾’因素，過去已經(jīng)開建的樓盤必須完成，前兩年出讓的土地也到了不得不開發(fā)的關(guān)頭；另一方面則是因為去年上半年本來基數(shù)就低，在下半年才開始真正回升，因此今年下半年的同比增長壓力會更大�！眹�泰君安一位房地產(chǎn)分析師對記者說。

“在目前的市場形勢下，企業(yè)縮量保價的心態(tài)是客觀存在的，或縮小開發(fā)規(guī)模，或拉長開發(fā)周期，以降低竣工量。但會影響未來的市場供應(yīng)，給樓市調(diào)控帶來難題�！币晃槐本┓科筘撠�(zé)人說。他特別提醒記者：“1~6月的房地產(chǎn)投資的同比數(shù)據(jù)已經(jīng)回縮了0.1個百分點，這是過去一年多來的首次收窄�！�

而據(jù)本報記者從北京及江浙一帶了解的情況，確實不乏許多品牌房企將目前手頭上的項目推遲2~3個月入市�！叭绻麑脮r市場還不樂觀，我們將比周邊同類項目每平方米低出1000~2000元來搶占市場。”某品牌房企負責(zé)人對記者說。

事實上，目前整個企業(yè)界的投資愿望正在縮減。數(shù)據(jù)顯示，6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為105.06，環(huán)比繼續(xù)回落，較5月下跌了0.01點。而5月的環(huán)比為近一年來首次下跌。

但也有多數(shù)專家認為，本輪樓市調(diào)控由于在遏制投資需求與擴大供應(yīng)方面“雙管齊下”，所以對房地產(chǎn)的引擎作用影響有限。

“從短期來看，樓市調(diào)控對經(jīng)濟增長會有影響，但這種影響比較有限�！敝袊�宏觀經(jīng)濟學(xué)會副會長曹玉書分析道。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的推進和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場在未來相當(dāng)長時間內(nèi)都有發(fā)展空間。

一位安徽房企負責(zé)人對記者表示：“多數(shù)開發(fā)商仍然看好樓市的長期前景，不會因為近期的調(diào)控而放棄長期的房地產(chǎn)投資，聰明點的會在這個時候選擇以降價換現(xiàn)金來謀求長遠發(fā)展，所以房地產(chǎn)投資仍然會保持一定的增長�！�

另一方面，大規(guī)模推進保障性住房建設(shè)也將在短期起到積極的“補位作用”。“保障性住房投資的上行，將有效‘對沖’商品房投資可能出現(xiàn)的下行。房價的合理回落，則有利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，從而增強居民在其他方面的消費信心，帶動消費需求增長�！敝熘幸徽f。

堅定調(diào)控

樓市調(diào)控一旦松動，不僅將放棄現(xiàn)有的初步成效，還可能使得資產(chǎn)價格出現(xiàn)報復(fù)性反彈，這對宏觀經(jīng)濟的傷害更大，因此必須要堅持“不動搖”的原則。

坊間傳言依然洶涌。7月12日，部分網(wǎng)絡(luò)媒體報道稱房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)政策可能取消，一時間市場嘩然。當(dāng)日房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了上行勢頭，以萬科為首的地產(chǎn)股出現(xiàn)了大量的放量增倉。

對此，相關(guān)部委迅速做出了澄清。7月12日下午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人表示，下一階段，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將督促各地繼續(xù)堅定不移地貫徹國發(fā)〔2010〕10號文件及相關(guān)配套政策措施，嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，在支持居民合理住房消費的同時，堅決遏制投資投機性購房；繼續(xù)采取積極措施，促開工、促銷售，努力增加普通商品住房供應(yīng)，加快推進保障性住房建設(shè)和各類棚戶區(qū)改造；繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

就在同一天，銀監(jiān)會也明確表示，二套房貸政策要求和標準沒有任何變化，各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行，不能動搖。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策目前肯定不宜放松�！敝芫巴�說。雖然有“波及宏觀經(jīng)濟”的擔(dān)憂，但是一旦“松動”，則很有可能使資產(chǎn)價格出現(xiàn)報復(fù)性反彈，這對于宏觀經(jīng)濟的傷害更大。

事實上，多位業(yè)界專家在接受本報記者采訪時，一致表示目前調(diào)控政策雖然收到了積極成效，但尚不牢固，如果過分考慮對經(jīng)濟的阻礙作用，本輪調(diào)控將前功盡棄。

“任何認為當(dāng)前樓市調(diào)控應(yīng)該放松的理解都是錯誤的。6月份70個城市房價剛剛出現(xiàn)環(huán)比下跌，離政策調(diào)控房價的最終目標還有一段距離，三季度應(yīng)該是政策穩(wěn)定期。”楊紅旭說。

李文杰也認為，目前正是本輪樓市調(diào)控的關(guān)鍵期，7~8月的市場形勢將直接決定未來的價格走勢，所以政策更加不宜出現(xiàn)松動�！拔磥硪欢螘r間的政策方向應(yīng)該是細化各地調(diào)控政策的落地，敦促各地政府把政策落到實處�！�

“市場調(diào)整只是剛剛開始，效果還將進一步顯現(xiàn)�！比f科集團總裁郁亮公開表示。他認為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)市場形勢，積極主動調(diào)整價格，加快銷售，活躍市場。

“雖然調(diào)控已初見成效，但由于總體供小于求的局面沒有改變，深層次的制度問題沒有解決，以行政性手段為主的本次新政快速退出可能帶來報復(fù)性的房價反彈�！比嗣翊髮W(xué)宏觀經(jīng)濟預(yù)測與分析組專家建議，新政必須在持續(xù)穩(wěn)定實施的基礎(chǔ)上，不僅要落實廉租房的建設(shè)，同時還必須放松對于房地產(chǎn)開發(fā)投資的各種約束，逐漸推動房地產(chǎn)交易稅等制度性改革。

“過去樓市積累的問題太多，是調(diào)控就難免有陣痛�？梢灶A(yù)見，下半年的樓市調(diào)控，如何在保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，增強針對性和靈活性，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，不出現(xiàn)大起大落，考驗相關(guān)部門的智慧�！币晃粚＜胰缡菍τ浾哒f。