開發(fā)商終究是商人，對于商人而言，其興趣點所在就是逐利。房價的上漲時，挑頭漲價是利益最大化的手段，在行情變化莫測的時候，按兵不動則是最有利的方略。而在政策趨穩(wěn)，預(yù)期明朗化的背景下，連華遠(yuǎn)總裁任志強7月初都改口呼吁開發(fā)商降價，絕大多數(shù)開發(fā)商也都有了隨大流的準(zhǔn)備，但是想挑頭的企業(yè)很少——看別人的降價效果，再追隨跟進(jìn)，才能實現(xiàn)利益與風(fēng)險的最佳平衡。對于商人而言，這一切都無可厚非。除了賣房，開發(fā)商還要拿地，樓市調(diào)控的下半場很多人可能在盤算拿地的最佳時機了。

【關(guān)鍵詞】開發(fā)商

上半場從“漲不動”到“等著降”

多數(shù)項目銷售迅速轉(zhuǎn)冷

從2009年上半年到2010年上半年，樓市的成交火爆，開發(fā)商大口吃肉大碗喝酒的幸福時光是自房地產(chǎn)市場化以來少有的。但隨著4月底政策的出臺，樓市的交易遭遇了驟停，很多開發(fā)商都有著吃噎住了的感覺。東北三環(huán)的幾個高檔樓盤成為感受最明顯的代表。

直到政策出臺前夕，太陽宮還有多個的樓盤在接待連夜排隊的客戶，準(zhǔn)備盤算下一期的價格到底漲到哪個高度，才能體現(xiàn)項目的高端定位。對于政策的出臺，不少開發(fā)商并沒有太過在意，“房價肯定還得漲。即使不能漲價，也要為漲價做準(zhǔn)備”。

不過，市場還真有出乎意料的時候，5月中下旬，太陽公元的開發(fā)商很大方地對媒體承認(rèn)了銷售狀況平淡的現(xiàn)實，公司總裁尹瑛坦言將做好長期平淡的打算。5月下旬，當(dāng)任志強還在堅持宏觀調(diào)控將影響開發(fā)商投入的積極性，后市還將看漲時，多數(shù)開發(fā)商在事實面前已經(jīng)逐漸變得理智。

降價預(yù)期開始形成

太陽公元可能是宏觀調(diào)控后，銷售狀況最理想的樓盤之一，在價格有所上漲的情況下，認(rèn)購過半，讓大家最直觀的感受市場變化的代表，從此以后，北京市場基本沒有樓盤在新開盤漲價的基礎(chǔ)上，還有五成以上的認(rèn)購。

6月中旬后，市場的降價現(xiàn)象在二手房的市場成為現(xiàn)實，開發(fā)商的心態(tài)略有變化，但是仍有距離感，在燕郊房價下跌的消息傳出后，通州的開發(fā)商開始覺得，價格的防線是要動一動了；通州的個別開發(fā)商降價3000元/平米無效后，有開發(fā)商說可能需要降價6000元/平米了，五環(huán)的開發(fā)商心態(tài)也開始動搖了；壓力從外圍傳遞到內(nèi)環(huán)，7月份，當(dāng)北京的打折樓盤數(shù)量超過百個時，開發(fā)商的降價預(yù)期開始形成了。

中場

資金充裕開發(fā)商多選擇按兵不動

即使新政出臺，但是在相當(dāng)長一段時間里，五環(huán)內(nèi)的市場基本上鮮有開發(fā)商有降價預(yù)期。

東三環(huán)禧瑞都的營銷負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商產(chǎn)生這樣的心態(tài)，主要是基于市場的反應(yīng)，因為買房人，尤其是高端置業(yè)者對于市場的關(guān)注度很高，項目的來訪、來電量相對穩(wěn)定，而官方網(wǎng)站公布可售房源存量長期低位徘徊，也讓開發(fā)商信心十足。

管莊萬象新天樓盤銷售負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，當(dāng)時的市場狀況中，盡管交易量出現(xiàn)下降，但大家都認(rèn)為，是開發(fā)商不愿意新開盤，或政府不讓部分新盤漲價入市造成的，購買力依舊存在，而開發(fā)商手中的資金充足，沒有降價的道理。

不過，微妙的心態(tài)變化出現(xiàn)在7月上旬的三套房貸政策松動的消息出現(xiàn)后，政府的嚴(yán)厲表態(tài)讓開發(fā)商竊喜的心態(tài)迅速冷卻�！翱隙ㄒ�跌，預(yù)期跌幅20%吧”，在不同的項目售樓處，面對冷清的看房人，銷售員自己也覺得沒了底氣。

下半場價格將下調(diào)預(yù)測至少20%

世茂集團執(zhí)行董事許世壇表示，預(yù)期政策的調(diào)控會繼續(xù)下去，市場價格的下調(diào)不可避免，目前預(yù)期的幅度是20%左右；萬通地產(chǎn)董事長馮侖也表示，未來房價將下挫20%至30%；SOHO中國董事長潘石屹也表示，房價下跌20%其實一點也不過分。

對于下降20%的數(shù)據(jù)，記者隨機咨詢了通州、管莊、廣渠路、東三環(huán)、東四環(huán)的多個項目開發(fā)商，其中多數(shù)都認(rèn)可這一幅度，認(rèn)為這應(yīng)該是一手房價調(diào)整的起碼要求。不是開發(fā)商愿不愿意的事情，而是已經(jīng)偷偷打到9折了，市場沒有什么大的回應(yīng)，所以打8折是下一步最起碼的心理預(yù)期了。

對于為何大家還沒有行動起來呢？北京合生的一位負(fù)責(zé)人表示，大家可能都準(zhǔn)備隨大流，降多少能達(dá)到效果對于開發(fā)商很關(guān)鍵，必須是拿捏得一步到位，低位拉升。降價這件事，必須是隨大流，誰挑頭，可能就成為別人的試驗品和炮灰了。現(xiàn)在關(guān)鍵是誰來挑這個頭試試20%到底有沒有效。

品牌開發(fā)商下半年或發(fā)力

對于多數(shù)品牌開發(fā)商而言，上半年業(yè)績均不樂觀，亟需下半場加大力度以扭轉(zhuǎn)不利局面。合生、富力、世茂、星河灣、首開等多個開發(fā)商都表示，下半年要加大推盤力度，紛紛公布了新入市的項目，如富力的廣渠路十號地、合生的廣渠路新項目、世茂的團結(jié)湖世茂宮園、星河灣太原大盤等。

同時，銷售低谷還讓開發(fā)商看到了拿地的機遇，世茂集團執(zhí)行董事許世壇表示，每次市場低谷時，公司都會主動去拿大量的地塊，今年的時機非常重要，在北京、上海、廣州等多個城市，世茂都有已經(jīng)拿下，或者正在洽談的優(yōu)質(zhì)地塊。即使今年業(yè)績不理想，也得為明年后年的市場做準(zhǔn)備了。