樓市調(diào)控兩月半，房價(jià)在全國層面上開始松動(dòng)，但調(diào)控政策不容“松動(dòng)”。

7月12日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，6月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比下降0.1%，這是自2009年2月房價(jià)進(jìn)入上升通道以來的首次負(fù)增長；同比雖然繼續(xù)上浮11.4%，但漲幅繼續(xù)回落，比5月收窄1個(gè)百分點(diǎn)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一表示，本輪樓市新政不僅力度大，而且直接影響供求關(guān)系，從遏制部分城市房價(jià)快速上漲來看已經(jīng)收到成效。

同期公布的還有房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年運(yùn)行情況。各方面數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持增長勢(shì)頭。“房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)像某些輿論渲染的那樣的危機(jī)，但由于存在‘翹尾’因素，三、四季度的情況還有待觀察�！币晃环治鋈耸繉�(duì)《中國建設(shè)報(bào)•中國住房》記者說。

事實(shí)上，由于近期輿論層面不乏“經(jīng)濟(jì)二次探底”和“房地產(chǎn)引擎熄火”的危機(jī)論，關(guān)于“樓市調(diào)控有關(guān)政策可能取消”的傳言見諸報(bào)端。7月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人作出澄清：下一階段將繼續(xù)“堅(jiān)定不移”地貫徹本輪樓市調(diào)控的政策措施。就在同一天，銀監(jiān)會(huì)也重申限制二套房及以上貸款“不會(huì)動(dòng)搖”。樓市調(diào)控在預(yù)期層面得以穩(wěn)健護(hù)航。

初見成效

雖然目前房價(jià)下降的主要范圍還集中在二手房市場(chǎng)，但新建住宅價(jià)格的環(huán)比漲幅已經(jīng)收窄至零，價(jià)格的進(jìn)一步回調(diào)只是“早晚的事情”。

盡管下降幅度不大，但這是過去17個(gè)月以來，全國70個(gè)大中城市房價(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下降。其中，有4成城市的房價(jià)出現(xiàn)不同程度的下降，且下降幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。北京則延續(xù)了5月的環(huán)比下降勢(shì)頭，6月的降幅擴(kuò)大到了0.4%。

“如果說4、5月還只是部分城市房價(jià)試探性地松動(dòng)，那么現(xiàn)在基本上標(biāo)志著全國的房價(jià)已經(jīng)開始由上漲轉(zhuǎn)為下跌，開始全面松動(dòng)了�！睏罴t旭說。

在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，價(jià)格首先開始松動(dòng)的依然是最為敏感的二手房市場(chǎng)。5月份70個(gè)大中城市二手房銷售價(jià)格也停止了此前一年多的上漲勢(shì)頭，首次出現(xiàn)環(huán)比下降0.4%，而6月再次環(huán)比下降0.3%，但降幅趨緩。

而從新建住宅銷售價(jià)格來看，5月的同比上漲15.1%，比4月份縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)；而6月價(jià)格同比上漲14.1%，比5月縮小1個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比來看，5月環(huán)比上漲0.4%，而6月的價(jià)格則與上月持平。

“可以發(fā)現(xiàn)，目前房價(jià)下降的主要范圍還是集中在二手房市場(chǎng)，過去2個(gè)月新盤的降價(jià)并未真正大范圍出現(xiàn)。但是，二手房價(jià)格的變化最終都會(huì)蔓延到新盤，目前新建住宅價(jià)格的環(huán)比漲幅已經(jīng)收窄至零，價(jià)格的進(jìn)一步回調(diào)只是早晚的事情。”一位市場(chǎng)人士對(duì)記者分析。

這一說法得到了中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總經(jīng)理李文杰的認(rèn)同。他認(rèn)為，目前樓市正處于深度博弈期，隨著調(diào)控的深入和持續(xù)，降價(jià)會(huì)越來越明顯�！�7月份開始，已經(jīng)有一些品牌開發(fā)商開始降價(jià)，未來肯定會(huì)陸續(xù)有更多開發(fā)商加入這個(gè)行列，3季度新盤價(jià)格會(huì)全面松動(dòng)�！�

如果分類型來看，6月份商品住宅價(jià)格同比上漲15.8%，環(huán)比下降0.1%。其中，普通住宅同比上漲15.2%，價(jià)格與上月持平；高檔住宅同比上漲18%，環(huán)比下降0.2%。

“從目前來看，商品住宅價(jià)格下降的范圍，主要集中在高端領(lǐng)域，這是因?yàn)槎�套房貸政策的限制很好地遏制了高端市場(chǎng)的投機(jī)行為。普通住宅由于依然存在比較剛性的需求，所以目前來看變化并不明顯，相信未來這部分市場(chǎng)也不會(huì)受到太大的沖擊。”一位北京當(dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人對(duì)記者說。

從土地市場(chǎng)來看，1~6月土地購置面積為18501萬平方米，同比增長35.6%，漲幅仍在擴(kuò)大；購置費(fèi)用為4221億元，同比增長84%，漲幅開始收窄。這也標(biāo)志著，在土地供應(yīng)持續(xù)增加的情況下，土地購置的單價(jià)已經(jīng)開始回落。

“目前的總體趨勢(shì)基本上符合調(diào)控預(yù)期�？梢钥隙ǖ氖�，宏觀調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮作用，并且還會(huì)持續(xù)�！敝袊�銀行總行戰(zhàn)略發(fā)展部高級(jí)經(jīng)濟(jì)師周景彤認(rèn)為，如果維持目前的調(diào)控力度，全國房價(jià)在下個(gè)月還將繼續(xù)下降，下降幅度及下降范圍都將進(jìn)一步擴(kuò)大。

投資隱憂

房地產(chǎn)的緊縮性調(diào)控不可避免地會(huì)帶來固定資產(chǎn)投資的回落，這也成為以往調(diào)控的最大難點(diǎn)，保障房的建設(shè)勢(shì)必要再次挑起“補(bǔ)位”的重?fù)?dān)。

盡管樓市調(diào)控已見成效，但由于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面仍然存在不確定因素，房地產(chǎn)引擎作用的削弱開始成為多方擔(dān)憂的問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行如此大力度的調(diào)控，將影響相關(guān)行業(yè)的發(fā)展甚至影響國民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的勢(shì)頭。

“2010年我國宏觀經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)‘二次探底’，但是GDP增速將出現(xiàn)強(qiáng)勁的逐季回落趨勢(shì)，多重經(jīng)濟(jì)下滑力量將在第四季度同時(shí)爆發(fā)�！比嗣翊髮W(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與分析組日前發(fā)布報(bào)告稱：“樓市的調(diào)整周期將持續(xù)3~4個(gè)季度，并最終引發(fā)固定資產(chǎn)投資增速的快速回落�！�

但從數(shù)據(jù)來看，上半年房地產(chǎn)投資仍然保持了強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭。今年1~6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資共計(jì)19747億元，同比上漲38.1%，較1~5月下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，6月單月開發(fā)完成投資5830億元，較5月份上漲了46.3%，這一數(shù)據(jù)比5月高出25.9個(gè)百分點(diǎn)。而無論從上半年的房地產(chǎn)施工面積、新開工面積以及竣工面積來看，都保持了較好的上升勢(shì)頭。

“由于房地產(chǎn)投資存在一定的周期，所以影響的傳遞有一定的滯后性。一方面，目前還存在一些‘翹尾’因素，過去已經(jīng)開建的樓盤必須完成，前兩年出讓的土地也到了不得不開發(fā)的關(guān)頭；另一方面則是因?yàn)槿ツ晟习肽瓯緛砘鶖?shù)就低，在下半年才開始真正回升，因此今年下半年的同比增長壓力會(huì)更大�！眹�泰君安一位房地產(chǎn)分析師對(duì)記者說。

“在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，企業(yè)縮量保價(jià)的心態(tài)是客觀存在的，或縮小開發(fā)規(guī)模，或拉長開發(fā)周期，以降低竣工量。但會(huì)影響未來的市場(chǎng)供應(yīng)，給樓市調(diào)控帶來難題。”一位北京房企負(fù)責(zé)人說。他特別提醒記者：“1~6月的房地產(chǎn)投資的同比數(shù)據(jù)已經(jīng)回縮了0.1個(gè)百分點(diǎn)，這是過去一年多來的首次收窄。”

而據(jù)本報(bào)記者從北京及江浙一帶了解的情況，確實(shí)不乏許多品牌房企將目前手頭上的項(xiàng)目推遲2~3個(gè)月入市�！叭绻麑脮r(shí)市場(chǎng)還不樂觀，我們將比周邊同類項(xiàng)目每平方米低出1000~2000元來搶占市場(chǎng)。”某品牌房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者說。

事實(shí)上，目前整個(gè)企業(yè)界的投資愿望正在縮減。數(shù)據(jù)顯示，6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為105.06，環(huán)比繼續(xù)回落，較5月下跌了0.01點(diǎn)。而5月的環(huán)比為近一年來首次下跌。

但也有多數(shù)專家認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控由于在遏制投資需求與擴(kuò)大供應(yīng)方面“雙管齊下”，所以對(duì)房地產(chǎn)的引擎作用影響有限。

“從短期來看，樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)增長會(huì)有影響，但這種影響比較有限�！敝袊�宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長曹玉書分析道。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的推進(jìn)和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)都有發(fā)展空間。

一位安徽房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示：“多數(shù)開發(fā)商仍然看好樓市的長期前景，不會(huì)因?yàn)榻�期的調(diào)控而放棄長期的房地產(chǎn)投資，聰明點(diǎn)的會(huì)在這個(gè)時(shí)候選擇以降價(jià)換現(xiàn)金來謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，所以房地產(chǎn)投資仍然會(huì)保持一定的增長。”

另一方面，大規(guī)模推進(jìn)保障性住房建設(shè)也將在短期起到積極的“補(bǔ)位作用”。“保障性住房投資的上行，將有效‘對(duì)沖’商品房投資可能出現(xiàn)的下行。房價(jià)的合理回落，則有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，從而增強(qiáng)居民在其他方面的消費(fèi)信心，帶動(dòng)消費(fèi)需求增長�！敝熘幸徽f。

堅(jiān)定調(diào)控

樓市調(diào)控一旦松動(dòng)，不僅將放棄現(xiàn)有的初步成效，還可能使得資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，這對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的傷害更大，因此必須要堅(jiān)持“不動(dòng)搖”的原則。

坊間傳言依然洶涌。7月12日，部分網(wǎng)絡(luò)媒體報(bào)道稱房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)政策可能取消，一時(shí)間市場(chǎng)嘩然。當(dāng)日房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了上行勢(shì)頭，以萬科為首的地產(chǎn)股出現(xiàn)了大量的放量增倉。

對(duì)此，相關(guān)部委迅速做出了澄清。7月12日下午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一階段，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將督促各地繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹國發(fā)〔2010〕10號(hào)文件及相關(guān)配套政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，在支持居民合理住房消費(fèi)的同時(shí)，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購房；繼續(xù)采取積極措施，促開工、促銷售，努力增加普通商品住房供應(yīng)，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)和各類棚戶區(qū)改造；繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

就在同一天，銀監(jiān)會(huì)也明確表示，二套房貸政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行，不能動(dòng)搖。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策目前肯定不宜放松�！敝芫巴�說。雖然有“波及宏觀經(jīng)濟(jì)”的擔(dān)憂，但是一旦“松動(dòng)”，則很有可能使資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，這對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的傷害更大。

事實(shí)上，多位業(yè)界專家在接受本報(bào)記者采訪時(shí)，一致表示目前調(diào)控政策雖然收到了積極成效，但尚不牢固，如果過分考慮對(duì)經(jīng)濟(jì)的阻礙作用，本輪調(diào)控將前功盡棄。

“任何認(rèn)為當(dāng)前樓市調(diào)控應(yīng)該放松的理解都是錯(cuò)誤的。6月份70個(gè)城市房價(jià)剛剛出現(xiàn)環(huán)比下跌，離政策調(diào)控房價(jià)的最終目標(biāo)還有一段距離，三季度應(yīng)該是政策穩(wěn)定期。”楊紅旭說。

李文杰也認(rèn)為，目前正是本輪樓市調(diào)控的關(guān)鍵期，7~8月的市場(chǎng)形勢(shì)將直接決定未來的價(jià)格走勢(shì)，所以政策更加不宜出現(xiàn)松動(dòng)�！拔磥硪欢螘r(shí)間的政策方向應(yīng)該是細(xì)化各地調(diào)控政策的落地，敦促各地政府把政策落到實(shí)處�！�

“市場(chǎng)調(diào)整只是剛剛開始，效果還將進(jìn)一步顯現(xiàn)�！比f科集團(tuán)總裁郁亮公開表示。他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，積極主動(dòng)調(diào)整價(jià)格，加快銷售，活躍市場(chǎng)。

“雖然調(diào)控已初見成效，但由于總體供小于求的局面沒有改變，深層次的制度問題沒有解決，以行政性手段為主的本次新政快速退出可能帶來報(bào)復(fù)性的房價(jià)反彈�！比嗣翊髮W(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與分析組專家建議，新政必須在持續(xù)穩(wěn)定實(shí)施的基礎(chǔ)上，不僅要落實(shí)廉租房的建設(shè)，同時(shí)還必須放松對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的各種約束，逐漸推動(dòng)房地產(chǎn)交易稅等制度性改革。

“過去樓市積累的問題太多，是調(diào)控就難免有陣痛�？梢灶A(yù)見，下半年的樓市調(diào)控，如何在保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，增強(qiáng)針對(duì)性和靈活性，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，不出現(xiàn)大起大落，考驗(yàn)相關(guān)部門的智慧�！币晃粚＜胰缡菍�(duì)記者說。